“活着最重要。”这句话几乎是太原楼市当下写照。

  中国房地产报记者持续关注了太原房地产市场2016年攀升，2017年渐入佳境，2018年登上均价1.4万元/平方米高峰值，2019年下半年降速降价端倪显露，直到如今步入下行通道。受疫情影响，逢春无望便是冬的阵阵寒意席卷市场。

  几组数据印证了太原市场如今的状态：

  7月22日，太原市统计局年发布了《上半年全市经济运行情况》，显示在全市经济占比11.3%的房地产业增加值为129.01亿元，下降1.5%。

  另据楼查查统计数据显示，2020年上半年太原市新建住宅出现了供应面积、成交面积、销售套数均同比下降情况。2020年上半年太原市新建商品住宅供应面积227.2万平方米，环比下降61%，同比下降41%；成交面积312.4万平方米，环比下降28%，同比下降7%。

  今年8月下旬，中国房地产报记者调查太原房地产市场也发现，受疫情影响“逢春无望便是冬”的阵阵寒意席卷而来。

  “上半年，太原房企面临着活下去的境况很突出。从企业层面讲我们这么大体量的房企都会有压力，其他房企可想而知。”恒大太原分公司一位不愿具名的营销负责人说。

  从她的介绍中得知，上半年虽然各家都在下调单价，但总的销量并没有太大增长，这与房企预期有很大出入；今年上半年太原市场销量较好的是恒大、保利、融创，但是数据也不太理想。

  华侨城太原公司营销部一管理人士则表示，“上半年疫情期间，部分房企是通过贝壳等渠道商以价换量获得回款，选择渠道分销只是一个暂时镇痛剂绝不是长久之计；部分本地房企则是吃土地红利使上半年销量亮眼，但总体而言严冬还没有过去。”

  “今年的确没有什么亮点，大伙儿都在扛，全行业都在坚守，期待市场受疫情影响的低迷期能尽快结束，重新起步。”山西省房地产协会副秘书长李峰告诉中国房地产报记者。

  “都在扛”的状态下也衍生了多个问题：一是渠道依赖，一是竞争加剧下的价格战风险；以及土地交易萎缩、板块分化加剧、人员变动频繁等情况。

  面对下半年市场，太原房地产市场主要房企主流观点是，在竞争加剧的市场下做好产品是关键，同时要有效营销，来应对严冬。

  “以价换量”的生存

  据楼查查统计数据显示，2020年上半年太原市新建住宅出现了供应面积、成交面积、销售套数均同比下降情况，但太原新建商品住宅去化率却达到138%，环比上涨63个百分点；同比上涨51个百分点。新建商品住宅销售均价11176元/平方米，环比下降1%；同比下降2%。

  另据统计，TOP10品牌房企上半年在太原合计销售248.5亿元，前三名为恒大、保利、万科，占比59%。

  其中，凭借综改区投资热潮和地铁2号线即将开通双重利好，恒大金碧天下以17.01亿元销售业绩获得今年上半年销售金额第一名；融创中国以20.74亿元销售额位列第四，但因其主力项目融创中心和融创学府壹号院都是尾盘，总体销售额只有第三名万科一半。此外，宝能异军突起，6月19日其首个项目太原宝能城盛大开盘，当天销售额达到13.8亿元，引领汾东商务区热销潮。

  不过，恒大作为太原房地产市场上半年“销冠”，也面临不小压力。

  “面对疫情冲击和市场下行压力，恒大反应和行动是最快的，但代价也比较大，做了很大让利，利润率较低。”一位接近恒大太原分公司的知情人士表示。

  “我们的发展策略是遵循省会集中制，在太原楼盘数量最多，且产品结构类型齐全，卖得最好，上半年在售7个楼盘6个进入TOP10，我们就是太原楼市的风向标。但我们的日子很难过。”前述恒大太原公司营销负责人说，其他企业更难过。

  恒大营销负责人的说法也证实了华侨城营销人士关于“疫情狂打折促销，以价换量，加紧去化”的说法。

  这期间，也有部分房企靠吃“土地红利”维持了表面繁荣。

  东鼎·迎泽里项目是最好例证。该项目是东旭集团进入太原的第一个项目，2019年以2.149亿元拿下，楼面价为1948元/平方米；该项目最新在售均价为11800元/平方米，与周边在售项目13000元/平方米起跳价格有了竞争优势，使该项目在上半年揽金超6亿元；1.81%市场占有率也让该项目跻身上半年成交金额第15位。

  板块分化 宅地供需失衡

  据楼查查数据，2020年上半年太原市六城区新建商品住宅销售量最高的为小店区，虽环比下降30%但同比上涨45%；其次是万柏林区，环比下降24%、同比下降28%。与去年上半年相比，销量涨幅最大的是小店区；降幅最大的是杏花岭区，达38%。

  2020年上半年，太原新建商品住宅销售均价最高为小店区，环比上涨6%，同比持平；成交均价最低的为尖草坪区，环比下降6%，同比下降13%。迎泽区、晋源区、杏花岭区在成交均价环同比方面均出现不同程度下降，其中晋源区降幅最大。

  针对太原房地产市场住宅市场板块分化情况，前述华侨城天鹅堡营销负责人表示：“晋阳湖板块高光风头已过，综改示范区将引领新一轮城市向南发展成为新热点区域。”

  朗润智业分析认为，太原住宅市场区域梯度明显，小店区领跑全城；清徐板块供求双高，龙城大街板块依旧强势；分板块降幅明显。

  “东北部受困于太钢及山区空间限制，发展后劲相对不足。当前，汾河两岸依然是发展核心，小店综改区有带动作用但不是唯一因素，主要是由于太原往南发展趋势拉动，宝能、恒大、中海都在综改示范区有大体量布局所致。”前述接近恒大的知情人士认为。

  对于板块分化情况，李峰则认为，“成熟的持续成熟，稳定的持续稳定”，晋阳湖板块越来越有曲江新城味道，小店区板块依然火热，“我相信明年这两个板块原先停滞的项目能逐一亮相。”

  “旭辉北部新城板块挺可惜，当初是旭辉集团落子太原的重点项目，高调亮相、媒体大手笔宣传让人眼前一亮，到如今开发进度缓慢，这里有北部市场原因，也有旭辉自身问题。”他说。

  太原商品房销售市场的低迷反映在土地市场是成交缩水。据楼查查统计数据显示，近3年，太原市土地市场供应量呈现逐步增加态势。2020年上半年太原市土地供应84宗，面积536.6万平方米，较去年同期增长2%；但土地成交46宗，面积207万平方米，较去年同期减少43%。

  其中，太原市住宅类土地成交严重缩水，成交96.7万平方米，环比减少57%，同比减少54.6%。除万柏林区成交面积环比上涨63.41%，其余几个城区成交面积皆环比下降，尖草坪区更是零成交。同比来看，除杏花岭区住宅类土地成交面积上涨61.6%，其余四城区成交面积均同比下降。

  5月13日，太原市规划和自然资源局再次公开出让宗地编号为SP-2018、SP-2019的两宗地块，经历近2个小时激烈角逐后取得了46.84亿元高总价；编号为SP-2018地块以每亩约1977万元、楼面价约8471元/平方米的创纪录价格新晋为“单价地王”。

  “上半年土地市场基本没有成交，积攒了这几块土地，只是突然集中在这一段时间集中入市。”李峰说。

  群雄逐鹿新局面呈现 

  面对如今局面，有当地分析人士表示，太原房地产市场将由“合纵连横”格局演变成“临深履冰、自相踩踏”局面。

  2017年、2018年，太原房企间曾出现联合拿地、区域联合开发现象，共同营造了热销气氛。典型的晋阳湖区域，当时各家企业联合后赚得盆满钵满。

  随着市场的转变，上述局面开始演变，甚至部分拿下大地块房企开始分割转手他人，以解燃眉之急。

  如2018年10月25日，华侨城曾以总价116.017亿元一次性拍下煤气化旧址8宗地，总面积约1215亩。但到了2019年12月26日，太原华润置地与华侨城正式签约，参与万柏林区煤气化旧址地块开发。当月月底，中铁三局携手中铁置业又与华侨城签订了《太原市万柏林区煤气化公司住宅地块房地产项目合作开发框架协议》，共同开发太原诺德逸宸云着项目。

  2019年4月24日，旭辉集团宣布，其联合碧桂园、平安不动产以及凰泰地产以48.5亿元成功摘得山西太原市尖草坪区三给片区SP-1919至SP-1928共10宗地块，占地总面积约1009亩。

  还有2019年，在窊流村两宗城改用地被红星地产、阳光城集团联合拿下，目前在售楼盘分别为红星天润和阳光城并州府，于当年8月开盘预售。数据显示开盘去化率50%左右，共销售17亿元。上述两个楼盘目前均价在10500元/平方米。

  上述当地人士认为，“后疫情时代”同一地块下各房企为完成既定目标，同质化竞争开始出现，价格战在所难免；目前，太原房企们比拼的已不是谁的融资成本低，而是谁能以极小代价回笼资金。

  由此也带来了另外的问题：一是营销渠道的依赖，据中国房地产报记者多方调查了解，今年四五月份卖得比较好的几个项目均是因为寻求贝壳做了分销，冲了一波业绩。其中东鼎·迎泽里项目是以价格和分销渠道取胜，均价9000/平方米；中铁置业项目也采取了贝壳总代理，取得了不错业绩。

  “部分房企出现了只要依靠贝壳分销就有客户、不依靠就没有的情况，长期往复会有依附性。”一位不愿具名的销售人员对中国房地产报记者表示。

  另一个较为严重的影响是利润侵蚀。据某房企营销人士透露，疫情冲量期间，房企比较疯狂做法的是给渠道5%-6%甚至更高佣金。“7月底8月初，众房企看到部分房企依托单一渠道的窘境后，有意规避依托单一渠道带来的弊端，开始多元化营销。”

  “比如恒大就寻求多点开花，不仅依托自身线上营销渠道恒房通，还拓展多渠道去化，不只依附某个渠道商。”上述某房企营销人士表示。

  但“活下去”已然成为太原众房企在“后疫情时代”需要直面的现实问题。

  太原楼市将何去何从？ 

  “整体市场比较迷茫，活着最重要。”多位受访房地产人士认为，下半年太原房地产市场将依然延续当下局面，很难反弹。

  “我的基本观点是跟着政策走，客观来说下半年预期不会太好，两端资金政策没有松绑，对于企业来说就是活下去最重要，这还要看各家企业怎么自我调整适应这种变化。此前融资环境还是相对宽松的，但是留给市场的时间已经不多，各家金融机构都在观望。”前述恒大太原公司营销负责人说。

  目前恒大采取的是“控规模，降负债，精准、高质量扩张”的优化战略。

  据前述华侨城太原公司营销部管理人士表示：“我的判断是市场不会有特别明显回暖。”

  她继续表示，“企业还是要寻求差异化生存发展路径，在买方市场愈发稳定的情况下，对于产品品质和服务质量要求会越来越高，这就要求各房企在专业上下功夫，谋求长足发展，才能在严冬中立于不败之地。”

  李峰则认为，下半年要站稳脚跟、图谋发展，产品供应没有新意也无法适应新的市场竞争。

  此外，他指出，最近出现小小的苗头，本土房企出现职业经理人，原本是在品牌房企负责项目或者区域拓展，客观上促进本土房企发展。

  市场胶着之际，太原楼市显露出了无奈，但也透射着新的机会：产品力将成为新的抓手。

  新近开放的太原金茂府，或将引领全新的智慧科技健康人居体验，成为太原楼市的新势力。

  （数据来源：楼查查）