自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换。

  纵观近来来商品房待售面积变化，随着棚改货币化安置逐渐淡出，三四线市场销售“由热转淡”，2018年第二季度起全国新房库存消化首次变缓，商品房待售面积减负逐月收窄，降幅由3月的每月过千万平方米至2018年末仅余162万平方米。而2019年下半年各省市调控政策持续发酵，市场销售下行趋势初显，加之2020年初因新冠疫情影响，库存量再度跳增。

  从目前来看，整体库存情况尚且健康，随着成交逐步复苏，库存量还将维持稳中略降态势，整体风险基本可控。

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  2018年商品房库存步入上行周期

  2010年以来全国新建商品房待售面积出现两次高峰，2014年达到历史高峰后中央“去库存”政策有效缓解了新房的积压情况。2018年起随着调控收紧、楼市遇冷等因素新房库存进入上行周期，疫情爆发后库存急增至新高点，但尚未突破上一轮高峰。在这一现状下，部分城市可能已经或将要出现局部库存失衡现象。

  具体而言有有3个关键时间节点：

  一是2018年第二季度起全国新房库存消化首次变缓。商品房待售面积减负逐月收窄，降幅由3月的每月过千万平方米至2018年末仅余162万平方米。

  二是2019年下半年全国新房库存由降转增。由于各省市调控政策持续发酵，如苏州、西安、长沙、武汉等均加码了包括“五限”在内的诸多政策，一时间热点城市销售普遍遇冷，全国商品房销售面积同比累计增速逐月下行，至2019年末同比累计降0.1%。

  三是2020年初起新冠疫情期间楼市断档，新房库存跳增。2020年2月新冠疫情爆发后，全国新房市场停摆，销售规模呈断崖式下跌。据统计局数据，1—2月份，商品房销售面积同比下降39.9%。受此影响，2020年2月末商品房待售面积比2019年末增加3184万平方米。

  根据CRIC统计的全国80个重点城市商品住宅存量面积走势发现，2018年起全国商品住宅存量由降转升、进入上行周期。但当前全国商品住宅库存情况尚且健康，并未突破“去库存”前的历史高点。

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  40城库存去化周期超1年

  具体到城市而言，我们对60个重点城市至2020年7月末狭义商品房与广义土地库存去化周期进行了对照分析，筛选出40个库存较高城市，大体可细分为三类。

  在这其中，日照、太原、大连、宝鸡为代表，这一类城市不仅商品房消化周期在12个月以上，而且土地消化周期均超过5年。

  桂林、天津、洛阳、芜湖等城，这一类城市土地消化周期均低于5年，但商品房消化周期均超过12个月，其中桂林、北海已升至40个月以上。

  另有部分城市存在一定潜在库存风险，如广州、青岛、哈尔滨、成都、沈阳等，不仅狭义商品房去化周期达到高库存城市范畴，而且这一类城市由于近年成交较多土地，形成新房供应后将产生较大存量压力商品房、土地有较大库存规模，如青岛、沈阳等商品房库存体量均在2000万平方米左右，未来如新房销售遇冷，库存风险将急剧恶化。

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  一线180平以上库存去化承压

  分能级来看，一线库存主力面积段偏小，二线尤其是三四线主力面积段偏大。依据2020年上半年各能级商品住宅库存数据，核心一线城市90-100平方米房源待售面积占总体比例最大达21%，占比第二的则是更小面积段的80-90平方米房源。

  二三线城市主力库存则落在100-120平方米，主要原于新房房价与居民购买力关系适中，市场供求主力的刚需户型以三房100-120平方米为主；其中值得注意的是三四线城市100-120平方米与120-140平方米库存占比不分伯仲，均在25%左右。

  不过对比成交来权衡不同能级城市各面积段的去化压力，则存在显著差异，一线城市库存压力的集中点主要在于180平以上，2020年上半年库存占比达到了10%,但成交占比仅为5%，可见疫情加剧了中高端购房者的观望情绪，使得整体成交相对低迷；

  其次70平以下、90-100平、140-160平、160平-180平整体库存占比也略微高于成交占比约1-2个百分点，存在一定的去化风险，但随着疫后整体成交的稳步复苏，库存风险基本可控。

  二线城市的库存压力则主要集中在小面积段，尤其是70平以下，库存占比高达10%，成交占比不足5%，巨大的剪刀差使得这部分面积段房源的去库存压力陡增，这点也不难理解，当前二线城市基本都已进入刚需和刚改阶段，小面积段户型有着功能性缺失，居住舒适度较差等天然劣势，逐渐退出主流户型，因而目前小面积段库存极有可能转化为后期无法去化的“死库存”，70-80平和180平以上的户型库存风险次之，目前库存占比基本高出成交占比2-3个百分点，后期供应和成交的调节作用，差异也有极大可能被不断弥合。

  三四线城市的库存压力和二线城市基本类似，主要集中70平以下，70-80平和180平以上，对于多数三四线城市而言，目前房价虽然也涨到了阶段性高点，但是整体的购房压力还是不及核心一二线城市的，因而100-120平和120-140平成交占比也显著高于核心一二线城市，这两个面积段虽然库存高企但后期基本不存在去化压力，相较而言，小面积段缺乏足够的吸引力，未来仍存在去化难题。

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  一二房、五房去化压力相对较大

  从户型情况来看，小户型一房、二房和高端改善五房以上整体需求不足，后期去化面临挑战。

  总体来看，高库存城市三房房源积压最多。2020年上半年末30个高库存城市的新房库存中三房房源占比接近一半，为各个户型中最高。二房、四房房源不分伯仲，分别占总体待售面积的18%和20%。一房、五房房源库存体量最低，在整体库存中比重均低于10%。

  近3年对比而言，三房、四房库存占比上扬，其余房型占总体存量比重均下降。具体而言，2020年上半年末三房户型库存占比较2018年末显著提升，比重提升了3个百分点；四房户型3年间占比微增1%。其他户型中，五房及以上户型库存占比下降最多，2020年上半年末较2018年末占比下降2个百分点；一房、二房户型库存占比则分别下降1个百分点。

  对比成交，虽然三房库存占比最大但短期内基本不存在去化压力，因为目前主力成交户型段也集中在三房，综合来看，整体户型段的库存压力与面积段类似，“两头”积压，一方面，一房、二房因户型功能性缺失，很难满足人们改善居住和“二孩”时代的客观需求，整体成交占比显著低于库存占比，尤其是一房，剪刀差高达4个百分点。另一方面，五房以上同样面临库存压力，主要源于疫情后人们收入压缩，高端改善需求也相应受到影响，人们观望情绪更加浓厚。

  分各能级来看，一线仍有较高占比的二房房源，二线、三线三房房源占库存主力。根据2020年上半年末各能级新房库存情况，一线城市三房户型占比达40%，但二房户型占库存总量比重也有27%，远高于二三线城市。即一线城市中尚有较大体量未消化的二房待售房源。二线、三四线城市库存中三房房源占据绝对高位，占比均在50%左右，二线三房库存占比更高。二三线城市二房及四房库存占比均在20%左右，三四线城市比重略高；其余一房、五房及以上房源则占据极小库存比重。

  而三四线城市的库存压力与一二线略有不同，除了一房和五房以上，二房同样存在库存和成交占比的“剪刀差”，事实上，对于多数三四线城市而言，品牌房企的全国化扩张客观上也加速了人们从刚需逐步过渡至改善，虽然局部城市房价也上涨至高点，但是整体的购房压力还是不及核心一二线城市的，因而三房和四房的累计成交占比也显著高于核心一二线城市，这两个户型段虽然库存高企但后期基本不存在去化压力，相较而言二房同样缺乏足够的吸引力，未来仍存在去化难题。

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  2020年库存跳增，短期风险可控

  从商品房待售面积的变化情况来看，随着棚改货币化安置逐渐淡出，三四线市场销售“由热转淡”，2018年第二季度起全国新房库存消化首次变缓，商品房待售面积减负逐月收窄，降幅由3月的每月过千万平方米至2018年末仅余162万平方米。而2019年下半年各省市调控政策持续发酵，市场销售下行趋势初显，加之2020年初因新冠疫情影响，库存量再度跳增，2020年2月末商品房待售面积比2019年末增加3184万平方米。

  而扩展时间维度，我们发现虽然库存量重新步入上行周期，但尚未突破2014-2015年库存量的历史高点，目前整体库存情况尚且健康，结合近期7-8月整体销售“淡季不淡”，预期随着成交的逐步恢复，库存量还将维持稳中略降态势，整体风险基本可控。

  从面积段来看，当前100-120平与120-140平商品住宅库存面积占比最大，且有逐年递增态势。究其原因，与整体市场的供应结构密切相关，房企偏好于大面积改善类产品，随着地价的攀升，单个户型面积增加无疑能为房企带来更高的溢价空间，也成为了驱动房企产品变革的重要动力，因而整体供应中也以此面积段为主导。

  从成交占比情况这一面积段同样也是成交主力，从中长期来看，无论是二孩还是人们对居住舒适度的追求，大面积段都将占据主流市场，因此这部分库存极有可能在后期销售中转化为成交。

  我们认为，一线城市二房库存占比最值得关注，这一占比在2020年上半年达到了27%，远高于其他能级城市，目前这部分库存风险较大，后期去化较难，主要源于目前一线城市居民购房偏好倾向于小面积段三房，二房则难以达到人们对居住功能性需求。

  聚焦单个城市，多数高库存城市各个房型供需关系正常，库存无明显积压现象，少部分城市三房主力户型库存不足，其余房型存量过多。

  典型如核心一线城市广州、深圳，2城当前三房产品一房难求，市场待售面积远不及成交所需。呼和浩特、铜陵、日照、烟台、绍兴、桂林、汕头等城市则在三房户型库存量较低的同时，二房产品受购房者置业需求升级影响出现库存积压现象。宝鸡、芜湖、安庆、衢州、舟山、常熟、厦门、漳州等城市则四房及以上户型库存占比较高但成交占比寥寥。

  （来源：丁祖昱评楼市）