北京师范大学房地产研究中心研究员 李小天

  北京师范大学教授 周小平

  中房智库执行院长

  中央财经大学副教授 柴铎

  新型冠状病毒肺炎疫情暴发至今，已经成为席卷全球的大型公共卫生安全事件。此次疫情不仅对社会生活造成严重影响，更是会对经济产生巨大冲击。其中房地产作为百业之王，连接着庞大的产业链，可谓牵一发而动全身，因此也深陷疫情泥沼。通过分析疫情对房地产行业的冲击，总结房地产行业面临的困境和需求，梳理对比现有政策回应，可以直观呈现当前政策是否具有针对性和适宜性，为下一阶段的政策改进指明方向。

  一、疫情下房地产经营困难诊断及政策需求分析

  （1）资金链“供血不足”，融资难问题持续发酵

  融资是房地产开发中的关键环节，疫情会对房企融资计划产生极大冲击。当前主要的融资渠道包括上市融资、银行贷款、债券融资等几类。上市融资方面，受疫情影响全球股市大跌，A股房企受挫严重，过半房企开盘即跌停，可见疫情对上市融资渠道的冲击之大。银行贷款方面，疫情导致资金面出现阶段性紧张，银行信贷投放规模受到影响，同时在“控地产”的信贷投放基调下，房地产开发贷款余额占比会下降，银行贷款这一融资渠道也存在较大困难。债券融资方面，房地产企业即将面临偿债高峰期。对于大量使用债券直接融资的房企来说，债务的到期并不会因销售回款放缓而推迟，2020年房地产行业需要偿还债券总额7598亿，面临极大的偿债压力。总体看来，疫情之下房地产行业融资渠道明显收窄，尤其是使得中小房企融资成本进一步提高。在此情况下，房企的政策需求集中体现在以下三个方面：一是合理增加信贷投放额，尤其是加大对中小房企的信贷支持力度；二是科学调整还款期限，缓解房企偿债压力；三是适度放松地产债券管控，支持规模性房企债券融资计划。

  图1 A股部分上市房企股价表现

  （2）土地市场分化明显

  拿地是后续进行施工、销售、自持等环境的前提，但为配合疫情管控要求，全国多个城市推迟土地出让时间，导致1月下旬起土地供应和成交均大幅减少，土地市场短期内供求两端均大幅下滑。随着疫情逐步得到控制，土地交易复苏，但可以看到土地交易市场出现明显分化：一线城市土地市场火热，并未明显受到疫情影响；二线多数城市土地市场重启步伐缓慢，2月初多省市仍然暂停土地出让；三四线城市的土地市场则更为冷清，2020年春节假期后四周成交土地占地面积处于历史低位水平。在政策需求方面，一线城市土地需求旺盛，需要继续保持土地市场正常秩序，在线下交易受阻之时积极开辟线上交易渠道；其他城市则需要通过适度放宽出让土地条件、调整土地价款缴付方式或期限、允许延期或分期支付等方式适当刺激土地市场需求，同时在供给侧增加优质土地供应。

  图2 疫情期间全国土地溢价率

  （3）房地产开发施工节奏扰乱，复工面临障碍

  疫情在房地产施工建设方面的影响同样不容小觑。一方面部分地方政府根据疫情情况发布了禁止复工的命令，禁令之下，各房企开发节奏和全年工程进度会受到极大影响；另一方面虽然一些地方政府没有直接规定施工项目禁止复工，但疫情影响了人口流动，尤其是四川、河南等劳动力输出大省是此次疫情的重灾区，加剧了“用工荒”问题，导致房地产施工建设受阻。同时由于疫情对全国各行业产生了普遍冲击，水泥、钢材等原材料供给不足，价格上涨，推高施工成本。除此之外根据土地买卖合同相关要求，房地产开发商未按合同约定时间动工和竣工的将承担违约责任，缴纳违约金，这势必会对房地产施工造成更大的压力。在此环节，政府需要在疫情逐渐稳定可控的情况下逐步放开施工限制，同时推动劳动力市场复苏，对建筑原材料价格做相应管控，并且及时调整开竣工时间要求，调整违约条款，以缓解房企施工建设压力。

  （4）短期需求受抑制，销售停滞

  在疫情影响下，全国各房企售楼处大量关闭，中介推迟营业，商品房销售受到极大影响。1月全国商品住宅销售面积同比、环比分别下跌5.9%和33.9%。各房企线上销售的尝试也效果不佳。虽然房地产的市场需求只是因疫情延后，不会消失，但是对房地产企业的资金回流来说却是大受冲击，尤其是依靠高周转回流资金的房企，其资金链承受的压力不言而喻。分区域看，一线城市房地产销售虽然受到冲击但恢复较快，二线城市房地产销售则普遍遇冷，三线城市的房地产销售遇冷的同时还叠加去库存难题，短期内承压较重，销售市场恢复情况不容乐观，尤其是疫情影响最严重的武汉都市圈内三线城市，短期内房地产市场恐难恢复。总体看来，政府需要适当调整房地产调控措施，支持合理的购房需求，例如：提高公积金贷款额度；加快按揭贷款资金发放；精装修交房设置与毛坯房不同的限价标准；缩短限售时限直至逐步取消等。

  图3  2019年和2020年30个大中城市商品房成交量对比

  （5）市场消费疲软，房地产自持经营受挫

  相比房地产销售市场，自持经营在疫情中受到的冲击更大。房地产行业在从粗放的拿地开发模式向精细化运营模式转变过程中，越来越多的房企开启自持经营的探索，包括商业地产、办公地产、旅游地产和经营长租公寓等。

  疫情之下，以商业地产为核心资产的房企受到极大冲击。春节期间对商业地产而言是最黄金的旺季，但受疫情影响，全国大部分城市商业零售、娱乐等产业按下暂停键，购物中心的客流、品牌商的销售均受到巨大影响。万达、龙湖、保利等全国600多家购物中心推出疫情期间租金、物业费减免政策。据预测，本次疫情对全国商业项目租管收入削减15%-20%。与此同时商业的不景气可能引发退租潮，将会对商业地产造成持续性的打击。

  相比商业地产，办公物业在疫情中的直接损失较小。租期较长的办公物业几乎不受损失，对于待出租的部分则会产生一定影响，写字楼短期内新增需求基本消失。相较于直接损失，疫情期间催生的移动办公潮流更值得关注，特别是金融、IT、文化教育等办公物业的需求主体在疫情中大范围采用移动办公模式，可以预期这一潮流将可能延长至疫情后，致使写字楼需求进一步下滑，空置率进一步攀升，这对供给过剩的办公物业来说是一个值得警惕的潜在危机。

  图4 办公物业需求结构

  旅游地产本身在很大程度上受到季节和时间的影响，春节期间本是旅游旺季，也是旅游地产现金回流的高峰期，但是在疫情影响下，全国旅游业普遍停摆，使得酒店、餐饮空置率大幅上升，对旅游地产经营企业造成沉重打击。尤其是回报周期较长的康养类旅游地产，疫情之下现金回流周期被进一步拉长，这类企业的经营压力可见一斑。

  疫情对长租公寓的冲击更为显著。对销售类房产而言，当月销售量可以推迟，不会对全年销售总量产生影响，但对租赁类房产而言，全年只能收取12个月的租金，推迟一个月就意味着少一个月的收入，而长租公寓本来就需要较高的出租率和相对稳定的租金才能保证运营，因此疫情带来的高空置率和租金损失可能会对经营长租公寓的房企经营能力和资金链安全带来极大考验。

  总体看来，房地产自持经营在疫情中承受较大压力，急需政府给予政策支持。一是对于疫情期间减免租金的大中型商业地产企业和经营长租公寓类房企予以税收减免，以缓解企业经营压力；二是对小微企业商户免征或缓征各类税费、提供信贷支持，以避免商业地产和办公地产出现大范围退租潮；三是稳定居民收入预期，适度刺激消费，以帮助商业地产和旅游地产复苏。

  二、当前中央和地方稳定楼市的政策要点解构

  房地产行业作为宏观经济的“压舱石”，疫情对该行业造成的消极影响受到了各级政府的重视。在“因城施策”的方针下，各地结合实际情况灵活调整相关政策措施，截至目前，已有超50个省市在供给侧和需求侧密集出台房地产行业扶持政策，以保障房地产市场的平稳运行。通过对近期中央和地方房地产市场政策梳理，可以看出疫情之下政府对房地产市场中的土地出让金、贷款、公积金等要素关注度较高。

图5 中央和地方房地产行业纾困政策词云图

  （1）基于宏观调控视角解构中央政策要点

  中央层面快速响应，多个部委相继出台一系列有利于稳定房地产市场的政策，对房企融资、施工、销售等各方面压力有一定的缓解作用。财政政策和货币政策是国家进行宏观调控的两大重要手段，表1从这两方面对疫情期间中央层面的政策回应做了简要梳理。财政政策方面，政策主体主要包括银保监会、国家税务总局、财政部、中央政治局常委会和国务院常委会。其中银保监会最早对疫情下房地产市场需求做出政策回应，提出灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限等措施，有利于稳定消费预期，对商品房销售市场有正面影响。国家税务总局和国务院常务会议做出的政策回应集中在延长申报纳税期限和减税方面，可以降低疫情期间房企的经营成本，在一定程度上缓解资金链压力。财政部关注到了租赁市场受到的冲击，提出深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点，这对经营长租公寓的房企是一个利好政策。而中央政治局常委会的政策回应则有利于推进房地产项目的施工建设，缓解房企建设施工环节的压力。货币政策的主体是央行，除此之外国务院常务会议和中央政治局常委会议也在下调贷款利率、保持货币政策灵活性等方面给出了回应，其中延长还本付息的政策对于缓解房企的偿债压力起到重要作用。从央行给出的各项具体措施看，下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等一系列措施对于房企融资来说是一剂有效的强心针，对于整个资金链的稳定起到至关重要的作用。

  表1 中央层面政策要点解构

  （2）基于房企资金链视角解构地方政策要点

  在中央发布各项稳定房地产市场的相关政策之后，各地方政府紧随其后，在因城施策方针下，结合各地实际做出政策回应，从政策要点雷达图看，苏州、驻马店、天津等城市政策举措多样，而北京、广州、长沙等城市政策举措较为单一。

  图6 地方政策关注度雷达分析图

  表2从房企资金链角度对地方稳定楼市的政策内容进行了分类梳理。从资金流入方面看，大部分城市的政策回应集中在销售资金回流环节。其中预售政策的调整对房企来说是一个极大的解绑，直接影响销售资金回流周期。一系列政策既能够加速疫情中的销售资金回流速度，又有利于刺激购房需求，保障疫情缓解后房企的销售资金持续回流。多个城市在融资困难方面及时作出政策安排，通过增加信贷、加大资金支持力度和加快扶持资金兑付等手段缓解房企融资压力。在租赁市场方面，厦门将中央政策进一步落地，加快专项资金项目审批，缓解租赁市场资金链压力。从资金流出方面看，很多城市关注到了房企生产性资金流出，尤其是在土地费用方面做出了集中回应，出台的降低产业用地成本、允许延迟或分期缴纳土地出让金等政策可以使得房企在疫情期间减少生产性资金流出。同时可以办理开竣工延期，则使得房企无需担心因疫情延误工程进度而缴纳违约金。除此之外厦门、大连等市还在经营性资金流出环节为房企资金链减压，出台减免房产税和城镇土地使用税、缓缴住房公积金等政策。

  表2 地方层面政策要点解构

  三、央地政策适宜性评价及优化方向

  从政策回应的空间分布上看，东部沿海城市较早出台稳定房地产市场的相关政策，中西部城市做出政策回应的速度相对较慢。总体看来当前出台措施的城市还很少，在下一阶段各地方政府应当在疫情之下将“一城一策”落到实处，认真分析各地房地产行业的困难和需求，科学做出政策回应。

  从具体政策措施看，对比房企的政策需求和当前的政策回应，可以看出当前的政策在拿地、销售环节做出了较好的回应，在融资、施工和自持方面的回应有待加强。

  图8 政策需求与政策回应的耦合性分析

  融资环节，针对房企需求，现有政策以信贷支持为主要手段，辅以暂缓偿债和专项资金扶持，但这些政策力度仍稍显不足。一方面银行信贷规模有限，而疫情对整个房地产行业的冲击是普遍的，因此会出现“僧多粥少”的困境。另一方面现阶段出台融资促进政策的城市较少，融资难问题没有得到有效解决。应当引导更多城市重视房企的融资难问题，落实中央相关财税政策，同时适当放松对房企债券监管。

  施工环节，各地政府及时出台了办理开竣工延期的相应政策，但房地产施工建设需大量的劳动力以确保正常复工，现有的援企稳岗政策对建筑行业而言力度稍显不足。同时在原材料价格管控方面缺乏回应。施工环节的政策改进应关注两个方面，一是协助组织外地劳务安全有序进入本地开展复工复产，尤其是关注建筑行业农民工流动问题；二是加强对建筑原材料价格的监管，确保原材料价格涨幅合理可控。

  自持环节，一方面，当前大多数城市在税收减免上止步于房产税和土地使用税，接下来还应当在增值税环节针对本次疫情降低税率，从而减轻中小企业刚性租金成本。除此之外也应当对进入民生消费、医养及相关行业的房企给予专项税费优惠政策；另一方面，当前对自持经营类房企迫切关注的消费刺激政策缺乏回应。随着疫情逐渐得到控制，商业和旅游业出现复苏苗头，各地政府应当正确研判形势，在不违背疫情防控要求的前提下逐步出台相应措施鼓励消费，帮助房企克服疫情带来的自持经营困难。