行业进入精耕期，从业者除了具备十足信心之外，关键还要有耐心。

  疫情还没结束，长租公寓融资爆雷、房东收房租客被赶的现象出现在朋友圈。近日，分散式长租公寓上市企业青客遭遇房东与租客的接连投诉，维权风波不断。

  根据房东与租客反映，青客公寓存在拖欠房东租金、水电费，拒绝租客退房、撤销租金贷，并且以疫情为借口要求房东减免租金，却未对租客减免。一连串的纠纷，长租公寓再一次被推上舆论的风口浪尖。

  与此同时，这场突如其来的疫情，也成了企业发展的“试金石”，面对疫情危机，企业迈出的每一步都“如走钢丝”。

  被推迟的“入住潮”

  疫情影响之快、之深，让公寓行业始料未及。贝壳研究院租赁月报显示，2月份18个重点城市的住房租赁总成交量环比下降幅度高达78.9%，同比降幅高达82.7%。从城市维度来看，武汉、重庆、廊坊、合肥、西安交易量环比降幅突破90%，重点城市几乎全线降幅超过50%。

  不仅如此，租房市场新增供需量环比大幅缩水。上述报告显示，2月份新增房源量及客源量相比春节所在的1月不增反降，新增房源量及新增客源量分别下降47%和14%。

  贝壳研究院还认为，2月份成交量同比及环比均显著下降的主要原因是由于疫情的影响，人口流动降低。大量租赁人口滞留家乡未返回居住地；或由于小区封闭禁止外人进入影响看房，导致市场供给需求双双下降，春节后租赁市场维持着低迷状态，租房市场更是降至“冰点”。

  “每逢过年期间属于淡季，年后将进入旺季，但是受疫情的影响，原本应该到来的旺季却迟迟未来。目前的出租率基本和年前持平，同时，房间溢价上不去。”窝趣联合创始人、品牌副总裁杨稷在接受《中国房地产金融》采访时表示，由于疫情的影响，公司给予了湖北籍租客春节不返乡免租，采取对相关人员不能返岗的免责退房等一系列人道主义措施，也造成一部分收入损失的影响。

  众所周知，流动人口及高校毕业生为当前住房租赁市场的主要客源，回顾往年，春节当月历来是全年淡季。一方面，两亿多的流动人口将踏上归家之路、企业员工预备节后跳槽、更换城市工作等因素或导致部分工作者推迟或取消租赁需求。

  另一方面，受疫情影响，当下全国各地都加强防疫，为了减少人员流动和聚集，部分企业再三延迟复工时间，以至于部分城市的租赁市场需求暂未体现。与以往不同的是，今年的住房租赁市场显得格外冷清，并没有出现所谓的“小高峰”。

  大多的业内人士猜测，今年的住房租赁市场的高峰期有可能推迟或者难以重现。根据易居中国数据显示，近八成长租公寓企业表示疫情期间出租率与营收同比下降一半以上。长租公寓行业资金压力增大，依赖“租金贷”的部分企业所受压力更大。

  杨稷还表示，来势汹汹的疫情导致今年假期的延长，灵活的线上办公让流动人口返程分散、推迟，导致租赁需求也一并推迟，长租公寓新增房源、客源减少。企业收入降低的同时，经营成本不降反升，尤其是现金流承压以及放缓收房等问题都像巨石一样压得让人喘不过气来。

  资金链困局如何破

  长租公寓企业，一方面面临租客需求降低与流失的问题，一方面沉重的资金压力更加凸显。

  据IT桔子数据，2019年全年长租公寓行业投融资事件16起，同比减少15起，投融资金额123.01亿元。2019年长租公寓融资难度大，但是单笔融资金额庞大，资本越来越向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中。

  “内忧未除，外患已至。”面对租金减免与防疫管控中的“劫”，随着空置率的上升和经营成本的压力，多家长租公寓企业脆弱的资金链浮出水面，企业想方设法谋求更加充分的资金腾挪空间。

  面对不减反增的经营压力，长租公寓在盈利追求上仍任重道远。某机构报告指出，目前长租公寓行业仍处于前期“烧钱”的阶段，融资渠道有限。近年来，不惜成本的扩张，更是让多家长租企业资金链吃紧。

  2019年12月，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》）。

  《意见》要求，房地产经纪机构、住房租赁企业应当实行明码标价，房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金；住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位等。此消息一出，对于还在苦寻盈利模式的企业来说，如当头一棒。

  当资本热潮逐渐退去，行业进入“洗牌期”，部分租赁机构出现资金链断裂、跑路等现象。“疫情加剧了行业中本就存在的资金链困局。不得不说，在这个行业中是重资本但薄利润，长持有却慢回报，是运营者在经历和忍受的通病。”一位某房企负责公寓服务的管理者告诉记者，“长租”性质下伴随而来也有“长亏”和“长痛”的敏感话题。

  作为目前长租公寓运营“代表队”的核心成员，房地产开发企业在资源和资金上具有先天优势。但由于盈利核心问题暂时无解，传统住宅开发经验又与长租公寓的运营管理卯不对榫。

  于是造成目前的市场状态好比“围城”，长租公寓项目成为开发商的“标配”，没有入局的表示出很焦躁，但正在做的显示出也很焦虑。

  万科董秘朱旭在万科2019年度业绩发布会上表示，目前这个行业的发展存在一些客观的限制，比如从租赁住房的来源看，目前很多租赁住房是商改住，但部分城市的商改住细则还没有出台，导致这类产品的建造和开业受到一定的障碍。

  “从建造标准来看，目前基本是参照住宅的标准，但是这个标准跟租客真正的需求不一定完全匹配。此外，商改住租赁产品的租户无法享受民用水电的优惠，这也提高了生活成本，同时也无法享受公共配套。”朱旭坦言，对于万科而言，由于经营性物业的能力还有待提升，服务意识也有待提升，客观和主观两方面因素导致万科长租公寓业务规模虽在全国领先，但目前还在爬坡期。

  提升企业软实力

  值得注意的是，行业面临着商业模式的挑战。在杨稷看来，此次疫情将长租企业的竞争门槛提高了，尤其是轻资产模式，能够帮投资人降低损失，或者说挽回损失的企业更受项目投资人的青睐，而这样的运营能力是需要不断地通过实践进行升级的。

  “另外，受疫情影响，中小投资人有一定的融资需求，及对国家专项资金、税收扶持政策的信息获取和专业的解读需求，因此，要求轻资产运营商还需具备金融产品设计能力与专业的政策研究对接能力。”杨稷表示。

  这次疫情无疑也推动行业转型、加快行业从业机构优胜劣汰。接下来的住房租赁企业更要关注，如何降低成本，提高利润率，将产品做好，保证高质量产品的同时还要保持租客黏性。提高运营水平与监管等都需要具体落实到实处，而不是只是追求规模扩张，应是建立在高质高效运营带来的规模与利润的良性增长。

  旭辉领寓 CEO 张爱华认为，随着疫情的到来，长租公寓的“寒冬”将被进一步拉长。但正是由于有疫情这样的“黑天鹅”才会进一步促进行业的健康、加速淘汰落后的竞争者，把长租行业的洗牌期、厮杀期加快、缩短，让竞争从低端的价格竞争、市场竞争提升到模式竞争、认知竞争、格局竞争。

  “这次的考验或许是租赁行业新一轮发展的开始，企业要练好内功，坚定战略方向和商业模式，才能在寒冬过后突出重围，在未来的竞争中占下一席之地。”张爱华说。

  值得一提的是，面对疫情，企业并没有退缩，纷纷走上“抗疫”的道路。据介绍，自疫情发生以来，旭辉领寓全国门店按照当地政府、疾控中心等相关部门要求，各岗位工作人员加强值守，配合严格实行科学防控措施，保障租客和一线员工的安全，并积极采取以下紧急防控措施：公区杀菌消毒、防护用品供应、严格访客登记、设立快递外卖专区、工作人员防护及体温自检、暂停带看服务等。

  窝趣也参与这次“抗疫”活动，从时间上，要求员工培训与门店操作流程发布、物资储备（额温枪、口罩、消毒水等）、呼吁疫区窝友留在社区过年并免过年的租金、返程隔离14天倡议书、疫情区域延期返回免责退租。

  除此之外，窝趣每日测量进入社区租客的体温，要求与进出过出现疫情区域的人群接触过的租客进行14天的自我隔离，设置放置隔离租客垃圾的有害垃圾箱。还要求每日佩戴口罩，增加消毒频次，对公区进行消毒通风，填写“公区已消毒表格”，与返程租客联系，询问身体状况。

  杨稷介绍，如果返程“窝友”有发烧状况或者乏力等疑似症状，要报备社区对应的防疫站点，根据防疫站的要求对应安排，如果防疫站判断不需要住院，即便是认为感冒的“窝友”也需要严格在自己的房间里隔离。在此期间，外卖与快递不得进入社区，工作人员通知租客到社区外进行领取或者由前台代签收。

  此外，针对看房，窝趣加强资源整合，改进经营模式方面，特别推出了线上直播看房的活动，一次直播围观的人数就过千人。“同时，为了对消费者负责，我们实行线上签约，如果居住体验不满意，一个月以内都可以免责随时退房，极大地提高了租客对窝趣的信任感。我们将视频直播做成窝趣的品牌特色活动之一。”

  “危”与“机”并存

  这场突发的风险带来的也不全是完全的负面影响，“危”与“机”并存，在杨稷看来，长租公寓行业仍然是民生行业，是政府扶持的行业，将会搭上中国长期向好的列车，迎来美好的明天，这是个共识，但怎么到达明天，将是个难题。

  疫情对行业发展而言，是一场提前了的压力测试。适应变化，融入变化，与变化共生是唯一解决之道，也是对团队的压力测试。“在现金流方面，积极关注政府补贴与租金补贴，进行组织结构的优化与业务方向的调整，通过创新手段获取业务。”杨稷提出。

  实际上，租客对生活品质与服务的要求更高，所以未来将进一步细分市场，大而全的产品、品牌不能满足市场需要，多品牌、针对目标客户群的产品是未来的趋势。

  “经此危机，能够更清晰地看到公寓运营者的能力差别，尤其是在安全和销售之间取得双平衡是件很难的事情，一家门店出现病例，哪怕是有疑似病例，都会导致这家门店损失严重。”杨稷也强调，要将公寓运营重点放在招租流量的安排、进行有效的洞察、有效的了解消费者、有效的广告投放。

  他坚信，未来将会出现兼并退高潮，优质企业扩大规模的良机。适时出手也是一个不错的选择。此外，要学会抓住政策红利，合理利用资产证券化产品。

  不少业内人士反映，面临突如其来的疫情，政府、企业、房东、租客四方均应出于社会责任，在尊重商业“契约精神”的基础上进行友好协商。同时，地方政府应保障租客依法享有的基本租住权。魔方公寓首席执行官柳佳提出，政府宜考虑在疫情期间给予个人业主和租赁机构减免租金等措施，如个税抵扣、专项补贴等；同时要求银行允许企业还贷延期、避免抽贷断贷，新增信用贷款参照正常经营时期现金流情况授信等，从而让整个链条上的各方共担成本、共渡难关。

  可以预见，租赁行业长期向好发展的趋势不会变，随着疫情逐渐被控制，未来的换租需求、毕业季租赁需求将释放，租赁市场将逐渐修复。随着当下复工复产的人员越来越多，等到疫情过后，各地住房租赁市场将呈现出平稳的发展态势。

  当前，行业已过了粗放发展的阶段，必定会向更规范的方向发展。经历各种风波与突发事件，只有控制好成本、管理好资金、运营能力优秀的企业才能在行业寒冬中存活下来。未来，住房租赁行业的发展将会回归到商业本身，寻找高质高效运营带来的规模与利润的良性增长，这才是长久之道。