黑天鹅疫情正在加速房地产行业集中度提升。

  当下，走完疫情上半场的中国经济，在外围抗疫的下半场中艰难复苏。除了抗疫类、必需消费品以及进口替代等少数行业，大部分行业一季度业绩显著下滑，房地产一季度的销售业绩也不能幸免。而其中一个正在形成的重大趋势是，房地产行业集中度正加速提升。背后逻辑主要在于，龙头房企不仅在应对突发事件时，展现出了反脆弱特征；同时决定房企发展资金、土储、人才、市场等资源要素正稳步向龙头房企集中。

  其一，就系统层面而言，应对黑天鹅事件时，龙头房企展现出了鲜明的反脆弱特征。

  2020年初的新冠肺炎事件，其巨大的冲击性让房地产业措手不及。但很快，龙头房企迅速展开系统性的应对策略，使情形转危为机。其中最为典型的为恒大集团，疫情发生后，该公司一方面大手笔捐赠抗疫，展现企业的社会责任，提升公司品牌形象；另一方面，利用旗下恒房通线上销售平台，以最快速度推出了打折销售服务，在绝大多数开发商反应迟缓之时，实现了销售的快速增长。一季度，恒大集团累计实现合约销售金额约1473.7亿元，同比增长约23.2%，成为唯一逆势增长的房企，也成就了一个危机转化的经典案例。另一家龙头万科，也同样在疫情期间通过直播等各种形式储备，并在疫情好转后快速恢复销售，从而也实现了环比大幅增长，一季度合同销售金额1378.8亿元，同比微降7.7%；另一方面，该公司4月初以价值53亿的股票捐赠清华大学，创立清华大学万科公共卫生与健康学院，这一关心民众健康福祉的远见之举，也将在未来进一步增强公司的软实力。这两家龙头房企疫情区间的典型表现，展现了龙头房企在面对突发黑天鹅事件时的反脆弱性，这种不会被小概率突发事件击倒的企业品质，是公司可持续发展的基石。而大多数中小房企，当面对这类不可抗力的风险时，消失的销售额将加剧企业的现金流压力，为企业的未来发展埋下隐患。

  其二，就要素层面而言，以资金成本为代表，各种要素资源正向龙头房企集中。

  以资金成本为例，足见一线房企不断强化的竞争力。2月25，招商蛇口发行了期限为240天的短期融资券，其票面利率为2.65%；相比之下，2019年同期的票面利率为3.14%，2018年类似的票面利率为3.74%。这意味着，公司的短期融资成本持续下降，两年降幅达30%。事实上，在宏观经济稳增长压力不减，货币相对宽松的背景下，龙头房企的融资成本，已趋近国债利率水平，而大多数中小企业，融资成本基本上变化较小，甚至一些中小房企仍面临融资困境。对一个资本密集型的行业，这种差距对企业将产生巨大影响，并最终决定了中小房企的命运。除此之外，土地储备、人力资源、获客成本等市场要素资源正稳步向一线房企集中，相对而言，龙头房企优势显著加大。

  其三，就市场趋势而言，数据已经验证，行业集中度提升正在加速。

  2020年1-3月，前10房企销售额均值为776.6亿元，销售额同比均值下降15.6%，11-30企业销售额均值为212.7亿元，同比均值下降19.2%；31-50企业、51-100企业的销售额均值分别为115.2亿元和49.5亿元，同比均值分别下降10.9%和22.4%。

  所有这些因素都显示，在行业集中度提升的长周期的趋势中，新冠疫情在短周期中加剧了这个趋势，并与长周期形成共振，最终深刻地影响整个行业。