“地产寒冬”之下，物企分拆上市成潮。

  自2014年彩生活作为“物业第一股”赴港上市，截止至2020年11月20日，A+H股上市物企已达36家。2020年目前已有11家物业公司成功上市。

  36家上市物企中，有3家未启动公开募资。中海物业通过“介绍上市”的方式登录港股市场，招商积余通过重组进行上市，华金国际资本收购华发物业母公司上市。

  从IPO募资规模来看，呈现两极分化趋势。33家物企启动公开募资，共募集资金478.36亿港元，平均募资额14.50亿港元。其中，募资净额在30亿港元以上的有6家，募资规模不足5亿港元的有12家。

  新上市公司夺前三甲

  70%募资用于收并购

  今年以来，资本市场对物业公司投资热情高涨。

  募资净额前三甲，均为近一个月内上市的公司。一天前上市的融创服务，以78.60以港元位居榜首；三天前上市的金科服务紧随其后，募资净额57.38亿港元；22天前上市的世茂服务，以56.95亿港元募资净额排在第三位。

  除此，上半年上市的兴业物联和烨星集团，分别获得了1414倍及近2000倍的超额认购，创造物企上市认购倍数的历史新高。

  反观今年以来三家港股上市房企。上半年，汇景控股（09968.HK）以1.93港元发售价，募资13.91亿港元；港龙中国地产（06968.HK）以3.93港元发售价，募资14.32亿港元。

  10月29日，金辉控股(9993.HK)厘定发行价每股4.30港元，除去全球发售应付的包销费用及佣金以及估计开支后，绿鞋前募资所得资金净额约为24.71亿港元，是目前年内IPO规模最大的一家地产公司。

  资本热度攀升之下，物企对规模的追求已成为共识。

  行业整合收并购成为上市物企募集资金第一大用途，平均约70%的募资资金用于并购。物企竞争日益激烈，原本的大鱼吃小鱼，如今大鱼吃大鱼也屡见不鲜。

  蓝光嘉宝服务以“所得款项净额约77%将用于物业管理服务业务的扩展以扩大公司的业务规模”，上市一年耗资5.78亿元完成了15项收购，总获超3200万平方米在管面积。

  根据融创服务招股文件显示，“所得款项金额的65%用于收并购/投资物业企业及物业服务上下游相关企业”，以募集资金净额78.6亿港元计算，意味着，融创服务有将近50亿港元用来收并购。

  物业市值榜大洗牌

  估值泡沫持续消散

  新上市物业股募资金额领跑，表明资本市场对物业股仍有信心。

  物业股在连续四个多月的回调后，似乎迎来了转折的曙光。融创服务上市首日，收盘涨超21%，一改10月份物企上市即破发局面。

  随着融创服务、世茂服务、金科服务的上市，物业股市值排行榜迎来了新一轮洗牌。据乐居财经统计，截止11月20日午盘，36家物业股总市值已超5302亿港元，前10名物业股市占率达77%。

  行业分化加剧，前十名物业股市值排位骤变，和10月底市值排名相比，中海物业和合景悠活跌出前十，取而代之的是刚刚上市的融创服务和金科服务，分列第三名和五名，市值均超300亿港元。

  据克而瑞物管研究分析，高估值物业具备以下共性：母公司基本属于TOP30房企，地产开发能力在千亿以上；自身管理规模1亿平方米左右，同比增速20%左右；营收10亿元以上，净利润1亿元以上。

  相对应的，“蚊 型”物企却难逃市值垫底命运，时时服务、兴业物联、烨星集团、祈福生活服务等6家物企，市值均在10亿港元以下。

  当然，就在管规模排名第一的彩生活来说，市值也并非拔尖，仅有55亿港元，排名在19位。

  上半年彩生活营收下滑，业绩低迷，员工人数从15289名下降到13957名，大幅减少了约1332名员工。

  从股价涨幅来看，除去11月份上市的融创服务、世茂服务、金科服务外，近20天，33家物业股中，仅10家股价上涨，23家仍旧有不同程度的下跌，跌幅在1.22%-24.43%之间。物业股泡沫持续消散。

  易居控股CEO丁祖昱认为，只要恒大、万科等头部物业公司还未完成上市，整体物业市场仍然值得看好。

  尽管物业股在进入下半年后，出现了普遍的下跌，但物企上市热情依旧不减，下半年递交招股书的物企达到了8家，还有不少房企正在筹备分拆物业上市计划。

  截止目前，排队等待上市的还有9家，其中恒大物业和华润万象生活已于近日通过了港交所聆讯，上市在即。继碧桂园服务之后，又一家市值超千亿物业股或将诞生。