从2005年业内人士开始呼吁到2020年正式试点，公募REITs酝酿十五年之后，终于落地。

  4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称通知)。证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(下称指引)，并向社会公开征求意见。6月1日，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》，方案包括支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金(REITs)，上述政策的落地预示着中国公募REITs的春天来了。

  从全球市场来看，REITs作为40多个国家和地区发行的成熟金融产品，能推动金融市场与要素市场有效的结合，是构建资产配置重要一环。在此之前，中国还没真正意义上的公募REITs,此次试点落点，标志着中国推动REITS发展迈出的历史性一步。

  “基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。”证监会在《通知》中表示，REITs短期有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具;长期有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

  公募REITs发展迎来重大突破

  REITs最早起源于上世纪60年代的美国，20世纪发展不温不火，进入本世纪获得快速发展，至2019年全球REITs规模超过2万亿美元。

  中国REITs发展滞后，业内人士从2005年呼吁这一伟大的金融创新，至2007年迎来了第一缕曙光，央行、证监会、和银监会成立REITs专题研究小组，启动对中国REITs市场建设的推进工作。

  2014年是REITs发展一个分水岭，资产证券化迎来2008年金融危机之后的大松绑，当年第一只模仿REITs架构设计的“类REITs”产品——中信启航专项资产管理计划获准发行。2015年，鹏华前海万科REITs在深交所挂牌，成为国内首个“类公募REITs”产品，自此开启了中国房地产金融的“类REITs时代”。

  截至2019年底，中国类REITs市场累计发行数量64只，累计发行金额达到1237.51亿元，单个产品发行金额约为10.34亿元。

  此次试点，将改变“类REITs”非真REITs的窘境。多位业内人士告诉《中国房地产金融》，此次试点从偏私募形式的债权形式转变为股权形式。即采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构，打破ABS/类REITs分层结构(一般分为优先级+劣后级两档)，剔除过去类REITs的债券化外壳，实现底层资产股权的转让，实现资产真正的出表和变现。

  中信证券宏观固收分析师黄文涛表示，过去采取类REITs或者ABS通过私募化发行，导致产品流动性较差、投资门槛较高，公募化发行将有效解决这一难题。

  海通国际首席经济学家孙明春认为，以基础设施项目的REITs为突破口，在现有法律、法规、税收框架内，创造性地设计出中国版的公募REITs。“虽然此次试点仅限于基础设施项目作为底层资产，却是中国公募REITs的诞生和发展的关键一步。作为渐进式改革的又一举措，它不但将丰富中国资本市场的资产类别，给中国投资者提供崭新的、优质稳定的中长期投资品种，还有利于盘活国内巨大的基础设施资产存量，给中央和地方政府在当前防疫情、稳经济的关键时期提供新的超长期融资渠道。”

  “公募REITs试点将帮助投资者和开发商实现融资结构多元化，加快资金循环利用，在锁定利润的同时快速推进扩张策略，并向轻资产业务模式转型。”世邦魏理仕在其研究报告中指出。根据此次试点领域，这将促进收费公路、市政设施等传统基建，和物流仓储、高科技产业园、数据中心等新基建的蓬勃发展。

  虽然此次试点没有将写字楼、购物中心、酒店、公寓等地产物业纳入底层资产，业内人士预期伴随公募REITs成功试点，将对未来推出商业地产REITs提供巨大的经验支持，这也将重塑中国房地产金融市场格局。

  机构参与热情高涨

  基础设施REITs试点甫一落地，迅速点燃了各大金融机构和基础设施企业的热情。

  5月份以来，不少公募基金公司开始在REITs领域广揽人才。《中国房地产金融》在猎聘网等多个招聘平台查询，德邦基金、海富通基金、新华基金、中金公司等多家基金公司在REITs领域招募人才。

  以某公募基金招募REITs投资经理为例，其对岗位要求，拓展基础设施基金业务，开发、维护优质基础设施项目，挖掘市场投资机会;落实跟踪基础设施项目的筛选谈判，设计基金产品结构，对基础设施项目开展独立、全面的尽职调查;与基础设施资产支持证券管理人协商确定各项事宜，协调财务顾问、资产评估机构、律师事务所、会计师事务所等专业机构开展工作;投资运作基础设施基金，运营管理基础设施项目;跟踪研究公募REITs业务相关的法律法规、监管动向、业务动态、市场趋势等。

  从薪酬来看，相关岗位给出的薪酬不低。但是从目前业内反应来看，面向基础设施领域的人才存在一定短缺，特别是既懂基础设施运营管理，又了解项目的投资与基金管理，行业复合人才短板亟待弥补。

  德邦基金总经理陈星德在接受媒体采访时表示，在人才建设上，一方面会不断优化组织架构，提高团队整体效能;另一方面，加强与股东的业务协同合作，积极引进经验丰富的优秀人才，组建业内一流的研究团队、管理团队、销售团队，实现稳扎稳打的发展。

  从发行人角度来看，一业内认识告诉《中国房地产金融》上半年有企业计划赴境外发行REITs，伴随《试点》的推出，暂停了境外发行计划，这对在境内发行REITs多了几份期待。

  此次试点重点聚焦基础设施，其中仓储物流、数据中心、高科技产业园及特色园区表现踊跃。根据WIND数据统计，截至6月6日，共有17只REITs项目处于存续期，总规模合计233.4亿元。从项目原始权益人类型来看，不动产基金、实业公司成为项目发起的主力。

  万科旗下万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”6月3日在深交所挂牌。据相关负责人介绍，该产品采用了“纯权益型”结构，未来可直接对接《通知》所要求试点的“公募基金+单一基础设施资产支持证券”架构。

  6月10日，在“借力公募REITs，优化投融资结构”国企投融资沙龙上，苏州工业园区国控副总裁朱军说:“园区在目前私募类REITs的经验基础上，根据国企持有资产不同发展阶段与成熟度将筛选出一批最优质的基础设施项目，全力助推基础设施公募REITs试点落地，努力成为首批公募REITs的实践者。”张江高科股份有限公司战略发展部总经理赵海生亦表示，张江也愿意拿出好的基础资产与投资者分享，希望能争取第一批上公募REITs。

  6月4日，国家发展改革委投资司召开基础设施REITs试点工作座谈会，国家发展改革委投资司负责人表示，筛选出优质基础设施资产，是试点工作顺利开展的关键环节和重要保障。正在制定的试点项目申报文件，将对试点项目的地区和行业范围、基本条件、申报程序等作出明确规定，与《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》共同构成试点工作的制度基础。

  伴随相关实操层面的具体指引落地，中国公募REITss首单诞生将指日可待，中国不动产市场正式迎来REITs时代。

  中国基础设施REITs试点小知识

  什么是公募REITs?

  公募REITs(RealEstateIn-vestmentTrusts，即不动产投资信托基金)自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家(地区)发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。国际主流公募REITs为权益型,各国通常根据自身法律和税制采用公司型或契约型两种组织形式。

  中国版REITs有什么看点?

  第一，底层资产。中国版REITs为基础设施资产，不含房地产项目。国际对底层资产没有限制。

  第二，组织结构。中国版REITs采用的不是国际通行的公司制或契约制，而是采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券(ABS)”模式。

  第三，底层资产所在区域的要求。中国版具有优先支持区域划分，国际上对境内底层资产没有区域限制，并允许REITs投资海外物业。

  第四，税收安排。中国版的REITs试点方案未对税收做出特定安排，国际通行会对税收穿透，确保在REITs层面或者投资者层面免征所得税。

  第五，发行人杠杆率要求。基础设施基金直接或间接对外借款，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，借款总额不得超过基金资产的20%，借款用途限于基础设施项目维修、改造等。国际上，发行人杠杆率上限设置在45%以上。

  哪些资产可以发REITs?

  仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

  试点区域有哪些?

  优先京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

  基础设施REITs规模有多大?

  北京大学光华管理学院REITs课题组发布《中国基础设施REITs创新发展研究》中指出，中国存量基础设施存量规模超过100万亿元，若仅将1%进行证券化，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。

  国家发改委投资所体制政策研究室主任、研究员吴亚平测算，我国的存量基础设施资产大概380万亿元，其中大约30%-40%属于有经营性收入的基础设施资产。如果按中间值35%计算，经营性收入的存量资产大概为120万亿元。如果其中有5%可以转化为REITs的话，将有2.5到3万亿元的市场规模。

  投资者如何参?

  此次基础设施REITs基金分为战略配售和公开发售。战略配售比例不低于基金份额发售数量的20%，公开发售扣除战略配售不高于80%。

  公开发售比例中的80%份额采取网下发售，面向证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外投资者、符合规定的私募基金管理人、银行理财子公司、社保基金、基础设施投资机构、政府专项基金、产业投资基金等专业机构投资者。公开发售比例中20%(不高于基金全部发行比例16%)，网上发售面向公众投资者。