李亚鹏，不再是那个荧屏上笑傲江湖的“令狐冲”，也不是那个憨厚天真的“靖哥哥”，江湖风雨十多年，他从一个文艺工作者蜕变成了一位充满文艺范和地产情的工作者，或者说是商界老板。

  12月8日，北京， 2020中国房地产总评榜大会。中书资源文化产业集团董事长李亚鹏结合自身企业发展历程，为宾客现场详解了文化与地产如何融合，又怎样创新。

  这场大会由中国房地产报、中国房地产网、中房报新媒体、中房智库主办。出席大会的跨界嘉宾们不再就地产讲地产，那样，显得视野与胸怀都太窄，已经不匹配当前经济和未来房地产的美丽新世界了。

  地产发心

  20年前，李亚鹏在北京798院子里游荡，想租一个loft作为自己的工作室。

  那时候租金是2毛钱到4毛钱，过了十年后的2010年，租金涨到10块钱，最少也要8块钱。李亚鹏说，当时的基础设施水平与今天相比没有太大的变化，除了已经没有了的荒草。

  李亚鹏在想，是什么让798的租金在30年间涨了10倍？他认为是文化和艺术的进驻带来的赋值。“我是当年的一分子，被世人不关注的地方产生了关注，因为关注带来了人流，因为人流带来了商业价值。”李亚鹏感慨地说。

  物极必反。“当租金逐渐升高以后，当年最早入驻的文化和艺术元素逐渐撤出了，因为他们无法支付越来越高昂的租金，所以798慢慢丧失了一定的推动力。当时作为一个文艺工作者，或者是文化行业的从业者，我看到了文化可以为商业地产或者是为地产赋能。但我又觉得为什么如此不公？当我们为你们产生价值之后，你们就把我们无情地抛弃。” 李亚鹏又无奈地说。

  李亚鹏相信，文化一定能为地产赋能。

  他开始思考，如何能够通过前置规划构建出一个文化与地产的生态圈，让两者共生共荣。而不是相爱又相斥。

  2010年，李亚鹏在丽江发现机会，做了一个文化项目投资。“当时有一个偶然的机会可以做地产开发，因为对于文化与地产有了一些自己的小小观察之后，我做了一个决定，去尝试一下地产开发。为了说服我的公司同事，我说只是接触地产行业，我们要为文化与艺术寻找一个落脚之地，这是我们当时进入地产的初心。”李亚鹏回忆道。

  李亚鹏轻描淡写地说，但用心显然良苦。

  带着“为文化与艺术寻找一个落脚之地”的初心，李亚鹏带领他的公司，在2012年拿到了一块地，开始做雪山艺术小镇。

  3年后的2015年，项目开盘了，三个月时间取得了差不多两个亿的销售额，这是当年卖得最好的文旅项目。

  李亚鹏满意地说，我们没有花一分钱广告，而是每年花1500万元投入文化艺术活动，当然，这是有备而来。“这个文化艺术活动与地产项目之间有必不可断裂的关联性，才能如此对地产产生了价值。”

  文化执念

  2015年，因为战略上做了局部调整，李亚鹏的团队在深度进入地产后，亲自操盘了一个从土地获取到规划建设再到开发销售的全过程项目。

  这次经历之后，他做了一个判断：不可能再去做地产开发，一是因为资本因素，二是做工程并非他的强项。

  这次经历，让李亚鹏再次坚定认为，文化一定可以为地产赋能。2015年年底，他把丽江项目的控股权卖给了一家上市公司，接着就调整了公司的方向，重新回到文化产业的大本行。“我们给企业的定位就是，一家为地产开发企业提供内容增值服务的文化地产IP运营商。”李亚鹏说。

  文化与地产一定是融合与创新的关系。“毛大庆是从地产行业走向文化与运营，我是从文化运营走向地产行业，我们俩是在两个行业的终点相遇。”李亚鹏说。

  每一次见面，李亚鹏与毛大庆总有说不完的话题。李亚鹏说，这是因为我们站在各自原本的角度，对未来的方向总有着无数的新鲜与好奇。

  演过豪迈潇洒的令狐冲，也演过侠之大者的郭靖。李亚鹏对事物的看法多了一分分寸感。

  他说，“2015年有了产业地产的概念后，很多大的开发商成立了自己的产业地产集团，坦白讲，像我就是在深度跨界地产后，选择退回我的本行。去年到今年，大部分排名前十的开发商，他们的产业地产集团基本上都停滞或者直接取消了。这样的碰撞与我当年进入地产的碰撞是一样的状况。”

  “未来，产业地产这个行业会越来越细分，大家各拾所长，融合与创新。”李亚鹏觉得，这是好事情。

  IP之大成者

  这两年，各行各业尤其是房地产行业，流行一句改编之诗：洛阳亲友如相问，就说我在PPT。

  无奈，无力，又自嘲。紧要的是，形式主义从来不分时空，但结果一个样：会害死人。

  李亚鹏就认为，做文化地产，第一重要是要有真的文化，而不是简单的PPT。

  “通过PPT与政府推动，说服了政府，说服了自己，等到最后真正落地时，才发现也许你的文化与地产并不一定能够真正融合，可能只是获取了土地，这在项目推动当中，无形中埋下了巨大的坑，这样的案例在过去五年中数不胜数。”李亚鹏说道。

  中书集团是一家文化企业，李亚鹏说，“我们做的任何一个文化地产的IP，首先是基于我们自己具备这样的文化产业的能力，对地产有了深刻认知，对开发企业的开发逻辑，对城市政府，对城市的文化需求这三方有了充分了解之后，才能够融合成一个适度的产品。”这看似不复杂，但绝不是想当然就能办成的事情。

  他举例说明，比如在传统书院中的文化方面，我们通过八年聚集了大量资源，同时我们的培德书院教育与全国英式和美式顶级中学都建立了双品牌教育战略来发展，基于这样的文化基础，才形成了“中书书院里”这样一个偏住宅型的文化IP，这是我们今年在赣州落地的一个项目。

  李亚鹏说，在这样一个常规的住宅项目里，书院里分了六个板块，最大的是书院住宅，大概有60万平方米，有一个不太大的书院酒店，还有我们自己运营的喜邻社区书院、企业书院，以及书院中国的公益书院等共同构成了一个书院里的概念。

  “文化其实是一个体系，未来是会有生发性的，有内循环的逻辑在里面。”李亚鹏说。

  为了论证这一点，他又列举了一个实例。“我们2020年1月份拿到了这块用地，7月份开盘，目前我们做了11亿到12亿元的销售。因为当地限价，在价格上没有办法看到我们与周边可比项目的文化赋能，但从客户的复购率上，可以看到文化项目的赋能，因为在我们的营销中心，喜邻社区书院与营销中心样板间是同步开放，我们已经描绘了文化生活是怎么样的，我们卖给客户的不仅仅是一个遮风避雨的物理空间，还在向他们描述未来的文化生活空间，这在我们销售期就可以起到赋能作用。”

  “而销售期过了以后，比如说三年以后，这样的文化体系还能够在这样一个社会环境下自然地生长，这是更重要的一点，这就是文化体系的‘内循环’。”李亚鹏说道。

  赋能之生生不息

  这两年，商界流行赋能之说与做法。李亚鹏讲述了文化如何为商业地产赋能。

  据他介绍，“我们在苏州市有一个项目，这是一个商业地产的IP。我们的商业逻辑很简单，可以称为三段论：第一，这个项目有两个对空维度的鸟瞰度，六七万平方米的街区商业，邻面有一个公园，我们会在周边公园的绿地范围内做年度的艺术嘉年华，为这个片区以及这个项目插上一个文化和艺术的标签，但是会起到对这个项目气质塑造的作用以及最大的宣传作用。这只是一个三到五天的活动，并没有为这个商业项目带来持续的导流。很多开发项目请明星并不复杂，有一定的宣传作用，但没有持续导流的作用。”

  所以，“我们开始第二步，项目开始规划或施工到开业前两年的过程中，每个周末，我们会在园区举办两天常态化的周末市集。在这个项目的商业街区销售或进入招商前，我们公司内部定的目标是两年为这个项目导流160万次，这是一个基础数据，计入内部的绩效考核。街区商业未来肯定是一个升级版的商业模式，只有街区商业才有可能给客户带来更多线下体验感，现在的街区商业更多在城市的新兴区域或者是经济开发区，都是人流尚且不能够满足商业需求的地方，这是我们做街区项目的第二步。”

  “第三步才回到常规的招商，因为有了一和二，在第三步我们就会召集到大量自带IP、自带流量的商户做线上导流，大家共同形成导流的生态圈，我们在西安、成都的项目都有这样的案例。”李亚鹏解释说。

  李亚鹏很在意地强调，中书资源不是一家地产开发商，而是一家为地产开发企业提供IP授权，帮助开发商获得开发用地，并为地产企业提供IP顾问的公司，“因为规划设计中涉及大量产业内容，由我们去替开发企业去对接规划设计院做具体的控规，详规，包括营销活动的顾问，这是在开发周期内”。

  “我们还负责IP的运营，为地产企业提供IP内所有学校、书院、嘉年华、市集等博物馆的运营公司，这是中书资源在接触地产行业十年后找到的新定位。因为地产大格局的变化，我们感到越来越被政府和开发企业需要。”李亚鹏说。

  他也希望未来能与地产行业的各位前辈有更多的合作和交流。就像在2020中国房地产总评榜大会这样的场所，谈商业，说文化，奔着心中的理想，以及执念而去。