寻找合适的物业投资标，俨然成为红杉资本中国基金投资合伙人苏凯近两年的重要工作之一。

  红杉资本一向以全链条和全周期的投资策略著称。战投世贸服务之前，苏凯对物管市场已有过很长时间的调研评估，“物管行业是房地产后市场的主力军，表现出了抗周期性和稳定性强的优势，发展潜力巨大。”

  物业上市造富神话，越来越多机构投资者掘金物业；对于物企而言，上市前夕引进基石投资者，也正渐成趋势。

  据乐居财经不完全统计，截至目前物企IPO中，至少有16家公司引入了基石投资者。年内通过公开发行股份成功登陆资本市场的10家物管企业之中，仅有兴业物联、第一服务、世茂服务等3家企业没有引入基石投资者。

  对于中小型物业公司而言，受缚于自身规模、营收或想象空间有限，或存在跌破发行价的风险。所以，主要是出于稳定股价的需要，上市前夕引入基石投资者。

  对于行业头部物业公司而言，上市时引入基石投资者，不仅能使得IPO项目后续保险系数提高，避免出现滑铁卢；也有助于在市场上传递正面信息，并在上市后吸引其他投资者及投资机构参与，以确保自身巨大的融资需求。

  除了基石投资者，物企也在纷纷引入战略投资者或其他投资者。今年8月，恒大物业合计引入14名战略投资者，融资金额达235亿港元。

  高瓴入股5家物企

  “投资者应在危机之中寻找新的机会，投资于创新，投资于变化。”作为亚洲最大的私募股权基金之一，横跨一二级市场，高瓴资本作为基石投资者犹如一剂强心剂。

  作为较早关注物业股机会的投资者，截至目前高瓴资本在物业管理行业参与入股了5家，合计投入2.7亿美元。

  2019年12月，保利物业IPO，高瓴资本其“站台”，认购3500万美元的发售股份。

  2020年5月，建业新生活上市，高瓴资本作为唯一的基石投资者认购7500万美元股份；10月，高领资本作为基石投资者之一，认购合景悠活5000万美元股份；11月5日，金科智慧服务发布全球招股公告，高领资本作为基石投资者之一，认购5000万美元股份。

  11月9日，融创服务控股有限公司（01516.HK）发布公告称，将于11月9日至11月12日进行公开招股募资，四大基石投资者腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本，已分别认购1.5亿美元、1亿美元、6000万美元及6000万美元。

  赴港上市热潮之下，物企也成为资本方眼中的香饽饽。高瓴资本不是唯一看好物业领域的投资机构，包括雪狐资本、红杉资本等一众全球知名的基金机构也在布局物业股。

  今年10月以来，雪湖资本参与投资了融创服务、金科智慧服务、合景悠活、卓越商企服务4家公司，合计耗资1.37亿美元。

  此外，在物业股的一众投资者中，除了专业投资机构和互联网巨头，恒基集团李家杰是出现频次最多的基石投资者。

  其旗下Successful Lotus Limited已经认购了弘阳服务7600万港元股票、烨星集团2100万港元股票、奥园健康4000万港元股票，涉及基石投资者物业股认购金额共计约1.37亿港元。

  互联网巨头入局

  2014年，彩生活作为中国第一家独立上市的物管公司敲响港交所大门，周鸿祎的奇虎360作为基石投资者认购1000万美金。

  这是互联网企业第一次以基石投资者的身份，参与房地产行业IPO。

  随着物业管理行业不断发展，基石投资者也从开始单纯的投资行为，慢慢开始转向更为深入的合作。京东、腾讯、阿里等互联网巨头纷纷布局，收割物业股。

  2019年7月，京东投资3.71亿港元认购彩生活5%的股份；同时360也以1.198亿港元参与认购了1.73%股份。

  2020年8月13日，恒大物业宣布引入14名战略投资者，腾讯投资金额12亿港元，与阿里相关联的云峰基金也投资了15亿港元。

  10月以来，腾讯先后以0.45亿美元认购卓越商企服务、1.14亿美元作为发行前的战略投资者进入世茂服务、1.5亿美元认购融创服务。

  资本入局物业，说到底是一场资源互换与各取所需的合作。

  从物企业务开展的情况来看，增值服务的毛利率远高于基础物业管理服务。随着增值服务成为新盈利增长点，物业公司与互联网巨头合谋挖掘社区用户的野心不难窥见。

  公开资料显示，自2016年8月金科智慧服务与微软战略合作并建立大数据信息系统开始，万科物业、彩生活、世茂服务、时代邻里、建业新生活、融创服务等也纷纷与各互联网公司进行合作，发力数字化建设。而合作对象就包括京东、360、腾讯、阿里巴巴、华为、锋物科技、58集团等互联网巨头。

  资本逐利，从战略投资者的角度来看，长足可观的财务收益回报以及日后与物业公司的业务协同，才是其最主要的诉求。

  对物业公司而言，无论引进何种投资者，如何借助资本的力量，实现自身稳健的发展，还需要不断探索。