上海易居房地产研究院12月01日发布《2020年11月40城土地市场报告》，该报告显示:

  11月40城地市继续降温：成交量、成交均价、出让金和溢价率均下降。11月，40城土地成交建筑面积环比下降13%，土地出让金已经连续5个月环比下降；成交均价延续下跌趋势；溢价率连续2个月下降。7月多地调控政策升级以来，8月土地市场已经出现短期拐点，9月份以来，又有多个热点城市出台了调控或进一步加强管理的新规，40城土地市场继续降温。短期来看，调控政策和货币政策均不会放松，预计未来几个月地市仍将稳中有降。

  易居研究院研究员沈昕表示:11月一线城市土地成交建筑面积大增，主要是深圳多幅地块集中出让。今年一线城市虽然成交面积增长较多，但价格并未明显上涨，整体地市并未过热。11月，二线城市和三线城市土地市场均出现量价齐跌，说明下半年以来多地以稳地价、稳房价、稳预期为目标的调控政策效果明显。

  报告主要内容如下：

  一、40城整体: 成交量、成交均价、出让金、溢价率环比均下降

  1、土地成交建筑面积：11月环比下降13%

  2020年11月，40个典型城市土地成交建筑面积4743万平方米，环比下降13%；同比小幅下降1%。往年来看，年末地方政府会加快土地出让的进度，尤其是一些土地出让完成率较低的城市，预计12月份40城土地成交面积将有较明显增长。

  2020年1-11月，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积52632平方米，同比增长9%。

  2、土地出让金收入： 土地出让金连续5个月环比下降

  11月，40个典型城市土地出让金收入为2396亿元，环比下降0.6%，同比增长5.7%，7月份以来已连续5个月环比下降。

  2020年1-11月，40个典型城市土地出让金累计收入29148亿元,同比增长19.6%。

  分城市来看，2020年1-11月，40城土地出让金排名前5的城市分别为上海、杭州、广州、北京和宁波，其土地出让金总额分别为2498、2275、2109、1663和1552亿元。排名靠前的城市中，除一线城市外，主要为长三角和大湾区的核心城市，以及部分中西部省会城市。

  3、土地出让均价：环比下跌4.7%，同比上涨7.8%

  11月，40个典型城市移动平均土地成交均价为5400元/平方米，环比下跌4.7%，同比上涨7.8%，预计短期内地价仍有调整空间。

  4、土地成交溢价率：15.4%，连续两个月下降

  11月，40个典型城市土地成交溢价率为15.4%，相比10月下降0.9个百分点。2020年一季度，土地溢价率维持在10%左右的历史低位水平；二季度部分城市土拍火热，溢价率逐步上升；三季度以来多地政策收紧，溢价率不再上升，近两个月略有下降。

  分城市来看，11月，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为西安、昆明、福州、合肥和金华，土地成交溢价率分别为100%、67%、50%、35%和34%。11月西安溢价率高达100%，主要是全月只出让了2宗地块，其中一宗鄂邑区低密度纯住宅用地的溢价率高达151%，另一宗商办用地则无溢价出让。11月，溢价率为0的城市为9城，比10月多2城，可以看出40城整体仍处于降温趋势中。

  二、城市分类：二三线城市地市开始走弱

  1、一线城市：成交量环比大增，地价小幅下跌

  11月，一线城市土地成交建筑面积为592万平方米，环比大幅增长75%，同比增长41%。一线城市成交面积环比大增，主要是深圳11月土地成交建筑面积高达246万平方米，远超今年其他月份。11月23日，深圳市集中出让8宗居住用地，分别位于宝安区、光明区、龙华区、坪山区，总建筑面积224.08万平，单日揽金339.81亿元。1-11月，一线城市累计成交建筑面积为4745万平方米，同比增长42%。

  11月，一线城市6个月移动平均成交均价为14538元/平方米，环比下跌4.5%，同比上涨2.2%。可以看到，今年一线城市虽然成交面积大增，但价格并未明显上涨，整体地市并未过热。

  2、二线城市：量价齐跌

  11月，二线城市土地成交建筑面积为2909万平方米，环比下降17%，同比下降4%。1-11月，二线城市土地成交建筑面积为35126万平方米，同比增长1.5%，涨幅略有收窄。11月，6个月移动平均成交价为4878元/平方米，环比下跌5.6%，同比上涨3.7%。

  2020年二季度，杭州、南京、宁波、成都等热点城市地市火热，成交均价快速反弹。三季度，多个热点城市出台调控收紧的政策，地市逐渐降温，地价开始高位盘整。进入四季度，成交均价已经开始从高位回落，政策收紧下，预计未来几个月二线城市地价可能将继续下跌。

  3、三线城市：量价齐跌

  11月，三线城市土地成交建筑面积为1242万平方米，环比下降23%，同比下降9%。1-11月，土地成交建筑面积为12761万平方米，同比增长24%。6个月移动平均成交价为3809元/平方米，环比下跌3%，同比上涨31%。

  三、结论和趋势：未来几个月地市将稳中有降

  近日，央行发布《中国货币政策执行报告（2020年第三季度）》，报告提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

  8月份40城土地市场已经出现短期拐点，9月份以来继续小幅降温，稳地价目标已经实现。短期来看，调控政策和货币政策均不会放松，预计未来几个月地市仍将稳中有降。

执笔人：上海易居房地产研究院研究员沈昕

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