东莞楼市再起波澜。

  前段时间，东莞南城“网红盘”万象府一销售人员因涉嫌收取“茶水费”被移送司法机关，楼市乱象问题从坊间直接暴露于市场之下。导火索点燃下，一时间，这座粤港澳大湾区核心城市成为全国楼市焦点。

  12月15日，东莞召开了房地产乱象整治专项行动工作会议，会议不仅对当前东莞房地产市场“治乱”形势进行了研判，并对下一阶段整治工作作出部署。

  其中会议明确指出，当前东莞楼市仍存在一些突出问题：“茶水费”、炒买房号屡禁不止；以意向度为由，提前“冻资”，引发变相提前销售争议与投诉；二手房操盘控价、抱团涨价，挂牌价虚高失实等等，需严格管控。

  业内普遍认为，这些违规行为背后与东莞楼市“异军突起”以及紧张供地有紧密关系，在市场仍旧保持高预期背景下，相关整治以及有效供地将是解决方案。

  违规的现象

  购房者与销售人员各有所求，一直让“茶水费”“内定”等灰色操作屡禁不止。相关部门虽三令五申、多次强调，但面对强大的市场诱惑，不少买卖方仍难以抵抗，尤其是在供需缺口大，“日光盘”频现的热门板块。

  “把好的房源锁死，不对外卖，一直要你交钱，然后直接内定。”一购房者略显不甘的说，最后结果仍是该位购房者以多加5万元“服务费”买到了自己中意房源。

  随着楼市热度保持，面对高预期套利空间，这类行为已成为市场上半公开的“潜规则 ”。在购房者切身感受中，房源内定的“喝茶费”可从几千元到几十万元不等；同时据某一楼盘现场置业顾问透露，对于一些市场反响较好的项目，同样会有销售自己交钱抢房，抢到了再倒卖给客户，市场乱象较多。

  “通常的做法是第三方收钱、面谈、只收现金等，销售们的反侦探意识很强。”某位参与其中的购房者表示，买到房的不会将事情暴露出来，没买到的也没有证据，全面整治难度非常大。

  此外，在房产交易环节中，其他各类五花八门违规行为同样不少，如帮客户搞定银行流水、征信、低首付、购房名额等各类“服务”也时常闪现，费用从几千元到几万元不等。

  上月，中国房地产网东莞走访了南城街道莞太路某一二手房门店，了解房源信息后，提到首付可能不够，店内中介立马压低声音告知可帮忙做低首付，最低仅需1成；当问及费用，该中介人士表示，费用以中介费形式一起收取，大概需要2万元。

  辅助去化的现象主要发生在市场冷淡期或部分冷门区域，新房市场火热的当下，另一种挑选客户的现象正在成为开发商小心翼翼试探的又一领域。

  “对于购房者来说，他们面对的是一个相对不透明的市场，从项目营销节点到销售环节等，都掌握在开发商手中，加上网签数据延后性，购房者并不能准确掌握房源的真正状态。”某地产从业人员表示。

  这样的不透明性对于正处于市场高预期环境下的东莞而言，购房者更处于劣势。

  前段时间，一位刘姓购房者频繁与中国房地产网东莞咨询东莞某重点镇街一项目情况，主要是何时开盘，能不能买到等问题。已做了诚意登记的刘先生对于项目销售动向却毫不知情。“销售只是让我们等通知，但第一批房子卖完了我都没等到，大家都说只有全款和可以给到高首付才有资格，期间销售也曾多次问到我首付能给几成？”

  没买到是心塞点之一，在这期间错失的其他机会同样让刘先生深深不满，“东莞房价夸张点讲真是一天一个样，现在再去买其他项目，暂且不说能不能抢得到，价格与之前相比早已拉开了一大截。”

  刘先生并非个例，打开东莞阳光网问政平台，类似的诉苦很多。

  “我只是一个刚需购房者中的一员，内心非常渴望东莞有一个公平公正公开合法合规的健康房地产市场。”在问政平台上，一位购房者如此写到。

  此外，值得注意的是，同样针对新房营销，在12月15日住建局会议上还提及一个被群众投诉频繁的“冻资”现象，据悉，这也是政府相关部门首次将该现象划入房地产市场存在的问题中。

  由于冻资方式为客户本人将款项存至自己银行账户，并未涉及开发商提前收取钱款，对于此类行为也是包括东莞在内的多数城市众多楼盘操作方式之一。

  但据中国房地产网东莞咨询的广东洛亚律师事务所陈泰律师所述：从行为方式上看，未取得预售许可证的开发商要求购房者必须预先“冻结资金”才能获得开盘资格，实质上剥夺了其他没有参与“冻结资金”购房者的购房权利，本质上仍属于预售行为。但由于目前并没有相关法律法规对此类行为进行规范，开发商这种“打擦边球”行为导致部分有意向购房者只能接受开发商不合理要求。因此，建议政府主管部门尽快对此类行为进行明确规定，维护好房地产销售秩序，保护购房者的合法权益。

  东莞市住建局本次重点提及“冻资”一事，后续是否会跟进相关措施值得关注。

  燥热市场背后的土地失衡

  从东莞近期新盘去化情况看，市场购买势头依旧强劲。“秒光”“告罄”仍频频在多楼盘上演；与此同时，“地王年”“2万元/平方米以下住宅即将绝迹”等标签也在为2021年楼市预期鼓劲。

  12月15日，位于万江街道汽车总站附近由保利、世茂、阳光城3家房企携手打造的纯新项目阅云台成功拿证，备案均价3.8万元/平方米，最高单元去到4.2万元/平方米，创下万江新房价格新高，再一次引发热议。

  据贝壳平台成交数据显示，与该项目相邻的北大资源御城最近二手房成交价也已去到3.8万元/平方米。一二手倒挂现象虽不明显，但如此价格水平及未来预期却足以让市场客户兴奋。类似情况还在多个新盘上演，“打新”早已成当下东莞楼市一大关键词。

  “打新潮”“茶水费”出现背后是日益紧张的供需关系导致。

  数据上看，2016年开始，东莞住宅用地年均出让面积总体呈下降趋势，从230.67公顷的高位下降到2019年的119.07公顷，增量可开发用地资源越来越紧张，加上苏醒的购房需求和火热的交投氛围，商品房始终处于供不应求状态。

  据合富大数据显示，截至11月底，东莞一手库存面积仅为247万平方米，按照过去3个月平均消化速度测算，去库存仅需约3.2个月。整个1-11月东莞新房供需比为0.76：1，热点区域楼盘这一比例还更低。

  “一房难求”在多项目上演。

  加大市场监管

  12月15日会议后，在“重点突破，增强以案说法效果”这一大行动方针下，何绍田局长更是带领全体参会人员前往南城华润万象府和万江保利首铸天际两大当下市场热盘，实地检查项目销售情况，并于现场再次强调开发企业应自觉规范销售行为，一经发现“茶水费”“更名费”“让渡费”等违法违规行为，住建部门将与公安部门协作配合进行查处，整治决心强烈。

  加大监管及惩戒力度的另一面，是市场调控手段的同步进行。

  今年以来，东莞市政府便在不断加大住宅用地供应力度，随着东莞全面启动“拓空间”工作，推动城市更新体制机制创新、TOD开发和连片“三旧”改造等示范项目，东莞住宅用地供应正呈现大幅增加趋势。

  仅从土拍市场来看，2020年全年东莞公开出让住宅用地面积已超200万平方米，比2019年增长接近1倍，预计可新增供应商品住房逾5万套，创近年新高，将有力缓解全市住房供需矛盾。

  在增加土地供应、稳定地价房价、规范市场秩序的同时，东莞还在同步加大安居房、租赁房、人才房的建设力度，不断扩大保障范围，实现多渠道保障。

  目前，东莞正在摸索经验，这个以实业起步的城市开始主动调控地产，使其平稳而有活力。