“欢迎到海南闯荡！”

  一场空前盛大的新闻发布会6月8日在北京举行。海南省党政“一把手”及多部委负责人出席了这场海南专属盛会，深度解读《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称“总体方案”）相关政策，抛出橄榄枝。

  在房地产方面，中国房地产报记者梳理发现，在近1.5万字总体方案中只有一处提到“房地产”，即“支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）”。但在6月8日举行的新闻发布会上，“房地产”依然是绕不开的话题，海南省委书记刘赐贵两度提及海南房地产立即引发媒体报道关注。

  从5年前的“欢迎来海南买房”到现今的“壮士断腕”“与房地产决裂”，海南房地产经历了“冰火两重天”。海南房地产行业是不是进入了“尾盘”？此前云集海南的房地产开发商又如何应对？

  对此，一些专家认为对于“海南不做房地产加工厂”的提法外界不能误解为海南“彻底去房地产化”臆想，也绝对不是要打倒房地产，更不是要“干掉”房地产，是要企望和呈现一个长期、稳定、健康、合理发展的房地产市场新格局。

  海南5年房地产发展“简史”

  “我们严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建多少，成为房地产的加工厂……”在6月8日新闻发布会进行到16分钟时，海南省委书记刘赐贵就抛出了“海南房地产”这一“敏感”话题。

  几分钟后，央视新闻客户端最先推送了“海南不是房地产加工厂”的消息，之后各媒体铺天盖地对此进行了报道。

  事实上，刘赐贵书记提及的海南房地产话题只是新闻发布会中的“小插曲”，并以此来说明海南在构建现代化产业体系方面不能是单一的，在产业选择上主要聚焦三大领域：旅游业、现代服务业和高新技术产业。

  刘赐贵也谈到了海南此前实施“两个暂停”的政策。早在2016年2月23日，海南省政府出台了《关于加强房地产市场调控的通知》（琼府〔2016〕22号），即“两个暂停”政策，刘赐贵将其归纳为暂停批地和暂定批建。“两个暂停”政策直指“新增商品住宅项目”。此后两年时间内海南至少出台了4个与“两个暂停”相关的政策文件。

  据官方数据显示，2015年底海南商品房库存量约为4100万平方米，消化期约为50个月，其中商品住宅库存消化期约45个月。当时，海南有13个市县商品住宅库存去化周期高于全省平均水平，其中位于海南西南部的乐东县去化周期长达117个月。

  在“两个暂停”系列政策及去库存“双驱”作用下，截至2016年底海南全省商品房库存在2500万平方米左右，较上一年减少了约1000万平方米，去化期降至23个月。至2017年底，海南商品房库存去化期已降至11个月。这也意味着海南各市县不再将商品房去化作为主要目标任务，海南楼市去库存基本结束。

  2018年4月22日晚，海南省政府召开新闻发布会，发布海南“史上最严”房地产限购政策，商品住宅实施全域限购。随后，海南继续加码对该省房地产市场的政策调控，直至今年5月22日出台的“本地居民限购两套”的限购细则。

  2019年，海南完成房地产开发投资1336.18亿元，同比下降22.1%；商品房销售面积829.34万平方米，同比下降42.1%。海南省住建厅方面表示，海南严格执行“全域限购”政策，房地产市场平稳运行，总体呈现“量降价稳”态势，符合调控预期，以“壮士断腕”的决心和行动助推全省经济高质量发展。

  海南房地产已到“尾盘”？

  6月8日新闻发布会上，刘赐贵向媒体坦言，海南实施“两个暂停”政策之前海南有2万多家房地产商，手头握着几十万亩可以用于商品房开发的土地资源。许多市县是靠房地产卖地建房取得税收、取得固定资产投资的。

  他说，后来海南对三分之二市县取消了固定资产投资考核和财政收入考核，实际上也是对各市县房地产产业进行了根本限制。

  那么，“壮士断腕”“与房地产决裂”之下的海南房地产业是否到了“尾盘”和“清盘”的窘境？

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受中国房地产报记者采访时表示，对于“海南不做房地产加工厂”的提法外界不能误解为海南 “彻底去房地产化”的臆想，也绝对不是要打倒房地产，更不是要“干掉”房地产，是要企望和呈现一个长期、稳定、健康、合理发展的房地产市场新格局。

  记者也了解到，最近一份闲置土地清单显示，海南闲置土地共计1100余宗，总面积多达88950余亩。有媒体专门进行了统计，该闲置土地面积相当于海南近6年土地出让面积总和。前述闲置土地的使用权绝大多数登记在各大小房企名下，其中不乏全国性大型房企。土地闲置成因复杂多样，大部分供地时间为上个世纪90年代，部分是2000年以后取得的土地使用权。

  “海南实施‘两个暂停’政策之前，开发商手头握着几十万亩可以用于商品房开发的土地资源”，或包含上述闲置土地清单上的近9万亩土地。有房地产业内人士称，海南对闲置土地处置是为海南自贸港建设“腾身挪地”，但闲置土地处置起来并非是一桩简单的事儿，是一项繁琐复杂的工作，“目前，土地使用权仍握在开发商手中。”

  那么，除了上述闲置土地，开发商手中究竟还握有多少能从事房地产开发的土地呢？对于外界而言目前仍是一个谜，所以海南顿时“去地产化”也不太现实。

  谢逸枫认为，“不做房地产加工厂”的完整解读有两层意思，首先是必须控制好房地产发展速度、规模、供应、地价、房价、杠杆、泡沫、风险；其次，其背后的意义和目的就是防止房地产再次一哄而上，避免房企集中炒地、全民炒房、供应过剩、规模过大、库存过大、高杠杆、高地价、高房价泡沫及崩盘风险，重蹈覆辙的历史教训。

  但海口市房地产业协会秘书长王路认为，海南是第一个调产业结构的区域，商品住宅在海南30年发展经济的使命正式结束。

  自贸港离不开房地产

  “从短中期内来看，海南一下子要‘砍掉’最粗的支撑是不符合省情、不科学、不客观的城市发展规律。”谢逸枫表示。

  谢逸枫认为，从某种意义上海南建设自由贸易港离不开房地产的支撑，实现幸福小康生活也离不开房地产支持。从区域产业地位而言，它只不过从此前的产业主导地位“降格”为从属产业地位。

  “将来，海南商业住宅项目开发是不是就没了？”海口市房地产业协会秘书长王路称，当然不是，只是海南的商业住宅消费者锁定在本土居民和引进人才。他表示，对房企而言，规模化时代不再，苛刻的开发条件又对企业综合能力要求极高，房企只有挖掘自身产品价值、提升开发能力来提升溢价能力。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，总体方案中提到支持发展房地产投资信托基金（REITs），这在一定程度上有助于房地产金融业务的创新。他建议房地产金融业务是相关房企可以重点关注的内容。

  海南现代管理研究院院长、国家级有突出贡献专家王毅武直击海南房地产发展过程中存在的3个问题：空置率高、利用率不高、海南旅游地产的发展思路不明确。他告诉记者，海南房产的“投资投机”特征是不正常现象，海南购房群体多为候鸟族与养老者，导致房子的利用率不高，“两投”（投资投机）购房改变了海南房地产的用途和性质。

  王毅武也着重提到海南旅游地产，他认为旅游房地产最大的特点应具流动性、时限性，也就是旅游房地产的使用权应该是流动性、时限性的，最大特点是非产权出让，不是出让房屋所有权而是居住使用权。把旅游房地产与居住房地产混为一谈，导致海南旅游房地产没得到很好的发展，居住房地产也受到影响。