一个不容置疑的事实是，由投资筑起的泡沫城墙必然不稳固，唯有当投资客少了，自住者多了，产业发展好了，惠州房地产市场才会真正跃升。

  惠州，这个曾经的“鬼城”最近因房价涨幅全国第一被推至风口。

  9月14日，国家统计局发布2020年8月份70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况。数据显示，8月份，新房价格环比涨幅排名前十的城市分别是惠州、银川、锦州、唐山、温州、济宁、沈阳、西安、无锡、金华。其中，惠州新房价格环比涨幅1.9%，居全国之首。

  一时间，惠州楼市登上热搜。

  惠州楼市火热与几大因素有关：深圳扩容消息、深圳东莞楼市限购政策出台，以及相对较为优惠的房价等。

  作为大湾区“红利时期”进场的中介人士钟先生就有着非常直观的感受，“尤其是在深圳40周年到来之际，‘大礼包’的风吹得特别猛烈，那时候惠州尤其临深片区真是楼市收割机，我负责的几个项目毫不夸张几乎被抢光。”

  “在深圳大都市圈发展背景下，深莞又接连限购，再加上前段时间深圳扩容消息满天飞，很多客户赶到惠州看房。那段时间我们店成交的新房和二手房数量已经超过前几个月总和，在这些成交中以新房居多。”惠州某二手门店中介人员也向中国房地产网东莞表示。

  受相关利好消息影响，多个楼盘在加推新品时，备案价格出现不同幅度上涨。以大亚湾为例，区域内已有几个新房备案价突破2万元/平方米。

  但“深圳40周年大礼包”概念吹过，惠州楼市又从高处趺落，出现了“叫好不叫座”情况。

  在9月23日的踩盘过程中，中国房地产网东莞也发现，尽管一栋栋建好的住宅林立路边，但大多数项目并无多少看房者出现，也无入住痕迹，冷寂难掩。

  “拿证的都被抢光了！”

  9月23日，中国房地产网东莞来到惠州走访调查楼市情况。此次，中国房地产网东莞主要走访了高新区仲恺、定位“广东硅谷”的惠州潼湖生态智慧区、赣深高铁区域、“广东硅谷”高新区等，在广惠城际铁路等概念炒作下，仲恺在深莞知名度不断提升。

  从仲恺站出发，40分钟可到达东莞松山湖；等到赣深高铁通车，半小时内即可到深圳。目前仲恺区域均价11000元/平方米，东莞松山湖房价已经上到5万元/平方米以上。

  “买仲恺就等于买10年前的松山湖，这等于是给错过松山湖的东莞人再一次机会。我们项目80%以上都被深圳和东莞客户买走了。”仲恺附近一项目的销售人员表示。

  对于以高新区概念落地的区域的仲恺,此前确实吸引了不少客户关注。以及包括整个惠州，在深莞新政陆续出台以及深圳40周年“大礼包”刺激下，8月的惠州楼市创下了非常辉煌的成绩。据乐有家提供的数据显示，8月惠州网签量高达19616套，环比上涨超20%。

  “供货跟不上，拿证的都被抢光了！”转场惠州负责中介渠道统筹的钟先生对中国房地产网东莞表示。

  当时，莞深限购加码，深圳、东莞市场进入冷却期。以东莞为例，二手房从不限购到非本市户籍仅限购两套，同时还有社保要求的状况下，东莞市场二手房成交跌入冰点，8月的成交量环比7月大幅减少近6成，多家中介门店面临开单难困境，一些中介人士转场大湾区其他城市一时间成为常态。钟先生便是其中代表之一。

  作为大湾区红利时期进场的他有着非常直观的感受，尤其是在深圳40周年到来之际，“大礼包”的风吹得特别猛烈，“那时候的惠州尤其临深片区真是楼市收割机，我负责的几个项目毫不夸张几乎都是被抢光”。

  另据中国房地产网东莞在走访惠州楼市时发现，多个楼盘在加推新品时，备案价格出现不同幅度上涨。在大亚湾为，目前区域内已有几个新房备案价突破2万元/平方米；其中以富康锦绣壹号为例，其是区域内首个备案价过2万元/平方米的楼盘。项目与坪山一路之隔，7月10日，项目5期20栋获得预售许可，均价22700元/平方米；去年年底，该项目售价为19500元/平方米。

  富康锦绣壹号的调价并非个例，位于大亚湾龙山一路的大中华幸福城（世亮花园）更是迎来飞跃式涨幅，该楼盘目前在售均价为19500元/平方米，6月份该楼盘售价仅在15200元至16000元/平方米。

  正如活跃的中介人士在朋友圈所展示的那样，破2万元/平方米备案价已成常态。

  在深圳客的助推下，以靠近坪山的几个项目来看，价格也不算低，如龙光城、大中华、锦绣壹号等，项目均价已在1.9万—2.3万元/平方米。

  踩盘过程中，中国房地产网东莞遇到了一对来惠州看房的夫妻。对于惠州楼市他们认为，“这里社区大、房子大，单价不到深圳一半，深圳的房子已经买不起了，惠州觉得还能接受。”

  抛离投资怪圈，低密度、低容积率大社区，再加上大湾区不断通达的交通路网，面对无从下手的高房价的深圳来说，惠州向刚需客户展出来了非常友好的一面。

  在深圳客户的助力下，惠州楼市在2020年这个夏天收获了不一样的关注：惠州8月新房成交价环比上涨1.9%，领跑70城，赶超4个一线城市。

  概念利空下的回调

  实际上，惠州楼市供应及成交量长期位列大湾区前列。

  据世联行粤东公司统计数据显示，2018年惠州累计销售房源175991套，销售面积约1700万平方米，两项数据均位居大湾区9城第一位；位列第二的是佛山，新房成交164778套。

  2019年，成绩依然傲人。全市新房全年网签147983套，位列大湾区9城榜首，其中大亚湾贡献23%成交份额。从大湾区城市楼市交易量全面对比来看，2019年深圳全年新房成交不到4万套，一个大亚湾楼市的成交量已接近深圳。

  另据相关机构统计，2020年惠州待供货量为1974万平方米，尽管较前两年有所回落，但仍处于历史高位水平，其中潜在供应主力房企包括碧桂园、新力、佳兆业、新城、合生、卓越、星河、雅居乐、华润、富力等。

  但惠州楼市的热度没有持续，自深圳扩容消息未落地后，概念利空和被炒作过度的市场开始回缩，人潮也随之散去。

  “8月底新房市场就开始萎缩了，或者说回到了一个更加正常的市场状态中来，之前那些拿证速度没赶上供货的项目，拿到预售证后去化没有此前那么理想了。”钟先生感慨着当时概念炒作的强大威力。

  在9月底的走访调研中，中国房地产网东莞也确实并未感受到销售人员此前所提及的“火热场面”，在一些项目处只有零星的几个销售人员值班，鲜有购房者。在碧桂园潼湖科技小镇，也未碰到看房者。

  在临近深圳的惠阳大亚湾一带，楼市情况稍有好转，虽称不上火爆，但即便工作日仍有部分从深圳过来的看房客户，大街上、售楼处星散分布的粤B车牌是他们对这块新热土地的宣告。尤其是靠近深圳坪山的临深片区，以及惠州南站、万达广场附近等，多受客户关注。

  从网签数据来看，9月第一周虽有反弹，但下滑趋势明显。从细分区域来看，近几周惠阳与大亚湾网签量也一直在下跌。当中国房地产网东莞提及部分区域售楼处人流冷清是否与工作日有关时，钟先生的答复是“周末也是如此，可能会稍微好一点儿。”

  除新房市场冷却外，惠州二手房市场也是处于温不火状态。据乐有家惠州市场楼市研究人员告知，惠州二手房价格几乎是多年未变。

  “深圳楼市新政后惠州出现行情火爆，新房供应成交均在高点上，但入手容易转手真的太难了，且涨幅非常有限。”一位被套牢在惠州的购房者表示。

  这样的案例并非少数，随便翻翻各大房产交流群，一边是中介猛推惠州新盘的火热攻势，一边是早年入手被套牢的购房者的悔恨跟贴。

  据上述乐有家人士表示，相较于之前惠州二手房价格多年不变情况，近期他们所检测到的惠州二手房挂牌价也开始出现上涨，“‘7·15’新政后挂牌均价慢慢从1.25万元/平方米涨到现在的1.29万元/平方米，虽然幅度较小，但挂牌价上涨说明业主仍对市场抱有信心。”

  对于二手房价格多年不变的原因，上述乐有家人士认为是新房供应量大、可选择多，加上惠州二手房需要满3年才能上市交易，导致涌进临深片区的客户对当地二手房意向不大。

  “深圳扩容概念出来之前，很多二手房业主开始抬价，那段时间二手房市场出现了一波上涨，后来万众期待的扩容没有来，价格也开始慢慢恢复。”上述乐有家人士表示。

  这样的趋势对于进入惠州楼市的投资客来说是需要小心的。

  一个不容置疑的事实是，由投资筑起的泡沫城墙必然不稳固，唯有当投资客少了，自住者多了，产业发展好了，惠州房地产市场才会真正跃升。