2020年8月27日，北京——2020年初，让人始料未及的新冠肺炎疫情快速蔓延至世界各地，包括北京在内，全球主要城市纷纷进入“居家避疫”模式，办公楼市场面临前所未有的挑战。上个季度，就在国内生产生活秩序逐渐恢复正常时，北京的“复工复产”进程再度被6月的“新发地聚集性疫情”所打断，受此影响，全市甲级办公楼市场活跃度“减半”，空置率升至14.0%，创出10年来的新高。同时，平均租金却大降6.8%，至356元/平方米/月，是5年以来的低点。作为在全国具有指标意义的北京办公楼市场，其未来走势引起了各界的广泛关注和讨论。

  在梳理和分析了北京办公楼市场的发展历程、需求构成、租金变化趋势并对包括业主方、租户方、投资方在内的市场参与者进行深入调研后，仲量联行近日重磅发布《领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场》白皮书，旨在帮助业内人士精准把握“后疫情时代”的市场动向。

  “诚然，突如其来的新冠疫情给市场造成了很大冲击。但根据我们的观察，早在去年底，办公楼租金下调和空置率上浮的趋势就已经开始显现。只不过，疫情加剧了经济增速放缓而导致的供求关系变化。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示：“我们相信，在科技、医疗、金融等受益于疫情的新兴产业所带来的动能需求的助推下，北京办公楼市场最快在2021年底就将企稳。”

  稳健需求强力支撑 市场仍将平稳运行

  依照白皮书所提出的“需求冰山”结构，以大型企业为代表，稳健可靠的“基石需求”、以中型企业为依托，低调存在的“从动需求”和以新兴企业为主导，活跃扩张的“动能需求”三者自下而上，共同构筑了北京办公楼市场上的租赁需求来源。历经近十年的强劲发展，北京新落成办公楼宇入市首年的去化比例平均可以达到75%，这主要归功于企业规模增长迅猛，租金支付能力强，但规模相对有限动能需求。在鼓励“大众创业、万众创新”的政策推动下，“金融科技”、“互联网+”、“共享经济”等新概念层出不穷，在京扩租面积引人注目的既有阿里巴巴、字节跳动、美团等互联网巨头，昔日手握大笔融资的P2P理财公司、共享单车企业和联合办公空间等也曾经凭借“爆发式增长”态势引领市场。

  然而，行至2019年，受宏观经济下行压力凸显、中美贸易摩擦升级等因素影响，动能需求对北京办公楼市场的拉抬作用日趋乏力，当年的净吸纳量还不到10万平方米，同比大跌80%，在空置率升至11.3%的同时，租金也停止了逐年增长的脚步，甚至首次录得4.0%降幅。仲量联行华北区研究部总监米阳预计，因新冠疫情，今年的净吸纳量将降至7.5万平方米，但当前市场所面临的压力仍在可以承受的范围之内。米阳进一步解释道：“在参与调研的业内人士中，只有30%将市场下行归结于疫情，超过六成的受访者更担心经济增长放缓对需求的影响。但我们必须要清楚地看到，在北京市场上，半数以上的需求都是由央企、国企、跨国公司和知名私企所构成的‘基石需求’，此类需求风险度低、稳定性高，足以对市场形成有力支撑，保证市场在相对平稳的区间内运行。”

  新兴产业+扶持政策引领市场复苏进程

  正如此前各类动能需求推动市场走向繁荣一样，市场的最终复苏仍要依靠新一波的动能需求。可喜的是，业界对此类需求来源有着高度共识。在仲量联行所进行的调研中，鉴于科技行业在疫情期间发展势头强劲，政策扶持力度大，90%的受访者都认为人工智能、云计算、5G、新基建、网络游戏和视频直播等领域的企业将会助力北京办公楼市场重新步入上行轨道。同时，疫情给医疗健康行业和保险行业带来了重大发展机遇，受“京交会”升格“服贸会”成功举办和北京扩大金融业、现代服务业开放等利好措施推动，专业服务业和金融业的需求也将持续保持强劲，这些行业都将是北京办公楼市场未来的增长亮点。

  动能需求行业来源的地理分布特征也预示着中关村和金融街这两个政策驱动型子市场将是引领未来租金回升的领头羊。根据仲量联行的统计数据，受益于稳定的刚性需求，金融街区域的租金20年来仅在2009年因全球金融危机经历过一次下降，降幅也仅在5%以内；而中关村区域在市场低迷时期的租金降幅同样在5%之内。而与之相对的是，在CBD、东二环、东长安街、第三使馆区等市场驱动型子市场，面对空置率上升，业主往往会迅速下调租金，最高降幅甚至达到过15%。因此，市场驱动型子市场或将面临更大的租金下行压力。

  租金跌势恐持续一年半  市场情绪仍存乐观预期

  全球疫情风险未解，经济发展不确定性仍在，企业办公空间需求放缓的现状让人不免担心北京办公楼市场的低迷状态还将维持多久。但根据白皮书中的调研数据，虽然超过七成的业内人士都认为市场已处于下行阶段，但情绪仍然较为理智，对当前市况的看法也较为中性。在十分制的打分规则下，全部受访者所打出的平均分为4.9分，其中近三分之一（28%）都把市场现状定义为“中性”（5.0分）。而在金融街和中关村区域，部分业主甚至打出了8分的高分，充分证明了其乐观的预期。

  短期来看，业主方和租户方普遍认为今年将出现5%至10%的租金降幅。而对于市场的长期趋势，各方则分歧严重：乐观者认为市场在今年年底就将迎来复苏；而近半数（44%）受访者预计市场将于2021年底回暖；更有32%的受访者表示反弹要等到2022年甚至更晚之后。在经过审慎分析后，仲量联行认为，随着疫情和经济放缓的影响逐步消散，北京办公楼市场租金的跌势预计将延续至2021年底至2022年初，在经过2022和2023两年的稳定期之后，更多动能需求的涌入将推动租金于2024年重返上行周期。

  “受包括疫情在内的各种风险挑战影响，北京办公楼租金虽然正在下跌，但市场绝对不会因此而沉沦。”仲量联行华北区董事总经理张莹展望道：“有坚实可靠的基石需求作基础，有全国科技创新中心和国家金融管理中心两大城市定位对动能需求的驱动，随着北京持续扩大对外开放和改善营商环境，在环球度假区、冬奥会等重点项目和重大活动的加持下，包括办公楼在内的北京商业地产市场终将克服当前的困难，实现更高质量、更可持续的发展。”