这次土拍之前，“我去看过现场的，很热（闹），我们报名了，（但）没拿到。” 12月1日， 作为全国Top20房企在江苏省扬州市的总经理，乔少龙对刚刚过去的一场土拍感到颇为惋惜。

  11月26日，江苏省扬州市一口气出让32宗地块。这次密集的推地，共计20幅涉宅地块，其中商住地块4幅，纯宅地16幅，12幅商业地块。

  据了解，这场土拍涉及的所有土地均不设最高限价，网上竞拍历时超过10个小时。土地出让总面积135.9万平方米，起始总价为100.4亿元，最终成交总价达133.5亿元，平均溢价率达到约33%。

  扬州本土以及外地区的房企如恒通、恒大、龙湖、中信泰富、卓越、中南、大发、华鸿嘉信等房企均有斩获。

  参与本次土拍的一家房企投资总经理项本初告诉中国房地产报记者，最近两年，扬州房地产市场表现比较好，虽然目前市场已经出现降温的趋势，但全国排名50以内甚至100以内的企业基本上都到扬州来了，“他们来了，就要做事，所以很多房企都来抢地。”

  据国家统计局最新发布的70城房价报告，今年10月，扬州新建商品房销售价格涨幅以0.9%位列全国第一。

  密集出让土地 高溢价率此起彼伏

  本次扬州土地出让，一些优质地块在起拍前便吸睛无数。西区新城GZ230地块，起拍楼面价为8000元/平方米，已经刷新扬州起拍楼面价纪录。

  该地块最终由恒通建设集团有限公司+江苏景宇置业集团有限公司+南京彩程置业有限公司以总价16.39亿元竞得，成交楼面价达到11506元/平方米，溢价率约43.8%。

  位于东南新城的GZ222地块称得上是本次土拍中的一匹黑马，以11017元/平方米的楼面价成为东南片区新地王。

  虽说东南新区近年投资热度较高，但该地块起拍楼面价价低于同板块的GZ221地块，为5911元/平方米，在384轮竞价结束后，以8.42亿元的总价被南京卓鸣置业有限公司(卓越)摘得，溢价率达到86.4%。

  另外，两宗位于高新区的纯住宅地块GZ232和GZ233溢价同样明显，虽然起价较低，但最终分别溢价87.9%和75.4%后为景兴建设摘得，最终成交楼面价分别为4979元/平方米和5488元/平方米。今年5月世茂首入扬州，亦在高新区板块，彼时溢价率同样达到87.54%。

  值得一提的是，恒大新能源汽车也在本次土拍中获取五幅地块，其中包括三幅住宅用地和两幅商住用地，楼面价均低于3000元/平方米。

  根据扬州楼盘网的数据，2020年8月至10月，扬州新房均价实现“三连涨”，分别为13764元/平方米、14469元/平方米和14577元/平方米。

  中原地产市场分析师卢文曦认为，扬州本次一口气推出那么多土地，应该是和最近扬州房价有关，“房价比较高，多推地，市场供求没那么旺盛了，预期也就下去了。”

  卢文曦认为，虽然现在推地多，但时间节点可能不是最好，因为市场温度还在比较高的位置，虽然推地多，但是也出现高亢情绪，那么就出了这种现象，最高溢价会上去。

  碧桂园在扬州披50个“马甲”没抢到地

  扬州的土地热早在几个月前就已显现。

  今年9月18日，扬州将迎来今年下半年第二场土拍。当天，扬州以挂牌方式出让7宗地块，包括5宗涉宅用地和2宗商业用地。总面积约52万平方米, 起拍价38.57亿元，成交总金额约47.8亿元。

  尽管这次土拍的总金额并不算突出，但“31秒报价348笔、35家房企套316个‘马甲’公司抢地”的关键词足以体现房企对扬州土地市场的热衷。

  当天，一张列举了竞拍房企及其对应马甲公司数量的图片在扬州房产圈广为流传——316家竞拍企业背后直指35家房企，马甲超过10家的就占了三分之一。

  其中，碧桂园、保利、美的、金地、绿城分别以50家、40家、22家、20家、20家的马甲数量排在前五。雅居乐、华润、龙湖、招商、万科、银城、新希望等大大小小的房企都披着马甲前来。

  颇为讽刺的是，参与当时土拍的乔少龙说，“碧桂园整了50个马甲公司也没抢到地。”

  最终，在9月18日争夺位于安康路、江都路交会处西北方位的二畔铺GZ215地块的争夺战中，金地集团成为赢家，该公司以16.8亿元的总价，1.2万元/平方米的触顶楼面价斩获这幅土地。

  11月26日，这场土拍将最高的土地楼面价推至11506元/平方米的位置，目前排在扬州第三。

  项本初说，“其实政府和企业一样，到年底了，都很缺钱。”虽然，政策的大方向不变，但政策局部会有松绑，比如说，有些地方出让土地的时候，原来是有装配式建筑等一些比例的附加条件，现在可能会减少，甚至有局部地区的预售条件也会在年底迎来降低。

  乔少龙也对记者说，“现在政府的压力都很大，因为今年受疫情影响，很多地方政府也有土地出让指标，GDP增长的数据都不好看，很多实体企业的表现很多也不行。那么到年底的最后的冲刺关头，政府有GDP的考核，就多推土地。”

  风险预期已现 房企拿地积极谨慎

  目前，扬州最高的楼面价已经超过14000元/平方米。这个价格对应的“地王”诞生于今年7月24日，当日，扬州首个不限价的主城东GZ210地块燃起了整个扬州楼市。

  该地块开拍当天，经过了300多轮报价才被南京颐峰置业有限公司竞得，成交总价12.2亿元，成交楼面价是14250元/平方米，作为扬州首个不限价地块，直接刷新了扬州土拍纪录。

  经过扬州土地市场的一波波热度之后，“我现在比较担心后续的消化，因为扬州这个城市的房地产大部分都是内生型市场，外部进来的少。”乔少龙做了一个形象的比喻，“推货多了，就跟一下子吃了10个包子一样，也会造成消化困难，短时间就会出现供需不平衡。”

  对扬州未来的市场肯定会产生一定的影响，首先是市场会出现供大于求的情况，项本初说，扬州目前的库存量大约有十七八个月。“但是大家看法不一样，预期也不一样，有的楼面价高，地段相较其他地块要好得多。”

  现在扬州很多房企都缺土地，库存量再大也没用，房企该拿还是要拿地。项本初所在的房企在这次抢地中拿到了一副楼面价较高的土地，他说：“去化是没有问题的，因为它的位置比较好，所以我们当时在这块地上就不停地举牌。”

  财经评论员严跃进表示，扬州这次的密集供地，说明房企拿地意愿是比较强的，一般政府会揣摩房企的投资心态，进而积极供地；另外一方面，也说明地方政府依然有意愿去供地，以增加土地财政收入。从实际过程看，供地过多，造成溢价率过高，确实是有风险的，因为扬州近期房价炒作比较多，后续也需要积极给予管控。

  对市场可能产生的风险，乔少龙已经有了预期，并对他的拿地决策产生了影响，“后续我们会根据市场情况，积极谨慎地拿地，亦即是说，胆大心细，遇到好的地块坚决参与，不合适的也果断放弃。”

  公开资料显示，2019年，扬州出让15幅住宅地块，16幅商住地块，20幅商业地块以及2幅其他用地性质地块；2020年，扬州预计总共出让25幅住宅地块，17幅商住地块，32幅商业地块以及其他用地性质地块，相比2019年多了24幅地块。

  纵观扬州今年的供地情况，整体面积相比2019年有大幅增长，同时溢价率也不断走高。而硬币的另一面则是不断走高的房价。

  今年3月以来，扬州楼市新房价格便不断上涨，几乎每月环比上涨率都有上浮，从3月的0.4%，到4月的0.5%，再到0.6%。7、8两月，扬州新房售价环比涨幅均达0.9%。

  据知情人士透露，春节前，扬州还有一批土地要入市，具体时间会在2021年1月份。

  （文中项本初、乔少龙均为化名）