上海易居房地产研究院9月15日发布的《全球80城租金收益率研究报告》显示：全球80个主要城市平均租金收益率为4.2%，其中有38个城市的租金收益率超过4.0%；发达国家40个城市比发展中国家40个城市平均租金收益率略高，前者为4.4%，后者为4.1%。纳入80个主要城市统计的中国12个城市平均租金收益率为1.7%，明显偏低；最低分别为台北1.2%、深圳1.3%、天津1.4%、广州1.5%和杭州1.5%

  该研究报告选择全球80个主要城市，横跨5大洲分属48个国家，发达国家城市和发展中国家城市各占50%。主要数据来自全球最大的城市数据库网站NUMBEO。

  报告显示，亚洲城市租金收益率为全球最低。研究认为，房价涨幅较大导致租金收益率趋低是一大因素，传统住房自有率也显现了租房需求走势。由于发达国家、地区的城市化率已经很高，部分国家人口不再增长，供求比相对均衡甚至供大于求，房价走势长期来看较稳。而发展中国家目前大多处于城市化快速发展的阶段，人口基数和增量较大，新增住房需求量大，在供不应求的状态下，房价涨幅相对较大。因此，在各大洲的城市中，发展中国家城市租金收益率平均值要低于发达国家和地区城市。另外还有一个现象，亚洲城市无论位于发达国家和地区，还是位于发展中国家和地区，租金收益率都要低出其他各大洲不少。中国大部分城市租金收益率处于较低水平，说明租金与房价的背离度较高。租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求，房价与租金背离，说明房价存在一定程度的泡沫。

  易居研究院研究员王宁认为，从长远来看，中国城市的租金收益率水平将会呈现一个稳步上升的趋势，这缘于政府严厉的房住不炒调控政策，以及推广租购并举。而随着未来几年我国大部分城市增加租赁住房用地的供应，预计未来3～5年租赁住房的供应规模将有较大提升，使得租金走势趋于稳定。部分居民购房需求转为租房需求，也将导致房价的上涨幅度下降。

  报告披露的各项统计数据，呈现几个特征：

  一、发达和发展中国家、地区城市平均租金收益率看似接近

  从统计数据来看，全球80城的平均租金收益率为4.2%，其中40个发达国家和地区城市的平均租金收益率为4.4%，40个发展中国家城市的平均租金收益率为4.1%。可见，在全球来看，发展中国家城市的租金收益率平均值微弱低于发达国家和地区。从租金收益率的平均值来看，并不能反映具体城市的具体情况。如在一些亚洲的发展中国家城市租金收益率低至2%以下，而一些欧美发达国家城市的租金收益率已达到两位数，因此，发展中国家和发达国家城市和地区的租金收益率如此接近，只能说明数据在一定程度被平均了。              

  二、各大洲城市租金收益率，亚洲城市平均值最低

  从各大洲城市的租金收益率情况来看，亚洲城市的平均值最低，为3.1%；北美洲城市的平均值最高，为6.8%。其它各大洲城市的租金收益率平均值分别为：南美洲4.4%、非洲5.8%、欧洲3.9%、大洋洲4.0%。亚洲城市的租金收益率最低，主要是亚洲除了日本、韩国、新加坡和香港、台湾地区外，其他均为发展中国家。北美洲的租金收益率较高，看起来更为合理，这主要是北美洲选取的城市大都属于发达国家。而非洲国家和地区的租金收益率也处于一个较高水平，需要说明的是，选取的6个城市物价水平较低，房价增长缓慢并处于一个较低的水平。

  三、中国城市租金收益率过低

  从NUMBEO数据库的数据来看，所选取的中国12个城市的租金收益率平均值为1.7%，远低于亚洲除中国以外的其他城市平均值的3.9%。

  经过这几年的房价不断上涨，国内各城市的租金收益率持续下降，与亚洲其他区域的城市横向比较来看，中国内地10城市租金收益率为1.7%，以及台北、香港地区的租金收益率分别为1.2%和1.7%。从欧美非的发展中国家城市租金收益率来看，均高于中国城市，分别为4.4%、4.7%和5.8%。因此与全球其他城市比较来看，中国城市的租金收益率处于较低水平，说明我国租金与房价的背离度较高。

  四、全球80城租金收益率排名

  根据NUMBEO网站统计出的全球80城租金收益率排名中，美国城市休斯顿以11.9%的租金收益率排在第一位，主要原因在于休斯顿作为美国知名的新兴大城市，发展速度日新月盛，不仅是美国的旅游城市，还拥有全美数一数二的教育、医疗、低房价、低税收、更多的工作机会、更低的失业率，以及大量的外州人和国际职业移民。休斯顿作为大量人口净流入地区，带来了租金和房价的不断上涨，但是休斯顿的房价逐年高涨却仍然低于全美房价的平均水平，它的房产投资成本较低，房子出租后的租金收益率高。另外，2017年末的飓风“哈维”使得休斯顿的房屋租赁市场从“刚好够用”变成了“供应不足”。

  全球80城租金收益率排名中，中国台北地区的租金收益率垫底，主要源于近些年来台北房价迅猛攀升，而租金水平却一直停滞不前，这又与民众薪资不涨和外资撤资有关。

  从排名榜单上可以看出在全球80个城市中租金收益率排名前十位（休斯顿、约翰内斯堡、迪拜、费城、迈阿密、芝加哥、华盛顿、圣地亚哥、基辅、开普敦）分别从11.9%到7.0%；而排名后十位（布宜诺斯艾利斯、武汉、南京、香港、北京、杭州、广州、天津、深圳、首尔、台北）分别从1.9%到1.2%。排名前十位的租金收益率平均值（8.8%），是排名后十位的平均值（1.7%）的5.2倍。从中可见，在排名前十位的城市中有5座城市来自于北美洲，而排名后十位的城市中亚洲城市占了9座。在排名前十位的城市中有5座来自于发达国家，排名后十位的城市中发展中国家城市占了7座。由此也在一定程度上说明了亚洲城市的租金收益率在全球范围里处于较低水平，并且发展中国家城市的租金收益率普遍低于发达国家城市的租金收益率。

  执笔人：上海易居房地产研究院研究员 王宁

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