疫情属于不可抗力，今年你购买的新房可能延期交房吗？

  受到突如其来的疫情影响，房地产行业发展一度陷入停滞。相比此前，今年房地产开发企业（下称“房企”）复工时间延后，尤其是人口流动风险较大的建筑工地则受到了更大的冲击。随着工地停工，一些项目也将止步向前，并将延期交付预售商品房（下称“延期交房”）归咎为“疫情暴发这一不可抗力”。购房者看着手中的《延期交付通知书》就“急了”。一时之间，延期交房成为了疫情影响下不可回避的问题之一。

  房企延期交房的公告来了

  疫情形势渐渐好转，各行各业都开始陆续复工了，但一些思考萦绕着“准业主”的心头。“如果真的延期交房，那会打乱我们的所有计划。”购房者徐女士告诉记者，在新房交付中规划了自己婚礼档期这一重要问题。如果延期就会耽误原本计划好的婚期。原来是双方看中上海一新开盘的精装房，将其作婚房准备拎包入住。按照《商品房买卖合同》原约定的房屋交付时间是2020年3月，为此，双方家长把婚礼时间定在5月劳动节小长假期间。结果被告知交付延期2个月。

  无独有偶，《延期交付通知书》揪住了购房者余先生的心，因为在他的新房交付规划中包含了小孩上学的重要问题，倘若真的延期交房了，就耽误孩子就读本来计划好的学校。余先生表示，为了孩子上学问题也是操碎了心。除此之外，延期交房所带来的麻烦将是一连串的，例如当下的房租问题、后续装修工人队进场问题、算好搬家乔迁的吉时等问题。

  眼下，全国的部分省份都相继发布了复工时间通知。近日，上海市住建委也制定下发《关于进一步统筹推进建筑工地疫情防控和复工复产工作的通知》，统筹推进本市建筑工地疫情防控和复工复产工作，要求对于符合条件的工地，应复尽复、能复尽复，推进全市建筑工地加快复工，市重大工程必须在3月底之前全面复工。这着实让那些在家憋了许久的准业主看到了点希望。

  尽管如今疫情形势进一步向好，国家陆续出台政策帮扶企业复工复产，但这并不意味着长时间停工的工地可以在一夜之间恢复运转。“就算现在复工的工人也只是一部分，工地上大多数的施工工人来自外地，目前一部分正在施工的是已经隔离期满14天的，还有一部分外来务工人员没有达到14天隔离期的依然不能进入施工现场。”一个正在施工的项目负责人告诉记者，该工地上的施工人员来自全国各地，正值春节，大量施工人员返乡过年，疫情大面积暴发后，政府严控人员大面积流动和聚集，所以也导致其返沪受到阻碍，导致施工人员无法按时到岗施工作业。

  除此之外，建筑材料短缺也是影响工地复工的一大因素。“因为施工所需的原材料生产、机械设备、交通运输都受到波及，无法正常供给。所以多方原因导致建设周期延长，施工方无法如期复工。”上述负责人表示，受疫情影响，建设单位的工作人员短期内无法全员到岗恢复正常工作，按照既定节点推进竣工验收工作。防控疫情是当前政府各部门的首要工作和重中之重，大量政府工作人员奋战在疫情防控工作的一线，可能暂时无法进行工程竣工验收工作。

  顺延是否合法

  某TOP30房企投融资负责人对记者表示，疫情发生后，在假期期间，公司就做应急预案，对可能延期交付的项目有一个摸查，目前已对可能延期交付的项目量进行统计，但具体数据还不方便透露。不过，疫情对项目交付的影响并不大，一季度是建筑行业的传统淡季，根据过去几年行业的情况，一季度建筑行业新签订单和产值占全年比重不超过15%和17%。若此次疫情持续影响到3月份，后面旺季赶工也将对冲掉一季度的工程延期。后期旺季赶工，疫情对全年影响较小。房企在确定交付时间时都会留有一定空间，留有余地，项目节点不会卡得很死。

  “目前，公司各地项目都开始陆续进行复工准备，公司与总包、分包单位一起重新安排施工计划，在做好防疫工作的同时，把复工准备工作前置，确保各项目满足复工条件，待复工指令下达后，就立即组织复工。”上述负责人说道。

  实际上，随着复工复产的逐步临近，房地产企业面临的逾期交房压力亟待作出有效应对。经过广泛的社会讨论及“非典”时期法律适用案例的借鉴，2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在答记者问时明确表示，对于本次新冠疫情，因政府采取疫情防控措施导致合同不能履行的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。开发商能够举证证明受疫情影响无法在合同约定期限内交房的，可以认定本次疫情为不可抗力。２月２８日，住房和城乡建设部发布《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》亦明确指出，疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形，故本次疫情属于不可抗力事件已无需再予赘述。由此引发的延期交房问题亦可援引不可抗力制度减免违约责任。

  那么，开发商延期交房，是否要承担责任？对此，记者咨询北京某律师事务所的律师。律师表示，需要具体问题具体分析。如果疫情的发生与延期交房之间存在必然的因果关系，有证据支持，且因疫情的发生客观上影响了房屋的施工进度，并最终导致了延迟交付的后果，可以不可抗力主张。

  但如果疫情发生前已经出现延期交付的违约情形，或在疫情暴发期过后，企业已采取复工措施一段时间，仍然超出了双方约定的宽限期限，此种情形明显不是逾期交房的直接原因。

  在此情况下，开发商仍应当承担相应的违约责任。

  上海市浩信律师事务所律师王俊伟也表示：“开发商是否免除责任要从三个方面判断：首先是延期发生在疫情期间，延期天数不能超出实际停工时间。其次，无法施工是疫情暴发导致的，比如当地政府要求停工、封路导致无法运送建筑材料、工地工人无法到岗等。然后，开发商要及时通知业主，并且提供停工证明。因此，开发商要在符合上述3个条件的情况下，才能以不可抗力抗辩来免除延期交房的责任，否则还是要按合同约定向业主交房并承担违约责任。”

  “不可抗力”不能成为延期交付的借口

  值得注意的是，购房者要警惕的是有些开发商会拿不可抗力因素来过分延期交房，在是否不可抗力的因素情况下，业主在争取自己的权利时期。某券商研究员告诉记者，“面对延长交付的问题，购房者还应密切关注延期交付房屋的建筑质量。因受疫情影响，工程停工可能会造成开发商损失，建房成本可能会有所提高。为保障自身合法权益，购房者在房地产开发企业交房时，应注意房屋是否验收合格，是否具备交付条件，避免因建筑质量问题导致自身权益受损。”

  疫情这一“不可抗力”不能成为房企延期交房的借口。如果开发商需要延期交房，也需在一定的合理期限内。在不可抗力事件发生时，各方均可能遭受不同程度的损失，在此特殊时期，唯有各方均本着减少损失，共渡难关的心态，才能妥善应对危机，实现共赢。开发商在可能发生延期交房的前提下，应具备充分的耐心与同理心，通过充分与业主沟通，获得业主的理解，最终赢得市场、赢得口碑。

  疫情之下，房地产行业各个利益相关方是一个命运共同体，无论开发商、施工方还是购房者等，都需要拿出共克时艰的勇气与担当，妥善化解可能出现的争议，共渡难关。

  值得一提的是，3月24日，最高人民法院发布首批十个全国法院服务保障疫情防控期间复工复产民商事典型案例。第一批发布的十个典型案例，涵盖了企业在复工复产过程中可能遇到的因疫情停产导致的买卖合同违约、金融借款逾期等纠纷类型，办案法院充分发挥审判职能作用，强化司法服务，综合运用实地走访、协调各方、在线调解等方式，依法及时化解合同纠纷和企业债务纠纷，在疫情防控期间为促进实体经济和民营企业持续健康发展提供了有力司法保障。

  新冠肺炎疫情发生以来，各级人民法院坚决贯彻落实习近平总书记关于统筹推进疫情防控和经济社会发展的系列重要讲话精神和党中央决策部署，扎实抓好疫情防控和审判执行各项工作。

  据悉，从今年1月疫情开始至3月18日，全国各级法院新收一审民商事案件212万件；各级法院在做好疫情防控工作的前提下，克服疫情影响，全力做好审判执行和矛盾化解工作，共审结各类民商事案件89.8万件。

  3月18日，习近平总书记主持召开中央政治局常务委员会会议，强调要做好法律服务等工作，及时化解合同履约、企业债务、劳资关系等纠纷。在当前全国疫情防控形势向好、生产生活秩序加快恢复的态势不断巩固和拓展、统筹推进疫情防控和经济社会发展工作取得积极成效的形势下，最高人民法院多次提出明确要求，要充分发挥人民法院民商事审判职能作用依法妥善处理涉疫情矛盾纠纷，推动社会矛盾纠纷源头预防化解，强化善意执行、文明执行理念，慎用查封、扣押、冻结等强制性措施，用好用足智慧法院建设成果，优化办案方式，为疫情防控和复工复产提供有力司法保障。

  最高法院发布本批典型案例，旨在发挥典型案例的示范指导作用，统一各级法院在疫情防控期间民商事案件的办案理念，聚焦涉诉企业复工复产中的实际困难，通过典型案例、典型做法，引导办案法官及时解决办案中的实际问题，稳定社会对司法案件处理的合理预期。第一批案例发布后，最高法院将及时分批次发布更多典型案例，推动各级法院充分发挥民商事审判职能作用，更好服务保障复工复产和经济社会发展大局。