“三道红线”重塑房地产格局

市场王建生 2020-12-23 13:33:29 来源:东地产财经周刊

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  蒙眼狂奔的时代正式结束。

  2021年1月1日,房地产融资“三道红线”开始正式实施。

  本月中旬,两家中小房企,大唐集团控股(02117.HK)、领地控股(0699.HK)幸运地赶上年内赴港上市的末班车。尽管股票认购不足,且股价表现平平,但IPO成功,让这些企业赢得再融资机会。而很多中小房企,恐怕就没那么幸运了。

  A股市场,以泰禾集团(000732.SZ)为代表,高负债率的中小房企,跌跌不休,频繁创出年内新低。投资者用脚投票,将市场的悲观预期宣泄得淋漓尽致。可以预见,随着再融资新政的施行,那些高负债的中小房企,将不可避免地走向企业生命衰亡的终点。

  三道红线目标明确,指向清晰:房企的净负债率不得大于100%;房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的“现金短债比”小于1 。根据三道红线,将房企分成红橙黄绿四档,每档企业分别对应的有息负债增长,分别为:三项指标全部过线,有息负债不得增加;两项指标过线,有息负债规模年增速不得超过5%;一项指标过线,有息负债规模年增速不超过10%;全部达标,有息负债规模年增速不超过15%。

  按照这个标准,那些曾经崇尚高杠杆、高周转的房企,都将触碰三条红线,也就是说其有息负债规模不能再增长。这也意味着,这些撞了红线的房企,除非旗下项目神奇地热销,否则未来将不避免地走向变卖资产的命运。这一切让人感慨,曾几何时,通过杠杆资金快速做大规模的策略大行其道,热衷规模化、全国布局的原本偏居一隅的房企,在规模冲刺的道路上蒙眼狂奔,地王层出不穷,行业增长奇迹不时涌现,行业榜单频繁更迭。

  客观地说,企业的发展道路,包括其负债策略,不分好坏,也无关对错。有的企业喜欢豪赌,重仓押宝;有的企业细微谨慎,步步为营。于是我们看到:在行业野蛮生长的时代,跑马圈地就是正道,有的企业通过高杠杆高周转快速做大规模,完成精彩一跃,华丽晋身一个梯队,但也可能遇到环境变化,最终难逃高负债掣肘;而有的企业过于小心,长期看空市场,不敢重仓下注,于是错过了扩张的黄金时代,但最终也获得了企业生命周期的延续。故而任何一种策略都有后果,终究都将在不同的周期、不同的环境中遭遇迵异的境遇。换句话说,没有一个适合于所有周期的最优企业发展策略。所有选择,都意味着代价。

  另一个问题随之而来,通过感知环境变化,企业能否进化出适应时代的不同策略?即市场向好时扩张,市场调整时收缩。可以肯定的是,因为思维惯性,在不同时期采用不同策略,是一种理想但并不容易企及的状态。

  无论如何,“三道红线”政策所带来的变化,将在未来重塑地产业格局。即便是那些高杠杆的头部房企,也将面临规模收缩的风险,而那些财务稳健的大、中型房企,将迎来逆势增长的机会。如同近些年传统周期行业所昭示的那样:当冗余市场玩家被逐步挤出,市场的库存出清之后,又一个春天终将到来。

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中国城市住房价格288指数

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