“金九银十”是楼市传统销售旺季，目前“金九”已经结束，其成色到底如何？研究机构数据显示，在商品住宅新增供应面积大幅增长的助推下，成交面积实现了一定幅度的增长，但是涨幅并不高。房企通过花样营销带来不俗销售业绩的同时，内部分化依然显著。此外，9月土地供应量环比增长明显，成交量小幅回升，土地溢价率回落至历史低位。多个研究机构认为，“银十”业绩值得期待。

  新房成交超去年同期

  城市间分化明显

  进入9月，楼市传统的销售旺季开启，房企开始加大推盘力度，吸引更多的购房者。克而瑞研究中心数据显示，9月30个重点城市商品住宅新增供应面积3716万平方米，环比增长37%，同比基本持平。虽然楼市供应稳步恢复，但是不同能级城市呈现出显著分化行情。一线城市商品住宅新增供应面积同比、环比均实现大幅增长，二三线城市却呈现环比增长同比下降的局面。

  一线城市商品住宅新增供应面积为478万平方米，同比增长40%、环比增长76%。其中，广州放量最为明显，单月供应量达到了206万平方米，同比、环比分别增长57%、133%，创年内新高；上海商品住宅新增供应面积同比、环比分别实现19%、2%的正增长；深圳因8月供应大增，9月迎来阶段性回调，环比降幅7%，但同比增长37%，依然维持增势，显著好于去年同期；北京整体供应量自7月以来稳步恢复，逐月攀升，9月达到了67万平方米，环比增幅达25%，但是同比下降18%。

  二三线城市新增供应面积3238万平方米，同比下降4%，环比上升33%。但是，不同城市间存在显著分化，一方面，东南沿海城市整体供应维持在高位，杭州、苏州、南京、合肥、厦门、福州等城市同比、环比均实现增长。另一方面，部分城市迎来阶段性回调，重庆、天津、佛山、昆明、郑州、常州等城市9月同比、环比均下降，供应呈现出疲软态势。克而瑞研究中心认为，房企的推盘热情与城市成交热度密切相关，部分成交活跃的核心二三线城市未来供应量仍会显著增长，市场相对羸弱的三四线城市，供应量将会稳步回落。

  在新增供应面积大幅增长的助推下，成交面积也实现了一定幅度的增长，但是涨幅并不高。数据显示，9月30个重点城市整体成交面积为2855万平方米，同比增长8%，但环比微跌4%。克而瑞研究中心认为，这主要因为7月、8月楼市淡季不淡，需求持续释放，导致9月成交增长略显乏力。同样，各城市成交情况呈现分化特点，一线城市成交量相比其他能级城市表现更好。

  一线城市累计成交面积为391万平方米，同比、环比分别增长61%、18%，广州、上海和深圳成交皆创年内新高。其中，广州成交面积为152万平方米，同比增长75%、环比增长35%；上海成交面积为110万平方米，同比增长41%、环比增长12%；深圳成交面积为60万平方米，同比增长67%、环比增长22%；北京成交面积为69万平方米，同比增长62%、环比下降4%。在供应连续两个月放量的作用下，上海成交持续提升，中高端产品成交去化依旧出众。在深圳、东莞政策调控加码后，部分购房需求外溢至周边地区，致使广州市场热度持续攀升，成交再创近年来单月新高。深圳新房市场持续升温，“网红”盘因一、二手价格倒挂，再次出现抢购潮，在一定程度上刺激市场人气。

  二三线城市累计成交面积为2465万平方米，同比增长3%，但环比下降7%。武汉、重庆等整体成交依旧处于二线城市前列，9月成交量均超150万平方米。但不同城市成交表现有所不同，佛山、长春、郑州、合肥等城市成交热度延续，同比、环比齐增；武汉、西安、南宁、南京、无锡等城市成交热度稳步回落，市场表现不及预期。克而瑞研究中心认为，前期出台政策的杭州、成都、常州、东莞等城市9月成交环比皆有回落，可见政策加码对市场预期产生了影响。预判10月，整体成交持稳，规模有望高位维持，介于热点城市均存在不同程度的调控加码，同比涨幅或将收窄。

  一方面，供应量大幅增长；另一方面，成交量增长幅度不及预期，这导致不少城市库存面积有所上升，去化率降低。克而瑞研究中心数据显示，30个重点城市中6成以上城市库存面积环比上升，南京、南宁、武汉等库存环比增幅达10%。同比来看，7成以上城市库存仍处上升通道，武汉、海口、郑州等增幅达50%。

  房企加快推货节奏

  花样营销助推业绩增长

  为了在楼市“金九”取得优秀的业绩，各大房企纷纷使出营销大招。

  9月初，中国恒大董事会主席许家印召开营销大会，从9月3日起推出全国楼盘大优惠，包括全国619盘7折特大优惠、每日每盘10套一口价、2000元网上定房抵2万元，中国恒大计划在9月、10月两个月合计销售2000亿元。除了传统的折扣营销，近来兴起的造节营销也备受房企青睐。比如，万科上海区域推出“十全九美购房节”，只需9.9元购买“久久券”，购房立减9999元（税前）。此外还送出四重福利——随心出行礼、精美到访礼、锦鲤直播礼、光明合作礼。华润置地则推出“中秋国庆购房节”活动，覆盖全国70多个城市200多个项目，包括特价房源、公寓等产品折上折、三重节日到访礼等优惠活动。

  此外，与渠道联合营销也是房企必备选项。比如，9月17日，碧桂园广清区域携手阿里“天猫好房”推出“碧淘好房节”直播活动，设置3大专场，一次性推出超90套湾区优质特惠房源，覆盖广州、惠州两地8个项目。当日超3万人参与直播活动，24小时内成交2.47亿元。贝壳找房推出“全民新房节”活动，联合万科、融创、绿地、保利等全国数十个品牌开发商推出6.6折特价房、0元秒杀、大牌特惠等多项促销，覆盖北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆、沈阳等60多个城市上千个新房楼盘，购房者可以享受到特价房源、购房立减、买房津贴等多种优惠。

  花样营销给部分房企带来不俗的销售业绩。比如，9月中国恒大连同其附属公司实现合约销售金额约831.1亿元，较上月增长约73.8%，较去年同期增长约31.9%，刷新了其单月合约销售金额的历史纪录。碧桂园9月共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约646.3亿元，相较于2019年9月同比增加25.3%，归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约759万平方米，较2019年9月同比增加31.67%。

  克而瑞研究中心数据显示，9月，TOP100房企实现销售操盘金额11905.6亿元，单月业绩同比增长29%。从企业表现来看，在40家典型上市房企中，32家企业单月业绩同比增长，31家企业累计业绩同比增长。虽然头部房企销售总额较大，但是从销售额增速来看，中小房企销售额增速更快。

  对于9月销售金额，部分房企欢喜的同时，多家房企多了几分忧愁。海通证券表示，从9月单月销售金额增速来看，阳光城跌幅最大，同比下跌26.8%；华夏幸福跌幅第二，同比下跌25.5%；新城控股跌幅第三，同比下跌12.7%；荣盛发展、中国金茂跌幅在1%~6%之间。

  中达证券认为，头部房企销售金额在房企的积极营销之下实现了大幅增长，行业销售在传统旺季的表现依旧亮眼。当前行业政策维持稳定，地方的调控政策亦将引导部分过热市场更趋理性。在较为稳定的政策基调和更为健康的市场环境下，全年行业销售有望实现稳健增长。

  亿翰智库表示，总体来看，9月房企的销售业绩较为理想，典型房企销售目标完成率达70%。由于疫情对上半年销售渠道的冲击，房企更多地将货值安排在下半年推出，而9月和10月则更是房企冲击全年业绩目标的重中之重。在追求规模的诉求下，房企将继续加快推货节奏，房企销售的“银十”值得期待。

  土地供应增加

  拿地积极性减弱

  9月土地供应量环比增长明显。据诸葛找房数据中心监测，全国主要地级市9月共供应土地1142宗，环比上涨11.52%，同比下降2.73%；供应规划建筑面积为1.1亿平方米，环比上涨3.97%，同比下跌6.44%。诸葛找房数据中心对此表示，进入二季度后，随着疫情防控形势积极向好，多城推地节奏明显加快，6月供应量达到年内最高水平，三季度随着多地出台收紧楼市调控政策，叠加房地产金融监管持续趋严，土地市场逐渐回归理性，7、8月土地放量逐渐减少，进入9月，土地供应规模环比小幅回升。

  从各能级城市来看，9月二线城市土地供应规模下滑，一线和三四线城市呈现不同幅度的上涨。其中，一线城市供应规划建筑面积546.23万平方米，同比上涨34.39%，环比上涨70.73%，涨幅居首；二线城市供应规划建筑面积3911.62万平方米，同比下跌15.77%，环比下跌17.82%；三四线城市供应规划建筑面积6663.48万平方米，同比下跌2.54%，环比上涨18.63%。从推出楼面价来看，一线城市显著下滑，二线和三四线城市均有所上扬。

  土地供应量增加带动9月土地成交量小幅回升。据诸葛找房数据中心监测，9月全国主要地级市土地成交981宗，成交规划建筑面积为1.02亿平方米，同比上涨0.8%，环比上涨19.4%；成交楼面价为每平方米4262.47元，环比下跌6.6%，同比上涨10.48%；土地出让金为4368.21亿元，环比上涨11.45%，同比上涨11.36%。诸葛找房数据中心认为，9月全国土地成交止跌转涨，成交量有所上涨，但成交楼面价较上月下滑，一方面受成交结构的影响，另一方面在三道红线高压之下，房企拿地积极性有所减弱。

  从各能级城市来看，一二线城市土地成交面积同比、环比均实现正增长，三线城市环比实现大幅增长，但同比微跌。具体来看，9月一线城市成交规划建筑面积450.96万平方米，同比上升9.93%，环比上涨16.49%；二线城市土地成交规划建筑面积4076.24万平方米，同比上涨5.24%，环比上涨3.38%；三四线城市土地成交面积5720.63万平方米，同比下跌2.76%，环比上涨34.51%。三四线城市中，菏泽、惠州、眉山位居成交前三。惠州作为粤港澳大湾区的重要城市，楼市热度持续上升，并且在深圳、东莞政策调控加码后，部分购房需求外溢至周边地区，一定程度上推动惠州市场热度走高，房企布局的积极性较强。

  成交楼面价方面，一线城市均价为每平方米11887.39元，同比下跌22.79%、环比下跌38.88%；二线城市均价为每平方米5479.14元，同比上涨7.15%、环比上涨5.24%。

  土地出让金方面，一线城市为536.07亿元，同比下跌15.12%、环比下跌28.81%；二线城市为2233.43亿元，同比上涨12.76%、环比上涨8.8%；三四线城市为1598.7亿元，同比上涨22.01%、环比上涨43.56%。从具体城市来看，广州土地出让金以317亿元位居榜首，南京和天津位居第二、第三，分别为256亿元和182亿元。长三角区域城市如南京、杭州、苏州等土地市场热度居高。

  9月溢价率回落至历史低位。据诸葛找房数据中心监测，9月全国主要地级市溢价率为12.79%，环比下降3.26个百分点，同比上升5.5个百分点。全国主要地级市溢价率自2019年4季度开始逐渐回升，2020年5月达到年内峰值，但与去年同期相比仍有所不足，处于历史中位水平。溢价率在稳定区间内小幅波动，9月溢价率创3月以来新低。受到多地出台收紧调控政策叠加房企融资政策收紧的影响，房企拿地积极性减弱。