深圳已经具备了实现“超大城市”和“城市集群”双轨并行发展的基础条件。

  传言许久，深圳经济特区建立40周年的这份“礼包”终于落地。

  10月11日晚间，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》（以下简称“方案”），方案主要涉及六大领域：完善要素市场化配置体制机制、打造市场化法治化国际化营商环境、完善科技创新环境制度、完善高水平开放型经济体制、完善民生服务供给体制、完善生态环境和城市空间治理体制。

  10月12日，受此消息影响，深圳板块早盘出现暴涨，深圳本地股、深圳国资改革板块涨幅居前。

  土地管理制度深化探索成焦点

  实际上，在深圳经济特区40周年庆典期间，就有传言称，中央会释放“大礼包”。如今，方案的印发也意味着这份“礼包”终于落地。

  方案中，支持深圳在土地管理制度上深化探索成为外界关注焦点。

  方案显示，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。

  此外，还支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。

  同时，方案指出，要支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

  数据显示，截至2017年底，深圳市已签订土地使用权出让合同满2年仍未开发建设的土地共564宗，总用地面积为11.94平方公里。

  “深圳总体上是一个缺地的城市。”看懂研究院高级研究员程宇告诉记者，不仅在结构上出现失衡，工商业用地供给远远大于居住用地供给。且深圳农地占比很小，所以这次支持深圳在土地制度上进行改革，有利于让深圳在土地供给结构上有更大的自主空间。把过去部分工业用地可以根据实际情况转化成所需要的土地结构，有利于有限资源的再利用，提升土地本身所产生的价值。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时也认为，随着当前土地市场从增量开发到存量盘活，类似存量用地盘活的制度也显得很关键。通过此类用地市场改革，有助于加快土地盘活，丰富土地供应，也使得各类纠纷减少。存量用地改革和增量用地改革一起，能够真正丰富深圳土地供应，有助于先行示范区真正改革。

  对于深圳从事城市更新的房企来说，“礼包”则会带来更多发展机会。

  佳兆业集团副总裁、首席经济学家刘策表示，政策有助于加大市场土地供给，带来新的发展机会，预计未来对业务有提振作用，除了传统旧村改造，后续工改业务有望成为新的机会点，拓展新土地储备来源，后续要更加关注政策实际落地和调整节奏，先知先觉的房企会加大工改项目拓展。

  不过，在中国城市经济专家委员会副主任宋丁看来，这顶多算是个“小红包”。

  “这只是去年国家先行示范区政策的一个细化。”他表示，深圳本就有20平公里农田，除这之外没有一寸土地可腾挪，这个政策难以落实。核心没有提到增量问题，深圳最缺的是增量。

  同时，他也认为，深汕合作区有300多平方公里农地，这个如果能落地对深汕区还是利好。“总体而言，这次的政策没有太多新意。过去10年深圳旧改也是比较谨慎，存量上的操作手法深圳本来就在多渠道尝试，接下来希望可以在旧改、旧村上有所突破。”

  “礼包”影响深远

  另一方面，该方案涉及多方面内容也引起人们无限遐想。比如，土地管理制度上深化探索对房价有何影响？

  “深化探索的目标是为了通过推出新的土地管理制度，在保证城市正常运行秩序的同时，有效盘活存量工业用地，建立市场化机制以促进产业发展，并不涉及商品房问题。在‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位下，商品房的价格不会出现大波动。”首都经贸大学工商管理学院讲师肖旭分析道。

  中信证券则发文称，着力推动深圳区域发展，并不等于会造成深圳房价的上涨。深圳十分重视多元化的住房供给体系建设，近期也重视增加商品房的供给（例如加快城市更新），预计大湾区将维持活跃成交量，和基本稳定的房价表现。我们看好在大湾区有丰厚土地储备的公司，看好有城市更新经验，或有TOD项目开发运营经验的公司，也看好深圳区域国企及国资有重大影响力的混合所有制企业未来发展空间。

  肖旭还表示，方案中提及放宽前沿技术领域的投资注入限制，旨在吸引外商进入中国市场，加快人才、资本、技术等关键资源进一步向深圳集聚，重点突破当前中国科技创新面临的突出难题，为实现创新驱动探索有益方案。同时，也是在鼓励外商通过参与中国经济的高质量发展，找到自身发展的新机遇。

  “同时，新型城镇化、放宽落户条件等一系列政策利好，将进一步加快深圳的人口集聚，对城市治理提出了更高的要求。目前，区块链、人工智能、大数据等技术已开始陆续投入城市公共服务，为深圳建设超大城市提供了有力的技术支撑，也有利于增强深圳对周边城市经济发展的带动作用。客观来看，深圳已经具备了实现‘超大城市’和‘城市集群’双轨并行发展的基础条件。”