清冷贯穿于市场之中。

  上半年受疫情影响，郑州多数房企销售情况并不理想，加之金融监管“三条红线”等新规落定，来自方方面面的压力一重高过一重。

  重压之下，“金九银十”的8天长假被郑州房企视为近年来最为重要的“黄金周”，每家房企都推出多重优惠策略抢收市场；节后，也有不少房企放出“喜报”庆祝营收，但真实情况并不理想。

  “假期期间，到访量比平常上涨4-6倍，但成交情况并不理想。定房客户基本都是之前的，冲着优惠才定的房。”在郑州中原区上班的置业顾问小赵告诉近期走访市场的中国房地产网郑州，客户从看房到购房周期基本在3个月以上。

  为了促成成交，一些售楼部重启了“零首付”营销，包括降价促销。

  二手房市场亦是如此，据中国房地产网郑州走访了解，二手房价格已压缩至3年来最低，目前存量消化周期仍在1年以上，处于历史高位。

  “中秋国庆”双节已经过去近一周，营销“喜报”不断刷屏，但关于郑州楼市未来似乎蒙上了一层阴影。

  降价抢收

  据不完全统计，刚刚过去的2020年9月份，郑州市新建商品房成交19080套，比8月份下降15.4%；二手房成交7654套，比上月的7701套也略有下降。

  位于郑州经开区滨河国际新城的某售楼部也是类似情况。“10月我们项目推出了多重优惠，买一套110平方米房子算下来能比之前省8万元左右，来看房的客户确实比之前多了，每天都忙得脚不沾地。”该项目置业顾问张成国表示，“成交情况确实有所上升，但并没有达到预期，不少客户处于观望状态。

  这样的情形基本上是长假期间购房者集中画像。

  为了促成成交，一些售楼部重启了“零首付”营销。

  “南龙湖在售项目达到30个以上，大小开发商都有，零首付、首付分期比比皆是。”一位南龙湖区域的分销经理告诉中国房地产网郑州，区域均价目前基本已经跌至7000元/—9000元/平方米。

  中国房地产网郑州发现，本土房企浩创集团旗下多个南龙湖项目采用了零首付、首付分期等方式售房。在致电位于郑新快速路的浩创某项目时得知，可以“零首付”购房，项目置业顾问表示，“具体细节可以来售楼部详聊，电话里说不清楚。”

  “这种违规销售导致买房完全没有门槛，风险全部转嫁给客户和银行。凡是敢做‘零首付’的开发商都极度缺钱，因为这种做法对品牌伤害很大，开发商为保证利润率，难免会减配房屋质量。”该分销经理透露。

  实际上，在郑州楼市大火的2016年、2017年，位于南四环外的南龙湖区域出尽了风头，楼盘均价一度飙到11000元/平方米，当时市场人士甚至认为南龙湖将涨至13000元/平方米以上。

  如今的南龙湖，房价已经普遍不足10000元/平方米，主要承接城市刚需客户，购房门槛很低，价格战激烈。

  除了“零首付”，降价也成为吸引市场客流的主要方式。

  虽然9月的“不带头降价”闭门会议话音未落，但从市场给出的反映来看，依然是降者居多。

  节前，位于北龙湖“地王窝”的碧源荣府项目对外释放信息，核心区低密洋房，全款最低26800元/平方米，标准层28800元/平方米，刷新了该区域近5年销售最低价格纪录。

  郑州二七区南三环某商业公寓，之前售价10000元/平方米左右，国庆期间价格“腰斩”，直接降到5800元/平方米起。

  无独有偶，高新区万达广场旁边某楼盘，借高新万达开业人气火爆，直接推出12500元/平方米房源；管南片区南四环附近某大盘，在13000元/平方米基础上也推出10900元/平方米精装房源；南港某住宅性质楼盘直接以“抄底”价5XXX元/㎡公开销售，把航空港区价位拉到5字头；位于金水北区的和昌优地，近期3号楼精装改毛坯，18500元/平方米价格回落到15500元/平方米，直接降价3000元/平方米。

  随着上市房企年底财务考核期来临，降价仍将继续，但无奈郑州库存量过大。按照行业商品房库存消化周期计算，超过12月即为不健康状态。

  贝壳研究院市场监控数据显示，截至8月底，大郑州范围内12个区域中仅有高新区、经开区及中牟三地住宅库存进入健康周期。

  此外，南龙湖所在的新郑片区，住宅库存量最高，达到274万平方米，主城区中原区也达到175万平方米，按照过去12个月的销售去化平均速度，这两个区域的库存出清周期分别高达26个月、16.2个月。

  二手房降价25万无人问津

  郑州市民小彭给中国房地产网郑州讲了他的购房故事。

  2016年，小彭家里卖了两套房，均位于郑州西郊某家属院，第一套于当年6月出售，两天涨了10万元，签约前中介帮忙临时加价到5万元，依然有人抢。最终房子还是被加价的人买走了。

  同一个小区其他房子也是如此，坐地起价、违约、继续涨价，依然不愁卖。“感觉市场都疯狂了，每个人都跟中了彩票一样买房，只要看中了房子，就一个字，‘买’。”

  今年7月，小彭又挂出去一套北区109平方米三房，报价145万元，略低于市场价。但3个月过去了，除了3家中介打过电话核实房源信息，再没有一个人问过。

  小彭的境遇并不是个例。

  2017年4月，刘女士在南龙湖金立方小区买了一套62平方米二手房，作为投资用，房东报价52万元，当时南龙湖新房均价在10000元/平方米左右。

  “买房时地铁城郊线已经开通，且还有另一个客户等着签约，他想出50万元，这个房价我和家人都觉得捡漏了，所以就没还价，结果现在砸手里了。”刘女士说，这个房子目前在出租，租金每月900元，“每次租期结束后，至少空租俩月以上。”

  中国房地产网郑州了解到，该小区目前同等户型二手房成交总价在38万-43万元。

  今年6月底，老杨准备将自住的二里岗地铁口附近88平方米两房出售，换一套离儿子近点的房子，刚开始报价160万元，无人问津；8月中旬报价改为145万元，降价15万元，无人问；9月中旬，再次降价至135万元，终于有了两次带看，但意向都不强烈。3个月降价25万元，至今还没卖出去。

  “这种情况现在太常见了。”链家某门店工作人员阿华告诉中国房地产网郑州。

  阿华从事二手房买卖已有5年时间。他表示，从2018年夏季开始，市场就开始走下坡路，今年尤甚。“现在我们这个店周边的两个小区今年下半年每一套出售房源，成交价至少比卖家挂出的起始价格低10万元，最高一套降了22万元。”

  二手房量涨价跌已成定局

  “同事们都出去外拓了，现在主要做新房业务，如果你在网上有看中的二手房，我可以带你去看。”对于来访的客户，郑汴路上一家二手房门店工作人员表示，“二手房现在的确难卖，主要问题是买方和卖方都在观望，只要卖方能让价，买房的其实也有。”

  据他介绍，他们店里“销冠”仅10月之后就成交3套。“都是价格让步之后买方立刻决定签约。”

  位于农业南路附近的一家21世纪不动产店长也表示，“店面周边小区去年9月份二手房成交价在21000元/平方米左右，今年挂牌均价19500元/平方米，成交价格还要再低一些。”

  成交价格低、周期长，二手房市场的现状从数据上也可见一斑。

  据诸葛找房数据统计，2020年9月郑州二手房均价为14532元/平方米，房价同比去年每平方米下降343元，已经连降24个月。

  其中较上个月房价来看，惠济区跌幅最大，环比下降0.16%；经开区以及金水区位居第二、第三位，环比下降0.12%和0.1%；高新区、郑东新区以及中原区二手房价较上期有些许上调。

  同时，郑州目前二手房供应量相当庞大，挂牌总量为101827套；9月份，郑州二手房去化总量为7654套，8月为7701套，目前存量消化周期仍在1年以上，处于历史高位。

  其中金水区仍为二手房供应大户，以27308套二手房挂牌量稳居各城区榜首；其次为中原区及二七区，二手房挂牌量分别为12549套、12467套。

  另一方面，郑州二手房市场呈现明显量涨价跌状况。

  在价格方面，二手房降价空间已压缩至3年来最低。

  “从与新房价格对比来看，郑州二手房价格基本上掉至2017年以来最低值。”郑东新区某二手房中介机构负责人表示，“目前降价销售的卖家已经成为大多数，市面上二手房价格与其周边新房相比基本不存在倒挂情况。”

  上述郑东新区某二手房中介机构负责人分析称：“二手房市场就是楼市走向的‘晴雨表’。房价暴涨时，购房者恐慌情绪重，二手房成交快；当前新房市场都在降价促销，在选择房源时，购房者就会理性比较，这就导致了二手房降价、成交慢的现象。虽然价格在降，但成交价基本都在合理范围，没有出现过于夸张的‘跳楼价格’。”

  一位来自券商研究机构的房地产行业分析师认为二手房市场冷却有三方面原因：一是市场整体导向影响，导致观望情绪加重；二是税费政策，尤其是不满五年差额税，导致购买二手房成本增加；三是限购原因，很多家庭不再具备购买资格。

  “从目前用户选择户型和价格段的情况来看，房子本身实用价值越来越被看重，住房需求逐渐回归居住属性，有利于推动房地产市场更趋理性。”中国商业经济学会副会长宋向清认为，在限购政策没有放松、整个房地产市场趋冷的大背景下，郑州二手房市场的冷却并不显得突兀。

  在他看来，郑州作为中原城市群龙头城市又是省会城市，旺盛需求一直存在，房价会保持健康稳定态势，二手房也不会有太大波动；对购房者而言，因为配套成熟和明显位置优势，品牌房企二手房社区也不失为一个好的选择。