240轮激烈角逐后，备受瞩目的棉五社区改造由被称为“棚改专业户”的东胜集团以20.04亿元拍下。

  3月25日，石家庄主城区迎来一场土地出让活动，一块总面积16万平方米（约合242.41亩）、起始价为210600万元的地块引发抢地大战，引发诸多房企关注，其中中海、荣盛、东胜集团均是“势在必得”之势。

  受疫情影响，今年石家庄一季度土地市场普遍冷清，市场预期较差，许多地块以起始价成交，甚至不少位置不佳地块多次挂牌多次流拍。此次棉五小区地块出让，可谓2020年石家庄土地市场的重头戏！

  经过上百轮竞拍，东胜集团最后收入囊中，面对这高溢价、同步需要建设回迁房的地块如何实现盈利也是上述企业需要重点关注的。

  硝烟再起的土拍现场

  棉五旧改地块位于光华路以南、栗康街以西、和平路以北、长征街以东，土地面积为89101.55平方米（约合133.65亩）（含托幼用地3780平方米），用地性质为住宅、商服、教育，起始价为108200万元（809.58万元/亩）。

  该地块交纳竞买保证金截至时间为3月23日17时。因要求严格，最终确认报名的3家房企分别为中海、东胜集团和荣盛地产。这3家开发商都与该地块有着很深的渊源：中海在2019年年末刚刚斩获了“地王”项目棉五厂区地块；荣盛则是和平路轴线3个“地王”项目得主，其中阿尔卡迪亚荣景园是2006年“地王”项目，也是荣盛首进石家庄的标杆性项目，荣盛华府则是2014年和2015年双地王项目，当时的棉三棉四地块，成就了今天主城区二环内成交价最高的项目荣盛华府；东胜集团2015年拿下了长安区热门地段紫晶悦城地段，另外还开发了东胜槐安广场、东胜裕华广场、东胜建设广场，都成为石家庄地标性建筑。这也是当日土拍大局竞拍企业情况。

  不过竞拍过程却超乎人们预料。竞拍之初，3家房企均报出了报价，中海在首次报价后再无报价，之后现场由“三国杀”变成了东胜与荣盛两军对垒。

  刚开始，双方轮流叫价，每次举牌加价100万元，竞拍陷入胶着。当土拍进行快2个小时，竞价从11.57亿元到13.13亿元时，荣盛开始大幅加价，多次加价1000万元，这加快了竞拍进度；到14亿元后速度开始加快，东胜集团也开始大幅度加价；当竞拍价突破15亿元后，荣盛突然表现“王炸”，直接加价5亿元，报价到20.03亿元，东胜集团紧跟报价20.04亿元。最终，东胜集团以20.04亿元竞得棉五小区改造地块（约为1526万元/亩）。

  “竞拍历时了2小时47分钟，相互加价激烈竞争两个多小时，后40多分钟东胜集团频繁加价1000万元，直至结束前93秒，荣盛单次加价5个亿，东胜集团加价100万元并最终以20.04亿元竞得棉五社区地块。如此激烈的竞价，看来这两家企业都是抱着必得决心拼了。”一位现场媒体人士边打电话边唏嘘慨叹。

  有业内人士分析认为：棉五小区改造项目地块溢价率破85.21%，楼面地价15840元/平方米（除去回迁建筑面积），参照该企业以往开发案例，初步预计未来综合售价每平方米2万+。如操作得当，该地段未来升值和溢价空间很大。

  未拍先热

  这块地早已备受瞩目。

  棉五小区地块紧邻和平路与建设大街两条主干道，属于主城区一环旁核心区位，地块东侧还有修建中的地铁2号线，南侧则坐落着河北省四院、长安公园、新源蜂巢、勒泰中心等大型顶级成熟配套。且该地块还是一宗占地达89101.55平方米（约合133.65 亩）、方方正正的净地，拿了地就能开工，诸多企业跃跃欲试。

  尤其值得一提的是，该地块周围“地王林立”，北侧为3个月前中海刚刚拍下的2019年年度“地王”棉五厂房地块，东侧为2015年、2016年的年度“地王”棉三、棉四地块（荣盛华府项目）及已经列入拆迁计划、占地超过500亩的棉一棉二厂房地块，西侧为2006年年度“地王”水泵厂改造地块（荣盛阿尔卡迪亚项目）。

  2019年12月24日，经过324轮竞拍，中海从6家房企激烈竞拍中脱颖而出，最终以20.11亿的大手笔拿下棉五厂房地块，创造了2019石家庄年度“地王”。

  棉五厂房地块与棉五小区地块几乎是一路之隔。在光华路与建设大街交口，一个位于东北角，另一块位于西南角。去年棉五厂区的楼面地价达到了11071.94元/平方米。

  棉五小区地块为棚户区改造项目，竞拍之前已经非常特殊的规定了“将实行统一规划管理、统一建设开发模式，社区商品房与回迁房将实现同品质建设，不再按地块或楼栋‘分批、分离’开发”政策。且不同于以往开发企业先拿地再报批规划，该旧改项目的建设规划已经出炉，有住宅、有商业、有中学。

  据知情人士透露，该项目回迁补偿力度也非常夸张，之前所做的以东兆通匹配用地安置回迁户方案被大多数拆迁户拒绝，转而就地安置。目前选择产调的1300余户原住居民在土地招拍挂之前已全部完成选房。据3月24日公布的棉五棚户区改造规划显示，该地块规划户数2568户，刨除回迁住宅C-1#楼、C-2#楼共规划户数288户，回迁房与商品房混杂居住的户数将达到1012户，以此计算，该地块的实际销售套数为1268户。由此显示，该地块虽然面积为133.65亩体量不小，但实际可售房源有限。

  拿地后东胜集团布局

  竞拍结束后，东胜集团石家庄乾丽房地产开发有限公司总经理任荣宁接受记者采访表示，棉五改造项目地块将打造成东胜的精品楼盘。针对回迁房与商品房不再分离建设问题，任荣宁表示，棉五改造项目将打造民生工程，也是协助政府解决棚改和旧改的难题，践行东胜集团企业责任。

  “过去回迁区的居住环境一直被市民所诟病。户型不合理，住的人太多，人员构成复杂。不仅影响回迁市民，也影响着商品房住户的居住体验。”任荣宁表示，棉五小区改造项目开创了一个先例，将社区商品房与回迁房实现同品质建设，不再按地块或楼栋“分批、分离”开发，虽然使得开发成本陡增，但东胜集团将会严格按照各级政府要求，统一规划管理、统一建设开发，将原来棚户区的居民安居作为首位工作，同时也为满足人民的美好生活提供有力保障。

  对于此次拿地，东胜集团表示，2020年，将是东胜集团深耕石家庄、战略布局京津冀的扩张之年。“用建筑改善人们城市环境、用服务提升人们幸福指数，用成绩阐释企业存在价值”是东胜集团对棚户区改造这一民生工程的坚持，也是对政府以及社会作出的庄严承诺。棉五社区改造项目地块是东胜在和平路轴线拿下的第三个项目，此次地块的摘得，是与紫晶苑、南翟营改造项目构成合纵之势，让和平路沿线真正成为东胜“石家庄棚改样本”。