上海易居房地产研究院12月31日发布《2020年12月40城土地市场报告》，该报告显示:

  2020年40城地市量价齐升，溢价率小幅下降，地市整体平稳。从土地成交面积看，2020年二季度以来，随着疫情后货币宽松，部分城市楼市地市火热，下半年热点城市调控虽有收紧，全年40城土地成交建筑面积仍增长8%，创2015年以来新高。从土地成交价格看，2020年二季度部分城市土地市场较热，地价上涨较快，下半年随着热点城市调控升级，以及“三道红线”监管新政的试点出台，地市逐渐降温，全年地价同比上涨8%。从溢价率来看，2020年一季度，土地溢价率维持在10%左右的历史低位水平；二季度部分城市土拍火热，溢价率逐步上升；三季度以来多个热点城市政策收紧，溢价率不再上升；四季度以来溢价率持续下降。

  易居研究院研究员沈昕表示:2020年一线城市和三线城市土地市场量价齐升，未明显过热；二线城市量价微升，表现偏弱。2020年，一线城市土地成交建筑面积同比大幅增长31%，成交均价同比上涨9.6%，今年一线城市虽然成交面积增幅较大，但地价涨幅未明显偏高，整体地市并未过热。二线城市土地成交建筑面积继续同比小幅增长3.2%，涨幅进一步收窄，成交均价同比小涨1.3%，地市表现偏弱。三线城市地市继续升温，全年土地成交建筑面积同比增长16%，成交均价同比上涨19%，量价齐升，疫情后部分城市限地价竞配建等政策开始放松，加之货币宽松导致，量价涨幅均未超过20%，未明显过热。

  报告主要内容如下：

  一、40城整体: 2020年量价齐升、溢价率小幅下降

  1、土地成交建筑面积：2020年同比增长8%

  2020年12月，40个典型城市土地成交建筑面积9864万平方米，环比增长108%；同比小幅增长4%。

  2020年全年，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积62496万平方米，同比增长8%。回顾历史，年初累计土地成交建筑面积同比增幅于2018年6月开始持续回落，2019年2月转负，随后涨幅震荡收窄至0轴附近。2020年1-2月后，增速虽为负值但持续收窄，7月开始转正并持续提高，11月以来增速小幅回落。

  年度走势来看，2011年在“限购、限贷”等政策影响下，40城土地市场降温。2012年40城土地市场开始回暖。2013年再度繁荣。2014年40城土地成交建筑面积大幅下滑。2015年继续大幅下滑。2016年跌幅收窄，开始回温。随着三四线城市和部分热点二线城市房屋销售的持续火热，2017年40城土地成交建筑面积出现较大幅度的增长。2018年上半年，三四线城市和部分二线城市房屋销售持续火热，开发商拿地热情高涨，下半年土地市场有所降温，底价成交和流拍现象也逐渐增多。2019年上半年部分城市出现小阳春，地市成交火热，但下半年政策收紧后市场明显降温，全年土地成交面积微增。2020年二季度以来，随着疫情后货币宽松，部分城市楼市地市火热，下半年热点城市调控虽有收紧，全年40城土地成交建筑面积仍增长8%，创2015年以来新高。

  2、土地出让金收入：2020年同比增长17%

  12月，40个典型城市土地出让金收入为4301亿元，环比大幅增长80%，同比小幅增长1.3%。

  2020年全年，40个典型城市土地出让金累计收入33449亿元,同比增长17%。2019年下半年，年初累计同比增速一直稳定在15%左右的水平。受疫情影响，2020年一季度明显下行；疫情受控后，4月开始同比转正，三季度以来同比增速稳定在15%-20%区间。

  分城市来看，2020年全年，40城土地出让金排名前5的城市分别为上海、广州、杭州、北京和宁波，其土地出让金总额分别为2739、2465、2275、1912和1707亿元。排名靠前的城市中，除一线城市外，主要为长三角和大湾区的核心城市，以及部分中西部省会城市。

  3、土地出让均价：2020年同比上涨8%

  12月，40个典型城市移动平均土地成交均价为4941元/平方米，环比下跌8.5%，同比上涨4.2%。

  年度走势来看，2011年和2012年，在国家楼市调控背景下，市场转冷，土地成交均价下跌。2013年，部分城市楼市持续升温，开发商拿地热情高涨，导致成交均价大幅反弹。2014年，土地成交均价继续小幅上涨。2015年，一线城市和部分二线城市成交回暖，土地成交均价也出现较大幅度的上涨。2016年，由于一线及部分热点二线城市市场火爆，地王数量史无前例之多，面粉贵过面包的地块数量很多，导致地价大幅上涨。2016 年下半年，部分热点城市相继出台相应的土地市场政策，控制地价增长，2017年40城土地成交均价同比涨幅有所回落。2018年，尤其是下半年，多地土地流拍频现，低溢价甚至底价成交成为常态，地价创2011年以来最大跌幅。2019年，上半年部分城市土地市场较热，地价上涨较快，下半年地市降温，全年地价同比上涨16%。2020年，二季度部分城市土地市场较热，地价上涨较快，下半年随着热点城市调控升级，以及“三道红线”监管新政的试点出台，地市逐渐降温，全年地价同比上涨8%。

  4、土地成交溢价率：2020年为13.1%，小幅下降

  12月，40个典型城市土地成交溢价率为11.1%，相比11月下降4.3个百分点。2020年一季度，土地溢价率维持在10%左右的历史低位水平；二季度部分城市土拍火热，溢价率逐步上升；三季度以来多个热点城市政策收紧，溢价率不再上升；四季度以来溢价率持续下降。

  年度数据来看，2011年和2012年，在国家楼市调控背景下，市场转冷，40城土地成交溢价率均下跌。2013年，部分城市楼市持续升温，开发商拿地热情高涨，导致40城土地成交溢价率反弹。2014年，土地成交溢价率再次下行。2015年，一线城市和部分二线城市成交回暖，土地成交溢价率重新上涨。2016年，由于一线及部分热点二线城市市场火爆，地王数量史无前例之多，面粉贵过面包的地块数量很多，导致土地成交溢价率大幅上涨。2016 年下半年，部分热点城市相继出台相应的土地市场政策，控制地价增长，2017年40城土地成交溢价率有所回落。2018年，尤其是下半年，多地土地流拍频现，低溢价甚至底价成交成为常态，创2010年以来新低。2019年，上半年部分城市出现小阳春，地市成交火热，但下半年政策收紧后市场明显降温，溢价率略高于2018年。2020年，随着疫情后货币放水，二季度部分城市地市火热，下半年多个热点城市升级调控政策，且“三道红线”监管新规的试点出台限制了房企加杠杆拿地的能力，地市逐渐降温，全年溢价率为13.1%，低于2019年。

  分城市来看，12月，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为东莞、金华、厦门、荆州和福州，土地成交溢价率分别为72%、56%、36%、31%和25%。12月东莞溢价率高达72%，主要是全月只出让了2宗商办用地，其中一宗石碣镇的商办地块由于起拍价较低，溢价率高达619%，另一宗松山湖片区的商办用地溢价率为22.5%。12月，溢价率小于10%的城市比11月明显增多，可以看出40城整体地市仍处于降温趋势中。

  二、城市分类：2020年二线城市地市表现偏弱

  1、一线城市：2020年量价齐升，未明显过热

  12月，一线城市土地成交建筑面积为707万平方米，环比增长19%，同比下降13%。12月，一线城市6个月移动平均成交均价为15052元/平方米，环比上涨3.5%，同比上涨15.1%。

  年度走势来看，2011年在“限购、限贷”等政策影响下，一线城市土地市场量价齐跌。2012年一线城市土地成交建筑面积继续下降，成交均价则微幅上涨。2013年土地成交量价均大涨。2014年土地成交建筑面积大幅下降，成交均价则继续大涨。2015年土地成交建筑面积继续小幅下降，成交均价则小幅上涨。2016年土地成交建筑面积大幅下降，成交均价大幅上涨。2017年土地成交建筑面积大幅增长，成交均价小幅下跌。2018年，土地成交面积同比微增，地价下跌明显。2019年，一线城市土地成交量价均比较平稳。2020年，一线城市土地成交建筑面积同比大幅增长31%，成交均价同比上涨9.6%。可以看到，今年一线城市虽然成交面积增幅较大，但地价涨幅未明显偏高，整体地市并未过热。

  2、二线城市：2020年量价微升，表现偏弱

  12月，二线城市土地成交建筑面积为6798万平方米，环比大幅增长134%，同比增长13%。12月，二线城市6个月移动平均成交价为4407元/平方米，环比下跌9.6%，同比下跌1.7%。

  2020年二季度，杭州、南京、宁波、成都等热点城市地市火热，成交均价快速反弹。三季度，多个热点城市出台调控收紧的政策，地市逐渐降温，地价开始高位盘整。四季度，成交均价持续下降。

  年度走势来看，2011年在“限购、限贷”等政策影响下，二线城市土地市场量价均小幅下降。2012年二线城市土地成交建筑面积增长，成交均价则继续小幅下跌。2013年土地成交量价均小幅增长。2014年土地成交建筑面积下降，成交均价小幅下跌。2015年土地成交建筑面积继续下降，成交均价则小幅上涨。2016年土地成交建筑面积微幅下降，成交均价大幅上涨。随着部分热点二线城市房屋销售的持续火热，2017年土地成交建筑面积小幅增长，成交均价继续小幅上涨。2018年，土地成交面积同比明显增长，但成交均价同比下跌也较明显。2019年，二线城市土地成交面积继续同比小幅增长，成交均价涨幅较大。2020年，二线城市土地成交建筑面积继续同比小幅增长3.2%，涨幅进一步收窄，成交均价同比小涨1.3%。

  3、三线城市：2020年量价齐升

  12月，三线城市土地成交建筑面积为2359万平方米，环比大幅上涨90%，同比下降11%。12月，6个月移动平均成交价为3243元/平方米，环比下跌15%，同比上涨15%。

  年度走势来看，2011年三线城市土地市场量价齐跌。2012年三线城市土地成交建筑面积小幅增长，成交均价则继续小幅下跌。2013年土地成交建筑面积增长，成交均价基本持平。2014年土地成交建筑面积下降，成交均价小幅下跌。2015年土地成交建筑面积继续下降，成交均价则小幅上涨。2016年土地成交建筑面积继续小幅下降，成交均价涨幅较大。随着三四线城市房屋销售的持续火热，2017年三线城市土地市场量价齐升。2018年，土地成交面积同比继续增长，成交均价也同比上涨，量价齐升。2019年，三线城市土地成交量跌价升。2020年，疫情后部分城市限地价竞配建等政策开始放松，加之货币宽松，三线城市地市继续升温，全年土地成交建筑面积同比增长16%，成交均价同比上涨19%，量价齐升。

  三、40城土地市场趋势研判： 预计明年年初地市仍将稳中有降

  12月18日的中央经济工作会议中，关于房地产的表述，除了延续自2016年以来“房住不炒”定位政策基调外，本次会议首次提出要“解决好大城市住房突出问题”，将解决大城市住房问题提升到重要战略地位。会议指出，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。预计明年一线和强二线城市的土地供应会向租赁住房倾斜。

  会议还强调，明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时度效。预计明年货币政策将保持稳健基调，监管机构将加强对房地产金融风险的监管和防范。

  下半年以来，多个热点城市收紧了调控政策，8月份40城土地市场已经出现短期拐点，9月份以来继续小幅降温，稳地价目标已经实现。短期来看，调控政策和货币政策均不会放松，预计明年一季度地市仍将稳中有降。

  执笔人：上海易居房地产研究院研究员沈昕

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