哈尔滨楼市仍未走出低迷态势。

  在7月成交5381套，创下全年成交量新高后，哈尔滨商品房市场并未延续这种“高光”表现，刚刚过去的8月份，哈尔滨商品房成交4952套，成交面积50.96万平方米，环比下降9.61%，同比下降50.28%。二手房市场方面，国家统计局数据显示，5月份，哈尔滨二手房价零增长，随后的六七月份，二手房成交价更是连续出现下跌。

  中国房地产报记者走访中也发现，目前哈尔滨二手房市场观望情绪明显，基本以刚需客户为主，少见投资客身影，购房者置业时更趋于理性，“买涨不买跌”。

  为了快速回流资金，许多房主主动降价，最多的一位业主甚至降价30万元“甩卖”。房地产企业也在思考是否要降价。

  业内人士分析，疫情常态化下的哈尔滨楼市缓慢回暖，预计还需要近半年时间才能恢复同期水平。

  降不降价？

  “太可怕了，离项目还有一公里时就已经开始堵车了，售楼处人山人海，就好像房子不要钱一样。”9月5日，跟母亲一起去某头部房企开发的文旅城项目看房的王女士至今心有余悸，她告诉中国房地产报记者，刚一到项目，母亲就和朋友们被人群挤散了，最终，十几位老人“包了个楼买”，打算过几年结伴养老。

  为什么这么火？除了头部房企自带“光环”加持，文旅、健康等配套设施预期，以及4300元/平方米起价，“让人们有了一种捡大便宜的冲动，100平方米房子不到50万元就能买到。”

  虽然项目距离哈尔滨新区并不算太远，但实际上该项目并不属于哈尔滨，是位于绥化市管辖的县级市肇东，如果按照县级市标准来看，每平方米四五千元房价并不算便宜，但对于距离哈尔滨新区10公里之内的楼盘来说，这一价格无疑具有较强的吸引力。

  这也让在哈尔滨新区另一家知名房企负责销售的陈君（化名）压力倍增，“现在市场蛋糕就这么大，客户都去那边买房了，对我们有很大影响。”

  受疫情影响，上半年销售成绩不佳的陈君已为到底降不降价纠结了许久。

  降价，怕影响楼盘品质，怕引起此前客户不满和维权，“前几个月就有一个附近项目的售楼处因为降价被业主拉条幅抗议过。”

  不降价，就要面对指标、业绩压力，还有竞品对手调价带来的冲击。

  “事实上，现在大部分楼盘不会在售楼处公然降价的，但把优惠都放到活动和渠道上了。”哈尔滨从事房地产渠道销售的资深人士刘斌告诉中国房地产报记者，“降价并非灵丹妙药，购房者也会‘货比三家’，各家都用渠道，价格上不会拉开太大差距，最终还得靠品质、口碑和影响力来说话。”

  市场蛋糕有限，陈君的担忧并非杞人忧天，7月份创下全年成交量新高的哈尔滨楼市并未延续“高光”表现，易居企业集团哈尔滨公司统计数据显示，8月份哈尔滨商品房成交4952套，成交面积50.96万平方米，环比下降9.61%，同比下降50.28%。“过去房地产行业一直有‘金九银十’说法，但从2019年全年数据来看，哈尔滨商品房成交量主要集中在八九月份，受疫情影响，哈尔滨楼市虽然相较上半年出现回暖，但8月份成交量仅达到去年同期一半，还远远谈不上恢复正常，整体市场仍然处于供大于求阶段。”易居企业集团哈尔滨公司相关负责人分析称，市场仍需一段时间才能恢复。

  少见投资客身影

  新房市场一般会受到政策影响，往往不能直观反映市场情况，业内普遍认为，二手房市场才是市场冷暖的晴雨表。

  国家统计局数据显示，5月份哈尔滨二手房成交价格零增长，随后的六七月份，二手房成交价更是连续出现下跌。

  受新冠肺炎疫情影响，各小区封闭管理，房屋中介经纪人无法带客看房，哈尔滨二手房市场在2-5月几乎停滞。自6月份开始，哈尔滨各小区陆续开放后，二手房市场开始逐步复苏。

  “客户积蓄数月的购房需求在刚放开的半个月内出现报复性增长，但这波需求释放后，市场开始迅速回落，目前成交量远没有达到去年同期水平。”骄阳地产哈西区域经理吕彦波告诉中国房地产报记者，“目前我所负责的区域二手房价平均降了1500元-2000元/平方米。市场上90平方米-100平方米两室刚需户型卖得最好，130平方米小三居也有上升趋势。150万元以上的大三居和洋房需求则下降比较明显，较去年相比下降近50%。”

  房价为何出现下降？吕彦波分析，目前哈尔滨二手房市场以刚需客为主，有老人为了孩子结婚购房，有的是周边郊区的为了在哈尔滨落户购房，还有一部分客户是卖掉了老城区的旧房换到环境更好的新城区置业，投资客则几乎不见了身影。

  据介绍，不少挂牌出售房源业主往往急需用钱会主动降价，此前就有一位业主在外地做生意，受疫情影响急用钱，春节后挂牌了一套市价在290万元的房子，但一直未能售出，不久前他主动降了30万元，最终这套房子以260万元价格成交。

  受疫情影响，哈尔滨一些小中介门店也关闭了不少，但各大品牌中介并未停下扩张脚步。吕彦波介绍，他所负责的区域春节后至今已经开了7家门店，哈西也有不少中介也在开拓新店，“实际上，一个门店每个月成交2单就能维持运营，目前哈尔滨二手房购房需求还没有完全释放出来，市场信心也在恢复。”

  哈尔滨二手房成交旺季往往集中在3月-6月，错过了最好的成交月份未来二手房市场走势如何？

  吕彦波分析，这要综合调控政策和市场经济恢复的情况来看，“市民收入稳定了才会考虑买房”。他预计，哈尔滨二手房市场还需要近一年时间才能恢复同期水平。