海南即将再次掀起一场大规模的闲置土地清理风暴，海口开了“第一枪”。

  3月17日，海口市自然资源规划局在其官方网站发布 《海口市有偿收回闲置土地实施办法（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”），向社会公开征求意见。该征求意见稿明确了海口市有偿收回闲置土地的适用范围、补偿原则、责任认定及补偿标准等。据中国房地产报记者梳理，造成土地闲置的责任认定大致包括政府原因、非政府原因，以及政府与土地使用权人均有原因。鉴于不同土地闲置原因，政府有偿收回的补偿标准也不尽相同，最高补偿标准按市场评估价等值补偿，最低则为市场评估价的35%进行补偿。

  实际上，早在2005年海口市就出台了《海口市处置闲置土地若干规定》。海南最近一次大规模清理闲置土地在2014年下半年，截至2018年1月份，该省共清理处置闲置土地14.5万亩。据海南最近的一份闲置土地清单显示，闲置土地共计1100余宗，总面积88950余亩，有统计显示，该闲置土地面积相当于海南近6年土地出让面积总和。

  今年是海南自由贸易港建设开局之年，与土地相关联的新政相继出台。有行业人士认为，海南现在土地的难点是在生态保护红线下如何腾挪空间，最大限度地提升土地利用效益，保障省重点基础设施和重点园区产业项目用地，加快推进海南自贸区（港）建设。作为省会城市海口拟率先出台《有偿收回闲置土地实施办法》，将对全省清理处置闲置土地起到参照范本。

  三种情形之一可有偿收回

  “依法确定政府原因和非政府原因造成土地闲置的责任大小后，参考闲置土地的市场评估价格，按照协商一致、公平合理的原则进行补偿。”海口市自然资源和规划局3月17日在其官方网站发布的征求意见稿，对该市闲置土地的成因、责任划分及补偿原则进行了详尽载明。

  中国房地产报记者从上述征求意见稿获悉，有偿收回闲置土地的情形包括：因生态保护红线划定、海岸带陆域200米范围管控政策、“两个暂停”政策等原因导致无法动工开发；因政府、政府部门调整土地用途、规划条件造成土地闲置的，国有建设用地使用权人不同意按照调整后的土地用途、规划条件重新办理相关用地手续；因一年内消除政府原因存在困难导致土地闲置。

  征求意见稿称，具备上述三种情形之一的闲置土地，当地自然资源和规划主管部门可以和用地使用权人进行协议，有偿收回土地使用权。

  记者还了解到，征求意见稿对造成土地闲置的责任认定共有3个方面：政府原因、非政府原因，以及政府与土地使用权人双方原因。无论是哪一方面原因造成土地闲置，只要是符合有偿收回规定的闲置土地，均按照不同比例进行有偿收回。

  征求意见稿内容也载明，对既存在政府原因又存在非政府原因的闲置土地，难以确定责任大小的，可认定政府原因和非政府原因造成土地闲置的同等责任。

  详尽的补偿标准

  中国房地产报记者了解到，对于国有建设用地使用权人普遍关注的补偿标准问题，上述征求意见稿也予以明确载明，通过具有相应资质的评估机构进行评估，根据造成土地闲置的责任认定，采取相对应的补偿标准进行货币补偿，有偿收回相关闲置土地。另外，也可以通过双方协商方式，签订有偿收回闲置土地协议。

  据了解，政府原因是造成土地闲置的单一原因，按土地市场评估价格补偿。政府原因是造成土地闲置的主要原因，根据不同闲置时间确定补偿金额：土地使用权人取得土地时间为五年以上的，按土地市场评估价格的55%补偿；取得土地时间满三年不满五年的，按土地市场评估价格的60%补偿；取得土地时间满二年不满三年的，按土地市场评估价格的70%补偿。

  非政府原因是造成土地闲置的主要原因的，根据不同闲置时间确定补偿金额。其补偿标准为，使用权人取得土地使用权的时间为五年以上，按土地市场评估价格35%补偿；取得土地使用权时间满三年不满五年，按土地市场评估价格40%补偿；取得土地使用权时间满二年不满三年，按土地市场评估价格45%补偿。

  另外，认定政府原因和非政府原因造成土地闲置的同等责任的，按土地市场评估价格50%予以补偿。

  征求意见稿还规定，有偿收回闲置土地的补偿金额，不得低于土地使用权人取得土地的成本及相应利息的总额。根据市级财政可承受能力和年度财政预算等情况，通过货币补偿等方式予以有偿收回闲置土地。

  打响处置闲置土地“第一枪”

  中国房地产报记者注意到，就在该征求意见稿公布的前一天，海口市自然资源和规划局官网也披露了一宗闲置土地调查通知书。该宗“商业服务业用地”位于海口市琼山区，登记面积为3522.83平方米，土地使用权人为当地一家房地产开发公司。该调查通知书称，此宗地存在未动工开发建设情况，涉嫌构成闲置土地。

  记者查阅上述网站“信息公开”栏，这宗涉嫌闲置土地是今年以来公开披露的第一宗。有行业人士向记者表示，闲置土地调查通知书与征求意见稿“一前一后”，难免会让外界认为当地清理处置闲置土地“开始有动作”的联想。

  “海南现在土地的难点是在生态保护红线下，如何腾挪空间，最大限度提升土地利用效益。”一名不愿具名的房地产行业人士接受记者采访称，今年是海南自贸港建设开局之年，今年以来海南相继出台与土地相关联的新政，在土地资源有限的情况下，政府腾挪空间，包括清理处置闲置土地，就是要保障省重点基础设施和重点园区产业项目用地，加快推进海南自贸区（港）建设。

  上述人士认为，作为省会城市，海口率先拟出台上述“实施办法”，就是打响今年海南清理处置闲置土地“第一枪”。据了解，目前海南梳理的闲置土地有1100余宗，面积合计近9万亩，相当于海南近6年土地出让面积总和。

  记者注意到，海南最近一次大规模清理处置闲置土地是在2014年前后。有媒体曾报道，海南在此5年内清理处置闲置土地多达14.5万亩。土地闲置的成因复杂多样，大部分供地时间为上个世纪90年代，部分是2000年以后取得土地使用权。

  据了解，海南此前对闲置土地的处置办法，依据此前国土资源部出台的《闲置土地处置办法》，以及海南省政府出台的《海南省闲置土地认定和处置规定》等规定进行相关处置，包括征缴土地闲置费、签订补充协议延长动工开发期限、土地置换、无偿收回等多种方式。

  2018年12月，自然资源部办公厅对《海南省国土资源厅关于请求给予闲置土地有偿收回政策支持的请示》回函称，国有建设用地使用权超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但是因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

  另外，属于政府、政府有关部门的行为以及因不可抗力造成动工开发延迟，可以协议有偿收回国有建设用地使用权。有偿收回的补偿金额应不低于土地使用权人取得土地的成本和合理直接损失等。