这是命运多舛的一年，突如其来的疫情、全球经济的诸多不确定性、进出口贸易全面受阻以及“三道红线”等，不得不促使“谨慎”成为今年的主旋律。2020年全球抗疫，各行各业或多或少都受到不同程度的影响。然而，疫情并没有让政策放松对房地产市场的调控，楼市从停摆到重启，“房住不炒”依旧被反复强调。

  疫情与调控的双重叠加效应，这一切让即将来临的2021年，更是蒙上了一层“面纱”。

  三道红线

  房企分化加剧

  2020年8月，住建部和央行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。

  据相关报道，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。三条标准中，企业达到任意一条即视为“踩线”。

  根据房地产上市公司中期业绩，结合“三道红线”监管新规来看，相关研究机构指出，受监测的172家上市房企中121家存在不同程度的“踩线”，33家企业“踩中”三道。其中，新资产负债率“踩线”比例最高。

  随着国内相对宽松的金融环境逐渐收紧，房企境内融资规模呈现出负增长。贝壳研究院统计整理数据显示，2020年1-7月房企境内外债券融资累计约7379亿元，融资规模较上年同期下降7%，前7个月融资规模占比2019年全年62.5%。2020年以来，货币政策出现松动，三次降准释放流动性1.75万亿元，每家房企都想抢在政策窗口期内融资拿钱。今年三季度，房企发债规模刷新历史纪录，境内外债券发行307次，融资规模约3247亿元，同比增长14%。  

  在房地产行业金融监管力度加大的同时，房企也进入到偿债高峰期，在“需求大、监管严”的夹击下，企业融资面临更为严峻的考验。《观点指数·2020中国房地产行业发展白皮书》显示，以35家发布销售目标的房企作为样本，近9成房企未能在年中实现销售目标的一半。上半年全口径销售超过1000亿元的房企有13家，比去年同期增加1家，疫情时期大型房企销售修复时间更短，表现出来的韧性更强。

  随着“三道红线”到来，无疑加剧了房企的生存难度，金融红利时代或将宣告结束，行业进入管理红利时代。随之而来的便是大鱼吃小鱼进程的加速，强者恒强愈发显现。

  棚改退市

  攻坚收尾之年

  今年初，官方就已宣布2020年是棚改的收官之年。住建部方面更明确表示，2020年棚改的范围和标准被严格把控，未来要避免大拆大建的情况。

  2020年，12省棚改规模持续下滑，计划开工量进一步下滑至131.4万套，同比再降26%，较2018年下降65%。事实上，从今年初国家公布的棚改计划来看，很多城市已经“停止棚改”了，尤其是山西、四川、河南、安徽等省，棚改规模半数下降。而山东、河南、新疆这类传统的棚改大省，计划开工量也是显著缩量。2019年以来，不仅棚改市场规模显著缩量，而且多数省市逐渐调降乃至取消货币化安置，实物安置比例呈趋势性上升态势，致使棚改拆迁进度明显放缓。

  “棚改”变“旧改”。事实上，在今年初国家正式发布了关于城镇老旧小区改造的相关文件中也明确要求：2020年要对3.9万个城镇老旧小区进行改造，涉及近700万户居民。到2025年，基本完成2000年底之前建成的城镇老旧小区的改造工作。

  大湾区

  政策红利加持

  在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称“十四五规划”）中，关于房地产的基调并未改变，明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。”全文共有10条内容涉及民生和房地产，其中有3条提到粤港澳大湾区。

  随着大湾区建设提速，越来越多的房企加入到分食粤港澳大湾区这块蛋糕的竞争行列中。同策研究院数据显示，2020年前11个月，30家房企在大湾区总计获得173宗涉宅用地，拿地面积达1189.78万平方米，总拿地金额达到3358.28亿元。

  融资收紧在加剧房企分化的同时，也将让房企拿地保持更加谨慎的态度。如果这一条件均等，那么未来区域性成长就显得格外重要。

  鉴于长三角和京津冀区域的发展经验，未来能够借助区域红利做大规模的或将是粤港澳大湾区内重仓的企业。

  租购并举

  大力发展+规范化

  除了延续“房住不炒”的定位，“十三五”房地产调控长效机制的另一关键词“租购并举”也将在“十四五”期间延续。中央十四五规划建议指出，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。未来五年，“租购并举”仍将继续。

  长租公寓市场自2011年萌芽至今，发展已近9年。九年间，“爆雷”事件频发，如何规范租赁市场发展也是一大重要课题。长期以来，租住权益难保障、长租房源紧缺、租赁信息不对称、管理不规范等成为了困扰住房租赁市场发展的痛点问题。而长租公寓持续不断的爆雷，又给这个行业带来诸多质疑和挑战。

  值得关注的是，已经有不少房企系长租公寓在加快步伐，不仅提高集体租赁住房的品质，还带来专业化运营。据相关研究机构显示，预计到2020年，租房市场规模将达到2.71万亿元，2023年房屋租赁总面积将达到83.82亿平方米，租赁人口达到2.48亿人。在2020年重点工作中，“租赁住房”再次多次被提及，要进一步培育机构化、规模化租赁企业。租赁市场不断扩大，这意味着，大型头部长租公寓企业或将真正迎来“政策性利好”。