未来十年，人口、需求的变化是房地产面临的最大挑战。

  在城市研究中，小学生数量是一个特别有意思的指标。每一个小学生背后就是一个“学区房”，从静态现状来看，小学生数量与楼市成交规模正相关，同时动态来看，小学生数量与房价、产品结构有着一定的关联性。

  同时，它是衡量城市吸引力的重要指标之一。人口越多的城市对房地产来说越好，因为市场容量大，规模就大。而常住人口中小学生占比能够判断这座城市的发展水平，数量的持续增长，越是能生动展示其父母（青壮年人口）在大量的涌入城市，说明了这座城市具备足够的吸引力。

  过去十年，随着全国出生率走低，小学生数量经历了逐渐下降之后于2014年实现连续6年上涨，其中重庆在样本31个城市中总量最高。未来人口越来越向中心大城市集聚，人口的变化将对城市房价、产品成交结构产生至关重要的影响。

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  全国小学生总量连续六年增长

  近年来，全国的出生率明显偏低，专家普遍认为目前中国的总生育率约在1.4左右，显著低于世代更替所需的生育率水平，从小学生数量变化能反映出这一关键指标变化。

  统计数据显示，2009年全国普通小学在校生人数为10071.5万，此后逐年下降，2013年仅为9360.5万，五年间减少711万，下降了7.60%，受二孩政策放开的正面影响，在2015-2019年间，二孩出生3800万人，较2010-2014年增加了1300万人，至2019年小学生人数已达10561.2万人。

  我们通过对31个重点城市近十年以来的在校小学生数量变化统计发现，2019年31个城市的在校小学生数量为2007.37万人，占全国总数量的19.01%；31个城市小学生总量与十年前相比增长33.28%，远高于近十年国家的小学生数量增涨幅度，其中有27个城市正增长，只有4个城市减少。

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  人口向中心大城市集聚

  从在校小学生总量来看，重庆排在首位，也是唯一在校小学生人数突破两百万的城市。这主要因为重庆人口基数大，按照去年重庆3124.32万常住人口的比例来算，重庆的在校小学生比例并不算太高，相比十年前的总数重庆还减少了0.89%。

  数据显示，重点31个城市中，2009年小学生人口数量超过60万的仅有5个城市，分别是重庆、广州、石家庄、上海和北京。但到2019年，小学生数量超过60万的城市就达到了14个。

  具体来看，2019年广州、深圳两座城市的在校小学生人数均已超过百万，紧随其后的还有在即将破百万的郑州和北京，此外石家庄、东莞和上海都超过了80万，分列六到八位。

  过去十年间，人口向中心大都市的集聚态势十分明显。中心大城市拥有良好的教育资源，师资力量更为雄厚，吸引更多家庭涌向大城市。

  值得一提的是，上海在小学生数量方面并不亮眼，2019年上海在校小学生人数仅82.63万，甚至低于普通地级市的东莞，这与上海的城市化进程较快、落户困难、民众生育意愿降低、高昂的育儿成本等不无关系。

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  厦门增幅第一，深莞教育资源稀缺

  从小学生人数增幅来看，十年间，厦门以95.5%的增幅位居31个城市首位，比第二名深圳高出十四个百分点。我们认为，这与厦门城市总体较小，且原有的小学生总量基数比较小，但更为重要的是与当地的教育、医疗等水平较高有关。

  一般来说，我国最好的教育、医疗等公共资源都集中在中心城市，厦门作为福建省乃至海西经济区唯一的副省级城市、计划单列市，整体教育水平在福建省是首屈一指，尽管厦门常住人口不到全省的九分之一，但近年来每年考上清华北大的人数占了全省的三分之一左右，加上与珠海、海口、三亚等城市一样“宜居”的属性，吸引了大量外来人口前来置业。所以从2013年起，厦门每年均有2.6万多名外来就业人员子女申请就读小学一年级。

  小学生人数增幅第二的城市深圳以新增47.95万常住人口位列全国第一位，人口流入的背后同时也带来了新的考验，深圳的教育资源相对稀缺。

  数据显示，2009年深圳普通小学数量为346所，当时在校人数为58.95万人，平均每所学校有1700个学生。十年后，深圳小学生数量骤增47.95万人，但与之相匹配的普通小学数量反而减少6所，平均每所学校需要收纳3100个学生，远高出其他统计的样本城市。

  和深圳类似的是东莞，2019年，东莞共有83.74万小学生，普通小学数量仅为331所，平均每所学校需要收纳250个小学生。深圳和东莞的情况，显示出新兴城市在教育上“补短板”之路任重而道远。

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  郑州、长沙房价低位运行

  在小学生数量增速TOP10城市中，中部城市郑州和长沙表现颇为亮眼，但与人口流入的速度、与其他同等城市发展速度相比，近十年郑州和长沙的房价增幅仍处于“慢跑”状态，新房成交均价的增幅远追不上GDP增幅。

  郑州在校小学生增长率十年间增长65.19%，增量和增速均位列31个重点城市前三。郑州小学生数量的增长很大程度上与人口大省河南省有关系，这其中大部分是河南其它城市去郑州就业人员的子女。对于郑州来说，大量本省人口进入，购房需求增加一定程度上推升房价上涨。克而瑞数据显示，2019年郑州房价均价为13697元/平方米，十年上涨幅度为179.59%。

  近年来，长沙开始被大众贴上“网红城市”的标签，人流量进入爆发期，小学生数量的增长就很好地代表了长沙的发展潜力和吸引力。

  十年来，小学生数量增加26.29万人，同时教育知名度不断提升，长沙的普通小学数量也随之逐年增加，2019年长沙普通小学数量为944所，在校学生66.65万人，校平均人数仅为700人，在31个样本城市中属于极低范畴。克而瑞数据显示，2019年长沙新房成交均价为8703元/平方米，为中部6个省会房价最低的城市，同时在全国省会城市中排倒数第七。

  实际上，小学生增速与房价增速有一定的关联性。房价上涨突出的城市小学生增幅均明显加大；但小学生增速快并不代表房价一定会高增长。本质上讲，房价的涨幅还受到房地产调控政策、城市产业、经济等综合因素影响。

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  东三省城市仅沈阳微涨 

  过去十年间小学生数量增长缓慢甚至负增长的重点城市也不在少数。

  31个样本城市中，有4个城市出现了负增长，有7个城市的增速甚至低于全国平均水平，这7个城市主要分布在东北和中西部地区，这些城市均存在一定的人口流失问题。

  东北三个样本城市中，仅辽宁省会沈阳在十年间增加了6.1万小学生，涨幅17.78%，虽然在样本城市中只属于“微涨”，但却是整个东北地区增量最多的城市。作为大区中心城市以及东北地区唯一的特大城市，沈阳近年来大力放宽落户门槛，吸引人才。

  长春2019年的小学在校生数量也达到了40.4万人，但比十年前减少了6.26%，哈尔滨的小学在校生数量也从十年前的46.4万减少到了41.5万，减幅14.05%。

  对于此类城市而言，城市经济发展水平起到关键作用。近年来，随着生育意愿下降、当地经济发展缓慢，年轻人纷纷外出谋生，导致东北三省人口外流、城市收缩现象越发凸显，但考虑到东北三省人口总量超1亿人，居住需求规模巨大，房地产购房需求不容忽视。

  实际上，伴随着人口流动，各城市的人口结构也会发生相应的变化，这一点从小学生的数量变动就能窥见一斑。而在人口结构发生改变时，城市的商品住宅成交市场也会发生一定的改变。小学生人数越多的城市往往住宅成交规模也越高，占比更高的城市中大户型的需求也更多。

  尤其是全面“二孩”以后，小学生数量将有明显的增加，此类家庭要满足当前的居住需求显然需要更大面积、更大户型的居住空间。根据CRIC调研数据显示，城镇二孩家庭中置换重新买房改善居住条件比重高达40%以上，这类改善需求势必带来大量的购房需求，市场也应该值得关注。

  小学生数量这一指标对企业来说仍有一定的参考价值，在对城市房地产市场进行分析时可将该城市的小学生数量作为辅助指标纳入考量。