2020年，中国房地产市场经受疫情考验，一季度企业销售受影响最为显著。但自二季度以来市场逐步恢复，下半年随着供应量显著提升、房企销售规模持续增长。疫情下百强房企全年累计销售规模实现了近13%的增长，但内部分化也比较明显。仍有规模房企业绩目标完成情况不理想，同时也有部分企业负增长。

  随着“三道红线”下企业融资端将进一步收紧，高杠杆、高负债的运营模式无法持续。预计未来行业竞争和企业经营压力加剧，不排除2021年还会有更多增速放缓甚至负增长的企业。控风险将成为未来土地投资的首要考虑，战略上“择优而投”选对城市，核心城市做深耕，次级城市多合作。同时，财务稳健、产品力出色、精细化运营能力更强的房企也将获得更多的发展机遇和市场竞争优势。

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  规模：全年累计增长13%，年末增速放缓

  2020年12月，TOP100房企实现销售操盘金额15350.3亿元，单月业绩同比增长20.6%，环比增长27.7%。截至12月末，TOP100房企的累计销售操盘金额达到114839.4亿元，较2019年增长13.3%。

  从全年业绩走势来看，一季度行业销售受疫情影响最为显著。二季度市场逐步恢复，百强房企的单月业绩同比在4月转正并稳步提升。下半年，房企供货和销售节奏后移、供应量显著提升。四季度市场竞争压力明显上升、去化率承压，百强房企单月业绩同比增速自8月以来持续回落。

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  门槛：TOP50房企增幅最高

  2020年，百强房企各梯队销售金额入榜门槛同比持续提升。其中，TOP10和TOP30房企操盘金额门槛分别提升18.5%和16.8%至2404.2亿元和1120亿元。TOP50房企竞争格局加剧，操盘金额门槛670.1亿元，同比增幅最高达26.8%。另截至12月末，TOP100房企操盘金额门槛也同比增长9.4%至220.9亿元，而TOP200房企门槛提升幅度不大。

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  集中度：百强房企规模增长分化持续，行业竞争加剧

  2020年，龙头房企继续保持稳健发展，TOP10房企销售操盘金额集中度达26.3%，同比基本持平。TOP11-30及TOP31-50梯队房企操盘金额集中度去年明显提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。TOP51-100梯队房企的操盘金额集中度也有一定提升。而随着企业梯队分化及行业竞争的加剧，TOP100之后房企的销售操盘金额集中度未见明显增长。未来，随着市场资源向优势企业集聚，中小规模房企的增长空间也进一步受限，“三道红线”下将对企业的资金实力和运营管控效率提出更高的考验。

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  业绩目标：多数房企完成，整体完成情况不及往年

  从2020年房企的目标完成情况来看，绝大部分在年内设定了业绩目标的规模房企，均完成了年度业绩目标。其中，恒大、金茂、滨江、越秀、时代5家房企业绩表现相对突出，在11月就提前完成全年目标。但整体来看，受疫情影响2020年企业整体的业绩完成情况不十分理想，目标完成度超110%的房企数量不及2019年，目标完成度在90%-100%之间的房企数量也有所提升。

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  企业表现：业绩规模提升同时，企业增长质量不容忽视

  截至2020年末，百强房企中有超8成房企累计业绩超去年同期，其中超4成企业的同比业绩增速在20%以上。从企业表现来看，年内房企除了在一季度疫情期间纷纷通过开拓线上销售渠道促进项目认购签约。国庆、中秋双节期间规模房企也从营销端持续发力，积极把握销售窗口期、加大推货力度、加紧去化。具体来看，在TOP20房企中恒大、绿城、华润、招商、金茂累计业绩规模的提升较为突出。此外，龙光、建发、美的置业、佳兆业、华发、滨江、时代、越秀等房企2020全年的业绩同比增速也相对较高。

  但在百强房企整体销售规模提升的同时，企业自身业绩的增长质量也不容忽视。特别是近年部分中小规模房企更多地通过项目合作谋求全口径业绩的提升，2020年内TOP51-100梯队房企全口径业绩增速达22.8%，显著高于操盘和权益口径。销售操盘比、销售权益比降低的房企个数占比也明显高于其他梯队房企。对于这部分房企而言，虽然目前业绩规模仍处于企业战略发展的重要位置。但在长期的行业竞争中，自身的项目品质、产品打造、品牌价值、组织管控能力也是企业发展的核心竞争力。

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  企业展望：2021年房企发展“稳”字当头

  展望2021年，在“房住不炒”的政策主基调下，房地产行业发展仍将以“稳”字当头。企业层面，市场下行压力，叠加“三条红线”管控，房企将面临降负债、促增长双重挑战。销售方面，预计会有更多房企陷入“负增长”；投资方面，将受限于资金面状况，拿地保持谨慎；融资方面，政策监管不放松，在降负债任务下，整体融资增速将有所放缓；多元化方面，投资逻辑转变，挖掘“第二增长曲线”。

  业绩：部分企业面临负增长困境，加快提升营销、产品实力

  尽管今年房企业绩在一定程度受到疫情冲击，但是整体规模持续放缓趋势已定，可以预计，2021年市场考验只会有过之而不及，销售态势不容乐观，或有越来越多的房企面临负增长困境。尤其是“三条红线”全面实施，降负债、稳流动摆在行业发展首要位置，迫使房企放慢周转速度，此外当前无论是拿地、施工或是营销，投入压力都更大，资金面状况对于业绩实现影响程度也加深。

  2021年，各大房企都将处于内外部调整的适应期，提升经营实力是“活下去”唯一出路，不仅要做到防范风险、走出困境，同时也要放远眼光、追赶趋势，走在行业前面的企业始终是最大的赢家。一方面，营销端仍然是房企发力促销售的主要方向，除了传统的营销模式，线上营销、自建分销渠道有利于提升营销效率；另一方面，产品将是市场竞争力的重要表现，需求侧改革下，房企要更加关注需求端的特征与变化趋势，优化产品供给，实现升级。

  投资：经历调整后企稳，布局更加聚焦于基本面优质城市

  2021年，在“三条红线”新规下，房企投资将经历调整后企稳，整体拿地态度保持谨慎，企业投资表现将在较大程度将受到资金面状况的影响，呈现分化态势。红色档和橙色档企业降杠杆压力大，融资限制也更大，将会被迫放缓或暂停投资，而资金面状况较为良好的绿色档和黄色档房企则有了更多的市场机会，可以伺机获取优质地块。

  在不稳定的市场环境下，风险作为投资的首要考虑。城市选择上，房企将更倾向于“择优而投”，选择基本面优质的城市或深耕型区域更有利于去化的实现，而对于新拓城市，房企会相应减少布局，谨慎评估。此外，投资方式上，由于融资受限，房企也更愿意通过合作拿地来控制风险，缓解资金压力。

  融资：政策监管从严，融资增速或放缓

  2020年，房企融资环境先松后紧，而随着“三条红线”的提出，进一步加强了房地产融资监管，也为2021年房企融资调控奠定了基调，叠加11月底《完善现代金融监管体系》发布，指出房地产行业降杠杆趋势不变，可以预计未来房企融资监管继续从严，融资环境大概率保持收紧。

  2021年，在“降杠杆”主旋律下，房企融资增速或放缓，主要以借新还旧为主。在资金面收紧预期下，财务状况欠佳的房企生存压力加剧，更多房企将使用经营杠杆和合作杠杆代替有息杠杆，这也增强了明股实债等融资方式的监管预期。真股权融资、分拆子公司仍将是房企融资、降负债的主流途径。

  多元化：投资逻辑转变，挖掘“第二增长曲线”

  未来，房企多元化肩负着挖掘“第二增长曲线”的重任，投资布局逻辑也将发生转变，一是投资方向更加聚焦，二是布局方式由经营转向投资入股，投资入股的主要优势在于可以更快地进入其他产业，且机会成本相对可控、效率也更高。在投资偏好上，房企将更侧重于高成长性、高投资预期以及确定性强的投资标的，既可以控制投资风险，也能为企业带来可观的投资收益。

  投资方向上，房企应紧跟市场风向，关注价值增长空间高的行业。例如存量市场、数字化领域以及生物医药、IT服务与软件开发等科创板热门上市行业等。在互联网、数字化趋势下，可以预计，未来投资价值将集中在相关细分产业的技术独角兽企业上，房企可以重点关注。

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  市场展望：2020年复苏与分化并行，2021年规模高位保持但一城一行情

  2020年12月，房地产市场迎年末翘尾行情，30个重点监测城市商品住宅成交面积升至高位，同、环比分别增长5%和15%。

  具体而言，一线城市供求显著放量，成交环比增长26%，同比涨幅扩容至72%。其中，本月北京、上海和广州市场异常火热，随着供应放量，成交齐创年内新高，同比涨幅都在90%左右。仅深圳成交环比小幅回落，同比涨幅收窄。

  二、三线城市分化明显，整体环比增长13%，同比转跌1%。其中，3成二、三线城市成交环比不升反降，受去年同期较高基数影响，半数二、三线城市成交同比转跌，天津、南宁等市场下行压力加剧，同比跌幅都在30%以上。而在供应放量增长的作用下，重庆、长沙、苏州等成交升至高位，环比涨幅皆超40%。

  从全年市场走势来看，房地产行业V形反转，市场复苏与分化并行。二季度市场快速复苏，同比跌幅持续收窄，并在5月实现同比转正。6月房企集中冲刺半年度业绩，成交创年内新高。随着下半年房地产信贷政策逐渐收紧，叠加热点城市接连加码调控，9月开始市场渐有走弱的趋势，成交同比涨幅收窄，部分二、三城市更是同比转跌。

  聚焦各区域市场，长三角地区市场全面转暖，由于一二手价格倒挂，南京、杭州、宁波等屡有项目“万人摇”。尽管下半年调控政策加码，但杭州、南京、宁波等市场热度不减，全年成交皆实现正增长。值得一提的是，上海迎来又一个豪宅成交大年，全年总价1000万元以上豪宅成交套数突破万套。

  粤港澳大湾区市场热度梯次转移，上半年深圳市场出现过热征兆，房价看涨预期强烈，广州市场则不温不火，新开盘项目去化率基本保持在30%的低位。而在下半年深圳、东莞相继升级调控之后，临近的广州、佛山等市场全面启动，成交迭创新高。典型如广州，增城、南沙两区市场持续火热，成交放量增长，占全市的成交比重一度达到50%。

  中西部地区市场相对沉寂，重庆、成都、武汉这类核心二线城市市场明显走弱，全年成交均步入下行通道。西安全年成交也明显缩量，主要原因在于高新、曲江这类核心区域供货紧缺，在售项目成交去化依旧不成问题，核心区域限价盘更是频现抢购潮。值得担忧的是，郑州市场下行压力不断加剧，远郊区域率先以价换量，部分项目售价近乎腰斩。

  展望未来，2021年央行货币政策或将逐渐回归中性，金融去房地产化，房地产也要去金融化。受限于“三道红线”持续发力，房企去杠杆、降负债已是大势所趋，仍需加大供货力度，并积极营销抢收业绩。居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。

  预计2021年房地产行业销售规模有望高位保持，但各区域、各城市市场或将加剧分化，继而演变为一城一行情。

  相对而言，我们更看好长三角、粤港澳大湾区市场，核心城市以及周边卫星城市经济基本面相较出众，人口虹吸效应不减，潜在购房需求坚挺，并有较强购买力支撑，市场前景长期看好。

  中西部地区市场或将持续分化，人口仍将不断向省会城市迁移，有望给房地产市场提供较强需求支撑，市场前景值得期许。省内三、四线城市房价现已升至阶段性高位，疫情阴霾下潜在置业群体“捂紧钱袋子”，购房周期明显拉长，成交规模进一步提升空间着实有限。

  东北地区人口长期净流出，潜在购房需求及购买力瓶颈尽显，市场前景仍难言乐观。尤其是三四线城市，房地产市场依旧面临较大的调整压力，成交规模或将缓步下行。