在今年12月18日召开的中央经济工作会议上，进一步定调以租赁住房为抓手，解决大城市住房突出问题，规范发展长租房市场。这是继11月3日，长租公寓被正式被纳入“十四五”规划后，关于整顿租赁市场秩序的又一大动作。

  对于在一二线城市工作的年轻人来说，长租公寓并不陌生。这是近些年新兴的租房模式，打破了中国租房市场长久以来房东对租客的经营模式。

  在2015年国务院提出将重点支持长租公寓等业务发展后，一系列关于推动租赁市场发展政策的出台使得长租公寓几年间在北上广深等一、二线城市以超乎预想的速度快速增长，一夜间成为市场主流，吸引着越来越多的年轻租客。

  尽管新业态、新模式在提升租房服务水平等方面起到了积极作用，但另一方面，近几年长租公寓行业风波不断，硬件和服务不尽人意的声音没有断过，“租金贷”引发的多家长租公寓品牌暴雷事件更将这个行业带上风口浪尖。

  “这几年长租公寓争议非常多。租客看到的可能是硬软件服务不到位，但行业内部则是在研究接下来怎么才能活下来，未来怎么实现盈利。”一位长租公寓市场部负责人表示，“希望这种新模式，在某种程度上能够改变目前国内租房模式。”

  “圈地”运动

  “出租！地铁6号线北运河西温馨开间随时看房拎包入住。”王磊的朋友圈里，出租空置房屋是持续性话题之一。

  王磊是一家互联网租房平台负责人，因为自己在租房时遭遇了许多波折，便和几位朋友创立了一家租房平台，通过微信小程序和微信公众号为租客提供服务。因为口碑好，很多通过他们平台找到合适房子的租客不仅成了回头客，还会介绍朋友通过他们的平台租房。“我们的初衷是给租客打造一个真实可靠的平台。”

  运营过程中，王磊开始依托这些在平台注册的租客打造社群，“这可以增加租客和平台的黏度，即便已经租到房子，租客也会通过我们组织的线下活动或者一些吃喝玩乐团购和我们保持联系。”

  这几年，王磊打造了各头部互联网企业员工租房群、各地铁线租房群、各区域租房群，再搭配了各类兴趣活动社群。“这时候就有长租公寓想要和我们合作，因为我们这些租客都是真实的，在和这些长租公寓接触过程中，我觉得我们是不是除了让租房靠谱外，也要让靠谱的公寓能够更好发展。”在王磊看来，要想做好长租公寓，房屋品质、租房服务、售后缺一不可。

  “准确来说，长租公寓是从2015年开始加速变化，之前投资人都不看好这个市场。”王磊告诉记者，到2017年，三四家中介公司围着房东相互抬价签约的事已经很平常。“很像拍卖会，一点一点地往上加价，到最后一个‘老破小’的单间价格甚至能从2000元/月不到窜到3000元/月。”

  “闲聊时，中介说他们就是抢房大战，扩规模，目的则是为了建立长租公寓。”王磊介绍，这就是分散式长租公寓最开始抢占规模的雏形。

  这种场景，何明则见过更多。他是王磊的合作人，此前已经在住房租赁行业摸爬滚打十多年。“其实这场圈地运动很早就开始了，只是之前长租公寓没有现在这么火爆，且客户群体是高端人群，算是早期高端酒店式公寓，雅诗阁就是代表。”

  在乐乎公寓CEO罗意眼中，长租公寓由来已久。“至少有20年左右历史，尤其在北上广深等流动人口特别大的一线城市，只不过当时大家没有关注到这个行业，同时那个时候服务的主要是偏蓝领人群。后来随着城市化进程加速，加上整体消费升级以及国家相关产业政策相继落地，开始有资本和开发商进入到这个行业。”

  “其实今天的华南市场还有超过一半长租公寓是在原来基础上升级加工。”罗意称，如果一定要定义，城中村的群租房也是集中式公寓的雏形，经过一段时间的积累后形成品牌。“早期在成立乐乎之前，2007年-2014年这段时间我做的就是这类群租房，现在回过头来看，品质还是有很大的差别，客户群体偏低收入人群。”

  直到2015年开始，在政府出台一系列关于推动租赁市场发展政策冲击下，已经过几年市场培育的长租公寓模式正式得到投资者更多关注。“也是在这一年，长租公寓概念开始被国务院明确，品牌运营方也开始在这波红利中获益，甚至很多品牌都是在这个时间首次获得融资。”王磊介绍。

  “这是又一个万亿级别市场，除了老玩家外，新玩家紧随着入场。”不过从王磊的互联网租房平台角度来看，他认为不管模式怎么去变，都要记住一个底线，就是得靠谱，“你很难用一个标准去要求，那你就做到保证房源的真实性，以及住房租赁企业自身的靠谱，最近两年行业发生的不好的事，归根究底还是企业自己不靠谱。”

  尽管这个万亿级市场有很大发展空间，但“长租公寓不赚钱”几乎是所有人共识。“回报率太低，租金、装修、管理、运营和人工一套成本下来基本没得赚，有的还亏钱。”上述长租公寓市场部负责人进一步解释，“其实还是寡头效应，所以只能先拼规模，只能不停‘圈地’。”

  但这又会面临新问题，“这需要现金流维持运转，但像我们这种创业型的公司融资渠道相对单一，有着很大的现金流压力，也面临着更大的风险。”该长租公寓市场部负责人表示。

  实现盈利

  长租公寓行业经历着这样的演变。起初，还没有形成规模，租客人群相对单一。2013年前后，长租公寓的概念被引入，以自如、魔方公寓为代表的面向城市白领的平台开始陆续出现，资本市场也开始关注到这个市场。2015年开始，受各类出台的政策利好，长租公寓行业得到高速发展，各类玩家纷纷入局，甚至房企也开始向长租公寓转型，其中不乏国家队的入场。

  与国外已经进入成熟期的市场不同，在中国，长租公寓还处于行业发展初期，虽然长租公寓品牌层出不穷，但仍难以探索出一条清晰的盈利模式。

  “除了少数自持物业的玩家，目前行业主流的商业模式还是属于包租模式。” 多位从业人员表示，包租模式也就是“二房东”模式，营收主要来源租金差和服务费，“拿房成本高是实现盈利的首要难点，再加上其他的成本，短期内很难实现盈利。”

  “我们在拿房成本这块并没有太大的压力，因为我们是轻资产运营模式，并不是资产持有者或者投资者，但我们也有自己的难点，比如说拿怎样的项目去找投资人。”采访中，谈到长租公寓目前不赚钱的难题时，罗意把两种商业模式进行比较。不过紧接着他又说，“其实今年整个行业都受到了疫情的冲击，但乐乎在今年3月份实现盈利和现金流回正。目前，北京的出租率为93%，全国达85%，2000间单月出租数量。”

  但对于乐乎定位，罗意还是持有一定保留意见，“其实我们不认为是长租公寓，我们是轻资产运营商，是服务者，我们不谋求包租，我们的获利来源不是租金差，而是服务费用和经营能力。”

  罗意解释说，“这种轻资产运营模式的核心就是平台的运营能力。不管是项目持有者，还是说包租方，其实都需要专业的运营机构去帮助他，而乐乎有自己的品牌优势，和专业人才的持续输出，此外在获客和信息化平台的开发上面也有涉及，所以我觉得我们更像是专业的运营管理机构，就比如酒店行业的华住。”

  “我们不投资，我们拿项目回来做完可研，然后投资人决定是否投资，如果投资人决定投资，我们再按照基础管理费用和超额业绩分成，来收取投资方的运营服务费。租客方面，我们仅收取类似搬家的创新服务费用，像租金和物业相关的费用不归我们。”在进一步介绍乐乎的轻资产运营模式时，罗意也发出万事开头难的感慨，“一上来就做乙方其实是非常难的一条路，比如这种模式怎么获得投资人的认可，然后在不断地反复试错。”

  “这两年行业发生了很多事，投资人也会有很多担心。不过总的来说，目前我们的投资方会更关注产业，坚持长期主义。”对于潜在投资者来说，罗意认为他们更看重目前的赛道有多大，商业模式是否被行业需要，自身增长速度以及团队能否支撑起对未来愿景的勾勒。

  不过在行业从业者看来，这种轻资产运营模式并不具有普适性。

  “其实这种商业模式在很早之前行业也曾探讨过，但从国内市场现状来看，很难做到普遍托管。”多位受访者表示，目前长租公寓品牌在运营上的组织能力、系统能力、交易能力等方面都有所欠缺，“早年曾比较美国和日本这两种比较成功的长租公寓商业模式，但是有一种声音就是说中国的长租公寓需要介于‘重’与‘轻’之间，也就是通过投资方来持有重资产，通过轻资产运营来加强专业化资产管理能力。”

  “其实还有一点，当时在行业导入轻资产运营模式是非常吃亏的。一方面这意味在这种商业模式下你是乙方，另一方面，和包租模式相比，轻资产模式在规模和营收方面也非常有压力，你需要协调的方面也比包租机构要多很多。虽然现在来看我们可能渐入佳境，但在当时真的很难。”罗意也补充说，轻资产运营的基础管理费很低，从营收数据上来看并不好看，而包租模式的营收数据是租金，看起来会高很多。

  监管开始

  长租公寓正以超乎预想的速度增长着。

  “别看我们现在能坐在一些论坛上一起交流，早两年同行见面恨不得要打架。”罗意向记者说起了那段往事，“前几年经济很热，长租公寓的发展也十分激进，对比这一两年经济下行加之黑天鹅的疫情，各机构在经历周期之后，都会有很多反思。”

  “现在很难，很多双眼睛都在盯着你。”上述长租公寓市场部负责人表示，具体难在哪儿，他蹦出了几个词：“规模、盈利、政策、监管、政府。”

  “先前说过，行业最大的难题就是盈利，参考部分国家比较成功的商业模式，想要盈利就得扩大规模，只有当你达到一定规模后，边际成本开始降低，才能开始赚钱。所以这些年很多平台通过‘高收低租’以及租金贷等粗暴地方式去找钱、去扩大规模。”该负责人称，“可能都有点上头，我们也知道不好，可是互联网时代的很多行为都没办法被传统经济学理解。通常来讲，低于成本价的掠夺性定价是一种恶意竞争，可是互联网时代，这种逻辑在互联网时代就很合理。”

  “现在回过头来看，我们发现当时的快速是没有价值的，不能以快或者几倍来作为预期，还是应该扎扎实实把一间房一间房做好。”在谈到扩大规模时，罗意回忆说，但他也承认这是过去几年整个行业从业者的一个教训，“因为当年我们都谋求快速上量，所以在质量方面对于有些底层的商业规律的尊重方面我们多多少少都犯了一些错误。比如说拿的条件不好啊，还有在有些城市可能扩张过快呀。在能力跟不上的情况下，其实是很伤的。”

  他尝到了教训，2017年罗意带着乐乎一口气进入了10个城市，加上大本营北京一共是11个城市，但效果并不理想，“进入的城市有点太多了。没有聚焦，没有在关键市场上跟得那么细。”

  “例如华东的城市，现在来看，上海和杭州我觉得用力不足，当时在华东区域，应该挑一个城市来做深做透，现在又要重新来做这样的安排。”不过在罗意看来，这也是一个创业者的成长，“这属于认知的一部分。”

  “还是要做规模的，企业要有产业壁垒就一定要做规模。”尽管曾经踩了坑，但罗意表示做规模本身没有问题，这也永远是企业的追求，重点是稳步去做规模，“不想做规模的企业就是条咸鱼。”

  审查也开始对长租公寓更加严苛。“这是好事，因为只要租房需求存在，那么长租公寓也会一直存在。政策来监管不是什么坏事，会推动行业前进。”一系列关于专业租赁机构政策的出台后，行业从业人员开始变得紧张起来，不过他们表示这会是一个新增长点，行业会走进一个新时代，一个更规范和鼓励创新的时代。