中房网讯（曲涛/文）回顾2月，中房网（微信公众号：zhongfangwang）分别从“抗疫、政策、市场、土地、金融、企业、声音”等七方面带您一同回顾二月份以来的房地产大事件。

  抗疫

  入选事件

  多地楼市“暂停”，房地产吹响抗疫“集结号”

  疫情之下，房地产业影响几何？

  机构看市｜疫情过后，房地产有望涌现“抢收潮”！

  房企发声｜疫情之后，我们要“争分夺秒”

  一场突如其来的疫情防控阻击战，牵动着全国人民的心。为此，全国多地住房和城乡建设系统均采取了相应措施，扎实开展疫情防控工作。1月26日，中国房地产业协会向会员单位并全行业发出倡议，房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。除此之外，全国大多数城市的住建部门和房地产行业相关社会团体已发文要求和倡议暂停售楼处相关销售活动，并进一步明确了建筑工地的复工或新开工时间。部分城市更是直接关闭了当地的网签系统，暂停房屋交易。一时间，全国多地楼市均已按下“暂停键”。作为支柱产业和中国经济的“压舱石”，房地产行业在因疫情给生产经营造成了非常大的影响下仍然捐款捐物，积极投身于疫情防控战。<详情>

  随着全国大多数省市相继采取售楼处闭门谢客、建筑工地停工、土地拍卖暂缓、地产中介停业等措施，房地产行业也感受到了前所未有的压力。随着疫情事件的发酵，不出意外，保守估计一季度的房地产开发投资、销售、开工和竣工都将受到影响，但影响远不止这些。受疫情影响，基本上绝大多数购房者都会推迟购房计划，楼市成交陷入冰点，这将直接影响到房地产企业的销售回款与现金流吃紧。在销售端锐减，所导致资金承压的同时，房企还叠加着还债压力。这对于那些本来面临较大资金压力的企业，无疑是雪上加霜。<详情>

  根据机构报告预计，本次新冠肺炎疫情对短期内房地产市场的影响或较为显著，负面影响可能要大于2003年。尽管当前疫情仍较为严峻，但“稳房价、稳地价、稳预期“的调控目标不会变。疫情冲击下，多项房地产需求数据同比下降，但各项积极因素也正逐步增多。而且“因城施策”作为近年来各地房地产调控的主要方式，在疫情之后，一些地方可能会在“因城施策”的大背景下，根据当地楼市状况实施“一城一策”，给予不同程度的灵活政策支持。机构分析认为，随着气温上升以及国家有力的防控，大概率能在较短时间内战胜疫情。而疫情过后，有望涌现房地产行业的“抢收潮”。<详情>

  今年的房地产企业，无论是在营销方面，还是在融资和偿债方面，都存在着较大的压力。于是，一部分房企率先开始行动。首先，大概有15家房企打出“无理由退房”牌。接下来，超过20家房企出台了线上购房政策。更有某龙头房企全国在售楼盘以75折出售的消息。尽管大多数业内认为，这些措施更多的是营销噱头，但从这些举动中，我们已经感受到了非常时期下的“争分夺秒”。<详情>

  政策

  入选事件

  2月份全国房地产政策变动监测报告

  央行接连发声：“房住不炒”仍是调控政策主导方向

  自然资源部：支持疫情防控建设项目先行使用土地

  住建部：分区分级推动企业和项目开复工

  银保监会：房地产金融政策目前没有调整和改变

  据中房研协测评研究中心监测统计，2月份地方出台房地产调控政策91条，为历史单月地方政策出台次数新高，环比增加160%。其中，宽松型政策83条，紧缩性政策4条，中性政策4条。主要原因在于为了减轻疫情给经济社会带来的影响，全国各地相继出台了一系列房地产行业扶持政策。为企业和职工纾解困难、助力企业复工复产也成为了2月份地方政策的主要特征。从政策内容来看，本月地方政策具有较高的相似度。在企业端，政策主要通过延缴土地出让金、降低土地保证金比例、缓缴住房公积金或降低缴存比例、放宽商品房预售申请、降低预售资金监管比例、延期项目开竣工时间、减税降费、支持房企信贷合理增长等措施来减轻企业资金压力，帮助企业尽快渡过难关，恢复正常生产经营；在个人端，政策主要通过公积金政策发力，其中主要包括保障受疫情影响的个人租房和贷款公积金正常提取，保障受疫情影响无法正常还款职工的信用记录和购房资格不受影响等。此外，还有部分城市推出了人才政策和购房补贴政策，从需求端予以保障和刺激，以期带动市场交易上升，促进地方房地产市场回暖。<详情>

  2月21日，人民银行在2020年金融市场工作电视电话会议上，对2020年的房地产金融政策也提出了要求。即：保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。实际上，央行最近一段时间以来，针对房地产领域接连发声。2月19日，央行发布的2019年第四季度中国货币执行报告中，在谈及下一阶段的主要政策思路时，再次重申，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。在央行表态的同时，财政部、统计局等多部门也纷纷发声，重申“房住不炒”定位，再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这无疑给楼市泼了一盆“冷水”。

  自然资源部办公厅下发的《关于做好疫情防控建设项目用地保障工作的通知》提出，对于疫情防控急需使用的土地，可根据需要先行使用。对选址有特殊要求，确需占用永久基本农田和生态保护红线的，视作重大项目允许占用。使用期满不需转为永久性建设用地的，使用结束后恢复原状，交还原土地使用者，不再补办用地手续。需要转为永久性建设用地的，待疫情结束后及时完善用地手续。同时，要做好被占地单位和群众的补偿安置。

  住房和城乡建设部2月26日发出通知要求，地方各级住房和城乡建设主管部门要根据本地疫情防控要求，开展企业经营和工程项目建设整体情况摸排，加强分类指导，以县（市、区、旗）为单位，有序推动企业和项目开复工。低风险地区要全面推动企业和工程项目开复工，中风险地区要有序推动企业和工程项目分阶段、错时开复工，高风险地区要确保在疫情得到有效防控后再逐步有序扩大企业开复工范围。涉及疫情防控、民生保障及其他重要国计民生的工程项目应优先开复工，加快推动重大工程项目开工和建设，禁止搞“一刀切”。

  为推动银行业保险业做好新冠肺炎疫情防控金融服务，银保监会已经出台了一系列政策“组合拳”。2月25日，银保监会首席风险官兼办公厅主任、新闻发言人肖远企明确，房地产金融政策目前没有调整和改变，银保监会会对房地产情况进行监测，包括对房地产融资进行监测和动态掌握，但总体政策没有改变。过去就是“一城一策”，由各地根据自身情况作出安排，只要不违反房地产政策，包括房地产融资政策。

  市场

  入选事件

  2月房价涨幅稳中有落，前两月多项房地产指标明显下降

  3月16日，国家统计局发布的2月份《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，2月份70个大中城市房地产市场价格涨幅稳中有落。其中，一二三线城市新建商品住宅销售价格环比持平或涨幅回落、二手住宅销售价格涨跌互现；一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅稳中趋落。国家统计局同日发布《2020年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，开发投资、房屋新开工面积、销售情况、到位资金等多项典型数据指标受春节和疫情双重影响，下降明显。与此同时，商品房待售面积在2019年12月首次增加后再次有所上涨。数据显示，2020年1至2月，全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%，较2019年末的上涨9.9%下降26.2个百分点。前两个月，房地产开发企业房屋施工面积694241万平方米，同比增长2.9%，较2019年末的8.7%收窄5.8个百分点。房屋新开工面积10370万平方米，下降44.9%。房地产销售方面，1至2月，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。商品房销售额8203亿元，下降35.9%。

  土地

  入选事件

  2月份土地市场降温，一线城市却强势回暖

  上海新“地王”诞生 成交总价310.5亿元

  受新冠肺炎疫情影响，40城土地市场有所降温。报告显示，2月份40个典型城市土地成交建筑面积2076.9万平方米，环比大幅下降44.5%，同比下降27.1%。其中，一线城市强势回暖，二三线城市则继续处于降温态势。此外，土地出让均价方面，受一线城市结构性影响，整体有所上涨，土地成交溢价率仍处于历史低位。<详情>

  2月20日，上海市徐汇滨江西岸金融港地块正式出让，以310.5亿元的价格成交，刷新了土地交易市场的总价纪录。据悉该地块为综合用地（含住宅），总出让面积323664.6平方米，起始总价310.2亿元，最终该地块由香港置地联合体竞得，折合楼面价28564元/平方米，溢价率0.1%。值得一提的是，该地块的成交总价超过了2016年招商华侨城联合体以310亿元获得的深圳会展中心地块总价，成为上海乃至全国土地市场新的土地成交最高总价纪录。

  金融

  入选事件

  “非对称”下降的LPR，对房地产传递了什么信号？

  信托业被“压力测试”，疫情之下有危有机

  2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），其中，1年期LPR为4.05%，比上期下调10个基点；5年期以上LPR为4.75%，比上期下调5个基点。值得注意的是，此次两个期限LPR也第一次出现非对称下降的情况。从实际情况看，本次5年期以上LPR“降息”对房贷利率的调整影响有限。分类来看，对于已经转化为LPR报价的存量按揭贷款来说，其利率更新周期最短为1年，因此房贷利率不会立即随5年期以上LPR相应变化。对于新增房贷，降低的基准利率或将通过加点的方式调整，保持新增与存量房贷利率一致。此外，今年3月起，存量浮动贷款利率合同要正式启动定价基准转换工作，但按照央行规定，商业性住房贷款即便定价基准转换为LPR，转换后至少截至2020年底实际利率水平要保持不变，这也保证了房地产调控政策的稳定性、连续性。

  受新冠肺炎疫情的影响，信托业积极参与纾困的同时，亦迎来不小的“压力测试”。信托存续项目的潜在风险首当其冲。以地产信托为例，各大机构皆在对存量地产项目进行排查，主要考察房企的经营性现金流延续程度、存续债务偿还能力等指标。加之短期内，信托公司展业亦将一定程度上受到疫情的影响，行业整体业绩水平或将承受更大压力。所幸危中有机。作为疫情蔓延阶段展业的重要支撑，信托公司对金融科技的探索进一步深入，项目远程尽调等应用场景逐渐丰富，助推形成展业升级契机。另外，疫情结束后，信托公司还将迎来行业反弹、投资并购、资产证券化等方面的业务发展机遇。

  企业

  入选事件

  百强房企2月业绩大跌近四成，但有三类企业仍在逆势拿地

  百家中小开发商宣告破产

  一场疫情，让百强房企2月份的销售业绩创下了最近几年单月销售的最低记录。克而瑞研究中心近日发布的报告显示，TOP100房企2月单月实现全口径销售金额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%。从1-2月的累计销售金额来看，百强房企整体的业绩规模同比降低23.8%。在土地市场方面，受疫情影响，2月份多个城市土地出让暂缓，全国土地市场成交体量大幅回落，降至近一年来的最低水平。按照乐观的预计，如果近期除湖北以外的疫情能够基本得到缓解，随着市场秩序和购房需求的慢慢恢复，房地产市场在二季度望恢复正常的销售节奏，疫情过后的土地市场也将迎来拿地“小阳春”。但值得关注的是，尽管市场还未恢复，仍有一些企业已经逆势启动了“抢地”的按键。<详情>

  疫情之下，不可避免的出现了两极分化。久久未能回归正常营业的房企，有的坚持了下来，有的则宣告停摆。人民法院公告网显示，2020年初至今不到60天内，全国已有超过百家房企宣告破产，有数日甚至平均每天2~3家房企被清算。其中，不少房企都是二三线城市里的中小型开发企业。另外，还有许多房企在改变运营策略的同时，通过发债补充流动性。根据Wind统计显示，2020年以来，房企境内外发债规模已达1848.69亿元（国内413.80亿元，海外1434.89亿元），超过2019年同期规模。

  声音

  入选事件

  黄奇帆：建议取消住房公积金制度为企业降成本

  吴建斌：对行业不要悲观，只要坚持住就会迎来好发展

  盛松成：建议给予房地产业必要、合理的支持

  清华产业转型顾问委员会主席黄奇帆表示，目前因疫情防控工人极度短缺、供应链残缺、企业物流停顿，控制疫情和及时复工确实是矛盾，处于胶着状态，必须做好持久战的准备。对此，除了现在各级政府所采用的税收等政策以外，他建议取消企业住房公积金制度。黄奇帆认为住房公积金制度是1990年代初从新加坡学来的，现在我国房地产早已市场化，商业银行已成为提供房贷的主体，住房公积金存在的意义已经不大，将之取消可为企业和职工直接降低12%的成本。

  关于此次疫情对房地产行业的影响，阳光城集团执行副总裁吴建斌在接受媒体采访时表示，基本判断是2月份房企销售额会很糟糕，3月份也不会变好。如果疫情在3月份结束不了，对房企二季度销售的影响也会比较大。房企今年整体销售规模与去年同期相比，相信会减少两到三成。另外，疫情对房企2—6月份这段时间的现金流影响太大，所有企业都应该在这个时间段把管好现金流摆在第一要务。长期来讲，房地产行业向好的趋势不会变，但是在大的周期里，今年是比较难的一年。疫情结束之后，房地产市场依然会蓬勃发展。对行业不要悲观，只有坚持住，就会迎来很好的发展机会。

  上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授盛松成日前针对疫情对房地产市场的冲击提出10条应对建议，包括：给予房地产业必要、合理的支持，继续贯彻落实“房住不炒”的方针，强化供给与需求相结合的调控手段，支持刚需和改善需求，因城施策，对限价政策做适当调整，长期内仍然要应对房价上涨的压力，要关注部分三四线城市房地产市场的风险，坚持房地产市场调控的预期管理，适度发挥房地产投资稳定经济的作用，避免房企大量倒闭冲击整个房地产行业。