受新冠疫情及相关防控措施影响，上海房地产市场的各物业类型都受到不同程度的冲击。《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）注意到，在这次疫情中，物资货运的战略性作用得到凸显，再加上生鲜电商等平台迅速崛起，物流仓储市场的投资意向正在进一步提升。

  物流基金受关注

  事实上，越来越多的投资者正在关注国内物流业的发展，并付诸行动。

  2月中旬，顺丰发布公告，宣布公司全资子公司深圳顺丰泰森控股（集团）有限公司与中信资本房地产咨询有限公司签署《合作备忘录》，双方拟共同设立物流基金投资于物流地产项目。依据合作备忘录，首个基金的目标募资规模初步定为3-4亿美元或等额人民币。基金原则上将投资于中国境内的与物流相关的物业项目。

  4月3日，世邦魏理仕环球投资（CBRE GlobalInvestors）与乐歌集团（LOGOS）宣布总认缴出资额为55亿元人民币的CBRE LOGOS中国物流基金已募集完成，全部投资来自于中国内地及海外的八家投资合作伙伴。据了解，该基金主要投资中国内地一线和强二线城市的物流高标库和工业仓储。

  4月10日，私募地产基金平台领盛宣布已完成中国物流基金的首期募集，金额为6.81亿美元，投资机构来自欧洲、中东和亚洲各地。该基金将主要用于投资开发及收购一二线城市的高标准仓储项目。主要目标市场为中国物流产业重点分布区域的一二线枢纽城市，包括长三角地区（大上海）、环渤海地区（大北京）和粤港澳大湾区（华南地区）。该基金将在基本面强劲的市场区域，投资开发多元化的现代物流资产以获利润，同时也将投资具有升级改造潜力的物流资产并将其重新定位。此外，该基金也将寻找冷链物流项目的投资机会，以抓住生鲜产业日益增长的物流需求。

  更多机会有待挖掘

  中国物流地产市场在过去十年间迎来爆发式增长，虽然受到了本次疫情的一定影响，但是物流地产显示出极强的韧性和抗风险能力。

  “自疫情爆发以来，存量物流资产的租金现金流依然表现稳定，同时，有部分租赁决策虽然有所延迟，但并未取消。疫情在全球范围内蔓延的背景下，虽然部分与出口制造相关的需求会受到一些影响，但同时消费相关的需求较为稳定，特别是生鲜电商或将迎来新的发展机遇期，进而激发冷链物流行业的市场需求。”仲量联行华东区研究部总监黄璐告诉《东地产》记者，“从投资角度来看，我们也确实观察到有更多长线资本开始进入中国物流市场。物流资本市场从早期以开发型为主，注重物业价值的快速提升，逐渐转变为追求稳定及优质核心资产。伴随区域一体化协同发展，城市群之间的仓储配送网络进一步优化，更多区域性中心城市和节点性城市的机会有望得到进一步挖掘。”

  世邦魏理仕中国区总裁李凌表示：“仓储物流市场在疫情中显示出强劲的韧性，稳健的租金增长和活跃的私募基金募资令该板块的投资意向进一步提升。第三方物流和综合电商的仓储需求继续稳健增长，同时疫情中生鲜和医药等新兴垂直电商平台的迅速崛起成为行业未来发展的新动力。”

  生鲜电商交易量大幅增长

  仲量联行一季度报告指出，在疫情前，物流市场租赁需求已有强劲势头，多家国内外第三方物流公司在上海多个子市场进行扩租布点。零售业、汽车零部件制造商和包括医疗器械在内的新兴需求也带来部分吸纳量。部分物流仓储租户租赁需求逆势上扬。其中生鲜电商交易量大幅增长并创下历史新高。此外，周转难度的增加也导致货物囤积，上海东部市场迎来第三方物流的短期新增租赁需求。 

  “在疫情中有着瞩目表现的医药类租户以及冷链物流租户在需求方面已呈现短期成长的趋势，根据城市配送战略配积极布点，上海及环沪地区能观察到多个冷链生鲜企业的租赁或预租案例。”

  世邦魏理仕华东区顾问及交易服务产业地产部主管缪博文补充说，“经受考验的物流开发商与第三方物流租户们也将持续思考如何在技术革新，资源整合，模式创新等多个位面提升仓储物业以及物流运输的通达效率。未来上海物流市场无论是在存量去化还是租金增长方面，都保有稳定的成长潜力。”

  黄璐则进一步指出，这次疫情是对物流仓储行业的一次考验，极端环境下需求的变化对物流的效率和质量的要求越来越高，物流仓储物业将迎来技术升级的加速时期，“通过本次新冠疫情，物流市场各方主体将进一步意识到周转效率、人员健康安全等需求的重要性，因此我们认为包括无人仓储、自动化在内的智能物流技术将提速中国高标仓库的发展，创造更多投资机会。相比传统仓储，高标仓库具有空间利用率高和合规属性强等特点，能有效提升企业供应链效率。”