过去五年，中国商业地产新增供给保持高位水平，二十多个主要城市的甲级办公楼和物流地产市场总量近乎100%的增长，未来商业地产的供给依然保持较高增长速度。面对庞大体量的使用人群以及大规模的物管需求，房地产科技提升了物业应对风险的能力。特别是当今年疫情出现时，房地产科技可以让大楼更为智能、高效和灵活。房地产科技从过去单一功能方向的发展，开始下沉到行业纵深层面，伴随互联网、5G、云计算等新兴技术的运营，迎来了一个高速发展时期。

  日前，仲量联行首次发布针对中国市场的房地产科技研究报告——《构建开放生态，重塑行业价值》(下称“报告”)。报告指出，由房地产企业、房地产科技企业和相关机构共同建立的中国房地产科技生态圈已“初具雏形”，这将加速推进行业的资源整合、效率提升及人才培养等，房地产科技推动中国房地产行业转型升级的时代机遇已到来。

  揭秘中国房地产科技圈

  仲量联行研究部高级董事娄辰接受《中国房地产金融》专访时表示，仲量联行团队对200多家房地产科技公司、房地产企业和相关机构进行深入地调研分析和总结，以此为基础对行业成熟度现状和未来进行分析与预测，不仅关注房地产科技市场规模，更关注用户对房地产科技的认可与反馈。

  房地产科技(PropTech)泛指任何有助于房地产产业链价值提升或革新其分析、设计、建造、交易的科学或技术，例如，云计算、物联网、大数据、人工智能等数字化技术在房地产开发、运营、流通、后服务等环节的应用。

  牛津大学在其《2020房地产科技:房地产的未来》报告中指出，房地产科技经历了三个时期，Proptech1.0起源于20世纪80年代的PC和90年代的互联网兴起，以2001年的互联网泡沫破裂告终;Proptech2.0是由GFC和技术发展刺激的，最终在AppStore中达到顶峰，有迹象表明它现在正在成熟;Proptech3.0将由全球气候变化和快速城市化的压力推动，并通过物联网、机器学习和人工智能以及区块链等外生技术的成熟来实现。

  从房地产科技的发展路径与现状看，中国房地产科技并没有完全遵循上述演化路径。报告显示，中国的数字经济发展路径和模式与西方相比差异明显，中国房地产科技具有鲜明的本土化特征，科技的商业化很大程度上受益于政府政策和重大项目的推动，支撑智慧城市、新基建、可持续发展等项目的房地产科技或将得到更快速的发展。

  “每个国家和地区的房地产，尤其是商业地产的运营模式非常具有当地特色。中国房地产科技的发展水平和房地产市场本身的特性，以及整个科技环境的生态圈相关。”娄辰表示，从房地产市场看，政府和企业所扮演的角色比较重要，政府对市场起引导作用。从科技环境看，中国房地产科技企业相对比较独立，但中国的企业未必更适合中国市场，目前有很多优秀的境外的科技企业，进入中国房地产科技市场。

  “对于外资在中国的房地产科技企业而言，在中国发展只做到简单的本土化远远不够，还需要定制一套更加适合中国市场的战略。要考虑中国用户，尤其是内地用户对于移动互联网的使用习惯。”娄辰说。

  娄辰认为，中国房地产科技市场，场景非常多元化，未来会以终端用户(商务办公人群、消费者和物管人员等)需求为核心。此外，用户对于科技和数据以及个人信息持有更加开放的态度，这意味着未来科技会应用在更多的场景。

  娄辰和她的团队走访调研了近150家房地产科技企业、近80家房地产企业和专业机构，根据技术特性，将中国房地产科技分为基础型、集成型、场景型和成长型四类，和12种在中国房地产行业关注度较高的科技，包括大数据、物联网、虚拟现实、5G等。

  娄辰表示，基于房地产科技应用类型及方向的研究，他们认为目前中国房地产科技生态圈已“初具雏形”。

  何为房地产科技生态圈?报告指出，是以终端用户的需求为核心，以房地产企业与科技企业双向赋能为基础，包括业主、租户、政府、高校、投资机构、专业服务机构等各方参与者，积极发挥研发、金融、政策等联动效应，共同打造极致产品、完善应用场景、提升物业价值的平台。

  仲量联行发现，房企与科技企业的交流日趋多元、跨界人才交流培养提速、与房地产合作探索长期的合作方式和行业应用标准日渐完善。这些都在促使房地产科技创新，在房企的进化过程中扮演着非常重要的角色。房地产科技生态圈助力房地产行业转型升级的优势主要体现在五大方面:

  第一，整合内外资源，提升创新

  效率。房地产科技生态圈内的协同合作，能够帮助房地产企业高效地整合人力、资本、技术等内外部资源，实现高效创新发展的行业诉求。

  第二，完善行业标准，促进产业发展。房地产科技生态圈的建立有利于构建一个更加开放兼容的技术应用体系，从而促进房地产科技产品向标准化、规模化和产业化发展方向迈进。

  第三，强化造血功能，激发创新活力。房地产科技生态圈所具有的“造血机制”可弥补房地产企业自主创新所存在的“高投入、高风险”的问题，激发源源不断的新想法、新模式、新产品和新服务。

  第四，培养复合人才，加速跨界流动。房地产科技生态圈有助于培养兼具房地产行业背景和技术专长的复合型人才，并加快不同类型人才在生态圈内的流动。

  第五，深度高频沟通，缩短产品周期。随着房地产科技生态圈内各方沟通的频率和质量大幅提升，科技产品从提出概念到产生雏形，再到验证性试验，逐步成熟并最终实现规模化应用的周期有望显著缩短。

  存量时代，赋能房地产转型

  房地产行业从高速增长的阶段，已经进入了增速放缓的阶段。现阶段，行业的需求、供给、政策、技术等驱动因素的变革，正在改变房地产开发、运营、流通到后服务等产业链的各个环节，给产业链各主体带来全新的挑战。房地产开发企业需要从开发业务向存量资产运营和服务转型，数字化能否实现这种业务转型的重要支撑，未来房地产科技如何赋能房地产行业的发展与创新?

  报告显示，作为推动行业价值重塑的重要变量之一，房地产科技可以从人性化体验、安全健康、高效运营及数字化驱动这四个维度提升物业的“韧性”，提高业主、开发商及投资者应对变化和抵御风险的能力，成为赋能商业地产价值的强大引擎。

  娄辰指出，上述四个维度中最具有挑战的是数字化驱动，对于任何一家企业都是长期的工程。不仅是在硬件和软件方面，需要战略性部署，同时对于企业员工的技能、数据整合、工作流程等软实力方面，都需要长期的战略规划。

  当前，房地产行业的数字化转型还处于初期，作为物联网新一代基础设施，5G时代的到来，将加速房地产领域的万物互联和数字化的发展应用。相关研究显示，资产运营环节，5G赋能下的智能传感等终端设备，将具备更强大的功能和更高的通信效率，推动智慧办公、智慧楼宇的应用深入发展，进一步发挥互联和数据的价值。

  在迎接5G时代到来的过程中，在房地产开发和存量改造方面，为了满足5G基站等基础设施的需求和网络覆盖特征，建筑空间设计乃至城市布局的规则都将产生相应的变化。

  娄辰认为，如果能把5G和其他技术结合应用，可以释放庞大的乘数效应，人们所处的楼宇，无论是住宅、商业地产、办公楼还是物流仓库，这些信息都会形成庞大的数据库，这些数据是未来房地产实现数字化的前提和基础，在此基础上，释放更大能量。物联网对于传感器的实时数据输送，以及算法的提高，能提前预知将会出现的故障和能源的耗费情况，还可以解锁新零售里的新产品，提升终端用户的需求，打造智慧楼宇、智慧物管，使其更加高效地运营。

  未来五到十年是数字化转型的重要机会窗口期。开发商、资产运营商等产业链主体，需要数字化置于核心战略地位，探索自身的数字化转型路径。

  人工智能已经深刻推动了社会变革，未来，还有哪些新兴技术将进一步推动房地产行业的数字化变革?“在第四次工业革命的中期，中国科技还处在成长期，像无人机、无人驾驶等技术，也在飞速成长中，这些技术可能有的是在商用或者是在其他的一些领域，已经走在试验的前端了，在房地产领域它的应用的话可能会让人比较期待。”娄辰表示，长期来看，区块链的技术是值得关注的赛道，它需要政府强有力的引导和更多科技企业的加入。

  仲量联行表示，未来“空间即服务”理念或将引领商业地产市场从“以租售为中心”的商业思维，转型为“以服务为核心”的业务模式。一系列更成熟、更有技术含量、更能满足终端用户需求的房地产科技产品和解决方案将助力整个商业地产行业抓住数字化转型升级的历史机遇。