新型冠状病毒肺炎疫情使得本处于“堰塞湖”状态的长沙商业公寓更是雪上加霜。

  长沙新峰地产研究院的数据显示，截至2019年底，长沙市内五区商业公寓总规模超1800万平方米，预计未来三年远超此前十年，堪比一线城市规模体量。

  “目前已知在售及待售的商业公寓项目超350个，库存可售及预计新增近1200万平方米，去化周期达35个月。”长沙新峰地产研究院相关人士表示，无论是现实供销，还是未来预判供应，长沙商业公寓市场“堰塞湖”之势均难言乐观。

数据来源：长沙新峰房地产决策支持系统

  商业公寓火箭式井喷

  长沙新峰地产研究院通过不完全统计，目前长沙商业公寓在售及待售的项目超350个，其中在售120余个，待售180余个，规划中超50个。

  长沙商业公寓库存，经历了一个较快积累过程。

  2011年3月4日，长沙市首次对住宅进行限购。一些住宅项目性质调整为商业，高容积率、高商业比地块和项目接踵而至，城市综合体等逐步风光无限。

  2015年7至8月，长沙市逐步取消了住宅限购。随着住宅去库存的加速推进，住宅快销的同时，商办项目几乎哑火。

  2017年3月18日，长沙市对住宅再度实施限购。

  2018年6月25日，长沙楼市限购继续升级。此后，商业公寓再次被投资者热捧，供应井喷。

  在长沙市内五区中，岳麓区、雨花区是商业公寓主战场。

  2019年，岳麓区供应在全市内五区所占比例高达42.3%。岳麓区的梅溪湖、滨江新城、麓谷及洋湖等四大板块商业公寓的扎堆入市，直接推动岳麓区的商业公寓供应同比增长了76% 。

  雨花区紧接岳麓区之后，武广新城板块成了雨花区的主力供应。

数据来源：长沙新峰房地产决策支持系统

  销售跟不上供应节奏

  巨量供应之下，长沙的商业公寓无论是产品类型还是销售上也是绞尽脑汁，进行自我救赎。

  在产品形式上，长沙商业公寓市面上出现了平层、Loft、跃层等产品。市场平层（3.0-3.5米）为主力，Loft层高达4.5米。

  Loft供应市场份额占比越高，部分开发商依托Loft更高的投资回报率、性价比等杀手锏参与市场红海竞争。从价格对比来看，相比平层，loft主力溢价空间达1500元-2500元/平方米，溢价率17%——25%，溢价明显。

  一些开发商更是依托地铁建商业公寓。据长沙新峰地产研究院统计，目前长沙商业公寓在售项目中，地铁公寓面积占比高达64%，未来已知待售地铁商业公寓体量依达55%。

  长沙商业公寓在供应持续加速放量的同时，然而销售并不尽人意，未能跟上供应节奏。

  过去十年，长沙市虽然已销售商业公寓约500万平方米，自持经营(含停工/烂尾)近100万平方米，但库存可售及预计新增了近1200万平方米。

数据来源：长沙新峰房地产决策支持系统

  自2017年3月逐步加码实施了史上最严住宅限购政策以来，长沙商业公寓销量逐年攀升，2019年成交了108.8万平方米。但相较供应而言，供明显过于求，且在2019年这种供销不平衡趋势进一步加剧。

  截至2019年底，长沙商业公寓库存去化周期已达35个月，这是在2017年之后连续2年延长。也就是说，目前长沙市场上已经上市的商业公寓体量，以当前的去化速度仍需近3年时间才能消化完。

  具体到市内五区区域市场，按照长沙新峰地产研究院的分析，即使是去化快速的岳麓区、雨花区，去化时间也需2年左右，芙蓉区去化周期高达8年之久。

  在板块方面，存量最多的为岳麓区的滨江新城、梅溪湖和开福区的伍家岭金融街商圈，其去化周期分别为34个月、23个月、123个月。伍家岭金融街商圈商业公寓去化或需10年之久，可谓压力山大。

  下一步，长沙商业公寓解围需要企业、市场及政府多方联动，跳出危局。