“成交很难。”在青岛有10年新房营销经验的刘灿（化名）说。

  刘灿所说的难在两个方面：一是新房市场去化较慢；二是受新房价格下调影响，二手房市场更受滞重。

  “要不是急着用钱，我也不会急着把房子挂出去，3个多月时间这套房总价已从310万元下调到270万元，下调了40万元，看房客依然寥寥。”刘灿说，对于这个情况此前他是有心理准备的，但没想到有这么难，实在不行只得继续“割肉”。

  国家统计局最新数据显示，2020年10月，青岛二手房价环比下跌0.4%，同比下跌2.8%。这已经是青岛二手房价格在经历了8月份短暂“反弹”后连续2个月下探。此前，青岛二手房价格已从2019年2月连续下跌了14个月。

  青岛新建商品房市场也呈现疲态，来自国家统计局最新数据显示，青岛新建商品住宅价格10月份环比下跌0.2%。

  因市场不景气，新房市场特价房时有出没，维权声也此起彼伏。

  降价的房子

  临近年底，青岛新房市场“冷热不均”情况愈发明显。

  从市场来看，主城区和近郊楼市分化明显，主城区如浮山后、崂山松岭路一带新楼盘虽然比较聚集，但价格相对坚挺，去化情况较为理想；近郊如老胶南西部片区、胶州、即墨西部片区等去化压力较大，不少项目出现降价情况。

  在胶州，上合示范区已有楼盘推出8000元/平方米特价房，胶州西城区的保利还了推出“5”字头新房。位于开发区的维多利亚湾则从12500元/平方米一路降到8999元/平方米，创下新低。

  即墨也有不少项目加入到降价中来。最近，有项目推出“抵账房”，单价直降4000元/平方米，引发老业主维权和监管层关注。

  在二手房方面，也出现了价格下降成交周期延长现象。

  “之前有组客户，我带他看了中海国际社区三套房子，最近约不过来了，说是等段时间再说。”德祐地产中海国际店一位经纪人告诉中国房地产网青岛，受市场大环境影响，不少客户观望情绪浓厚，从看房到下定决心买房周期明显延长。

  据青岛网上房地产统计，10月青岛二手房网签量4709套，环比下降26.3%。贝壳青岛站数据中心也显示，10月贝壳二手房成交均价20059元/平方米，环比上升1.6%；挂牌均价20752元/平方米，环比下降2.6%。

  “目前青岛二手房市场整体是量价都在降，主要原因是受新房销售影响，开发商迫于压力优惠策略层出不穷。有些区域，新房单价低于二手房，也吸引了很多购房者从二手房转到新房市场，一定程度上影响了二手房成交量。”链家西海岸总监李宗明对中国房地产网青岛表示，青岛新房市场成交量是二手房成交量2—3倍。

  他继续表示，从整个年度来看，上半年青岛二手房市场成交量还不错，月度维持在6000到7000套，但是进入四季度后二手房市场压力变大。“从贝壳找房平台数据看，目前平台在售二手房源是7万套左右，房源成交周期大概在140天，去年平均成交周期在115天，平均售出速度慢了下来。”

  李宗明分析，在这种情况下房东想要快速成交，必须舍得“割肉”；如果按照常规套路卖房，周期会很长。

  青岛楼市处于谷底？

  在青岛市北区一楼盘工作的置业顾问刘经理表示，今年6月底他所在的楼盘开盘，当天去化达到8成，“进入9月后，销售情况就没以前那么乐观了。”

  “整体来看，青岛楼市已陷入低谷，但各个板块也有明显差异。”青岛卓易数据创始人、中房智库特聘专家马光明对中国房地产网青岛表示，主城区比如崂山、浮山后、新都心其实去年已经触底，今年处于回升状态，这些区域价格已经上涨10%-15%。近郊板块，像即墨、胶州刚刚开始下探，下一步有继续下探可能。

  马光明判断，2020年最后两个月，青岛楼市成交不会有太大变化，基本保持在10000套/月，全年成交量约有1300万平方米。“虽然从量上看低于过去3年水平，但却是一个‘理性’数字，这也挤掉了过去几年的投资泡沫，回归到理性的一个结果。”

  对于青岛楼市下探原因，青岛生产力学会常务副会长兼秘书长、中房智库特聘专家冯显泉表示有几方面原因：一是开发商年底冲量需求，二是消费水平与总体经济情况，三是新冠疫情影响，四是人口原因。“青岛人口净流入持续放缓，并不像长三角、大湾区等区域有明显虹吸作用。”

  人口是支撑房地产市场发展的重要因素之一，但近20年来青岛净流入人口持续放缓。据恒大研究院发布的数据网告显示，青岛2001－2010年、2011－2015年、2016－2019年人口年均净流入持续放缓，近4年青岛年均净流入人口不足1万，这也从侧面反应出青岛人口吸引力不足，周边城市人口主要向青岛都市圈外流出。

  不过，对于青岛楼市未来，冯显泉认为，中长期看还是非常有前景的，“无论从经济总量还是自然环境，青岛在二线城市处于领先地位。”

  马光明持同样观点。马光明判断，未来青岛楼市仍会有一个不错的市场容量，“青岛城镇化率还会提高，人才政策也在不断加码，这些都会产生新的需求；棚户区拆迁改造住房消费升级也会激发改善型需求；另外，家庭结构的变化，比如分巢现象，也是会产生一部置业需求；保守估计，未来青岛房地产市场还会有1200万平方米/年容量。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进判断，青岛楼市现状可以定义为“处于谷底”，这样一个二线城市也是有周期的，楼市停滞一段时间后会触底反弹。从这个角度看，它正处于购房窗口期。