房企的年终大考即将来临。

  进入11月份，A股和H股上市房企基本都已公布2020年前三季度的销售业绩。《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）不完全统计了50家较具规模的上市房企，就他们公布的销售数据与之对应的销售目标相比对，除了几家未明确公布全年销售目标的房企以外，只有19家房企的销售目标完成度超过了七成。

  部分房企完成度不佳

  按照《东地产》统计，中国恒大、华润置地、龙湖集团、中国金茂等19家房企的销售目标完成度超过了70%，最高的甚至达到了92%。

  万科、碧桂园、保利地产、华夏幸福、绿地控股、金地集团等12家房企并未明确公布销售目标。

  剩余19家房企的目标完成度都不足七成，占比为38%。部分房企的目标完成度甚至在60%以下。

  值得一提的是，与去年同期相比，有9家房企今年前三季度的销售金额都有所下降，占比为18%。

  其中，新城控股今年1-9月累计实现合同销售金额约1630.47亿元，比去年同期下降17.52%，累计销售面积约1508.15万平方米，比上年同期下降12.47%；华夏幸福2020年前9个月累计实现销售额600.85亿元，同比下降40.30%，对应的销售面积为328.72万平方米，同比下降63.92%；远洋集团前9个月累计协议销售额约760.3亿元，比去年同期下降14%；累计协议销售楼面面积为约385.4万平方米，比去年同期下降12%。

  9月调控加码

  2020 开局很难。

  受到新冠疫情的影响，1-2月份，房地产市场几乎呈现“断崖式”下跌，住宅成交陷入冰点。以往主要依靠线下销售回款的开发商顿时面临资金的压力。

  到第二季度，随着各行各业积极复工复产，楼市逐渐出现了复苏的迹象。

  然而，继上半年多地出台房地产扶持政策后，今年三季度开始，房地产调控政策已有所转向，体现稳中趋严的态势。央行更出台“三道红线”政策从房企融资端进行管理调控，不少城市也陆续收紧调控政策，以稳定市场预期。

  9月11日，常州市区（不含金坛区）限贷、限售政策双升级，二套贷款未结清首付比例调整为不低于60%，严防居民挪用消费贷、经营贷等购房；新购住房（含二手房）限售年限由原先的2年提升至4年。

  9月27日，唐山市政府发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》，通知规定，对在市中心区已拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件购买第二套住房申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%；对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

  据不完全统计，自7月15日深圳率先踩下“刹车”至今，已有包括杭州、东莞、宁波、南京、无锡、沈阳、常州、成都等10多个城市先后出台楼市调控收紧政策。与此同时，两个月内有16个城市接受中央“窗口指导”。

  根据国家统计局发布的2020年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况显示，今年1-9月份，商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5个百分点。其中，住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降16.5%，商业营业用房销售面积下降15.3%。

  房企加速去化“回血”

  来自于资金方面的层层压力，促使房企纷纷加入了降价促销的行列。

  中国恒大率先以“全线7折”打响了“金九银十”的抢收战。根据最新公布的数据显示，中国恒大9-10月共实现销售1819.7亿元，前10月累计实现销售6325.9亿元，已经超过去年全年6010.6亿元的销售额，完成今年6500亿元销售目标的97.3%。业内资深人士认为，恒大实现逆市热销，主要缘于全线7折与一系列让利组合拳，以及数十个优质新盘密集入市，刺激了市场需求。

  碧桂园围绕“中秋”、“国庆”双节推出“2020年金秋购房节”，以“百亿助团圆，安家碧桂园”为主题，推出全国万套房源参与促销活动。

  富力集团董事长李思廉在9月就宣布携富力集团全国优质楼盘项目、约500亿货值，加入到房产界的首次“百亿补贴”双11购房节活动之中。

  世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨对《东地产》记者表示：“‘三道红线’政策将在明年1月1日实施，此政策限制房企的融资规模，倒逼房企加速去化降负债，房企在现金流上不得不更加倚重销售回款，销售和回款备受重视，未来房企的营销手段将会更加丰富，不排除更大规模的促销活动。”

  仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀同样认为，随着融资收紧导致房企资金压力上升，且临近年底，房企冲业绩、抢回款等动力较大，预计房企将在四季度加速推盘以回笼资金，因此价格涨幅可能进一步回落，“随着前期购房需求大量释放，叠加近期多地调控收紧效应逐渐显现，预计后续成交量将从高位小幅回落。”

  58安居客房产研究院分院院长张波也指出：“房企积极参与到双十一等活动，也在一定程度上说明年底冲刺业绩的压力不小，活动本身或多或少都会对于销量有一定提升，但是否能达到预期效果，不同房企或者不同区域的差异度可能会较大。”

  明年成交或放缓

  展望第四季度，张波预计，融资压力的存在，会倒逼房企加快在四季度的出货量，预计四季度成交金额大概率会超过去年同期水平，“从市场成交量来看，四季度依然可能保持一定高位，同步推进全年整体成交金额同比去年会持续出现上升。”

  “随着多地调控政策效果逐渐显现，加上需求在前几个月的大量释放后逐渐缓和，仲量联行追踪的重点城市成交总量最近有所放缓，价格涨幅略有回落。预计四季度国内经济有望继续向好，但海外疫情尚未得到有效控制，外部不确定因素依然较多。在此背景下，国内金融整体环境将保持结构性宽松，以支持经济恢复。”盛秀秀对《东地产》记者表示，“明年，住宅市场仍将面临着疫情、经济环境等诸多不确定性因素。楼市政策或将保持以稳为主的基调并因城施策。随着2020年购房需求的大量释放，预计2021年住宅成交量将有所放缓，价格涨幅或将进一步收窄。”

  近期，中央再次强调“房住不炒”，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，因此，“房住不炒，因城施策”仍是明年的楼市基调。谢晨认为，当前国内房地产市场出现了多层次的分化，不同城市层级间、大都市圈和非都市圈、都市圈内部以及都市圈之间也有不同程度的分化，“就今明两年而言，一二线城市，特别是几个强二线城市的楼市发展基本面较好。”

  未来或比拼健康度

  近年来，房企集中度不断提升，一二线城市的成交占比亦有所扩大，中小房企面临着拿地难、销售压力大、融资成本高等多重困难，对比之下，规模房企在全国布局与多元化发展中体现出区域抗风险与业务抗风险的优势。

  “部分中小房企今年的净利润都出现不同程度减少，部分房企甚至有超过九成以下的净利润下滑幅度，这一趋势预计会在四季度持续，2020年房企的淘汰率提升将是个不争的事实。”张波这样认为。

  而在“三道红线”下，众多房企对于自身的负债水平重视程度也已经明显提升。

  面对当前的形势，谢晨认为，一方面，房企要优化债务结构，包括减少新增短期债务、保留中长期债务、进一步降低短期债务占比等；另一方面，则要控制和降低融资成本，做好现金流的统筹管理，“还可以配合中国商业地产的金融化，更多尝试直接融资，中国资产证券化还有很大的改善空间。”

  “虽然对于房企来说，今年业绩目标的完成或者说规模化的诉求依然是重点，但可以预计，在融资侧调控的长效机制下，房企的后续发展将逐步从比拼规模到比拼健康度，这个健康度既包括自身的财务指标健康度，也包括产品质量以及用户口碑等层面，”张波进一步向《东地产》记者指出，“金融机构以往都会重视房企规模，但后续对于房企自身负债水平的关注要开始逐步超过对于规模的关注度，换言之，以后房企不再是‘大就不倒’，如果自身财务的健康度不佳，大型品牌房企一样会面临极大的风险。”