上海，2021年1月7日 — 2020年是特殊的一年，对于上海房地产大宗交易市场也是沉淀的一年。总体租赁市场承压，成交金额下降为近年最低，投资者整体节奏放缓，整个市场再度回归理性。享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行就2020年全年上海大宗交易市场进行了独家盘点，上海作为资本云集，全国流动性最强的大宗交易市场，今年的整体回落只是特殊背景下以及地产周期中的一时“浮云”；厚积而薄发，上海市场回暖在即。

  短期内写字楼供需失衡

  空置率持续上升至21.85%，上海写字楼租赁市场在短期内仍将面对供需不平衡的挑战，租金承压下行。预计写字楼空置率的上升趋势将在2021年上海供应量攀升至顶点后出现拐点。2021年，对于相对长线的投资人而言，将会是一个抢先锁定优质办公资产的最佳窗口期。

  总交易额继续蝉联全国第一

  2020年上海市场共录得722亿的房地产大宗交易，成交总额同比下降13%。值得注意的是，今年上海722亿的总成交仍占据全国35%的市场份额，继续位列第一。 放眼全国，上海依旧是商办物业资产流动性最好的城市，也是投资者避险策略下的首选。

  核心办公楼资本化率上升至4.1%

  投资者出于对市场不确定性及租赁风险的考虑，将对投资回报的预期进一步上调。今年各类资产成交的资本化率均轻微上升，创近三年内上海市场新高。其中，园区研发办公楼的资本化率超越市场水平。

  内资买家比例创近年新高 自用买家成交增长超三倍

  今年内资买家成交金额显著超越外资，占比高达84%，创近年新高，这个与全球新冠疫情导致的境外投资人投资放缓有主要因果关系。 同时相比投资性的房地产基金的谨慎保守态度，自用买家的市场相对表现活跃。 据统计，今年企业自用交易占全年交易总额超五成，同比去年增长超三倍。受益于自用买家旺盛的收购需求，办公类资产持续成为上海交易金额最高的物业资产类别。

  展望2021，戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平表示，共振复苏下的上海机会，主要有以下三点：

  1.上海地位无可取代

  经过整一年的市场沉淀，各类型物业投资机会大批量涌现。上海凭借以其资产流动性第一的绝对优势在内、外资投资者心中占踞无可取代的地位。

  随着全球新冠疫苗的应用，海外疫情有望加速得到控制，外资投资机构回归正常运作后将迅速重回上海市场。与此同时，自用买家也将把握这一难得的“窗口期”，持续购入上海优质资产。我们预计2021年上海大宗交易市场成交总额将恢复至2019年的规模水平。

  2.办公楼仍是主战场，地标性楼宇更受青睐

  在租赁市场普遍承压的市场环境下，租赁需求稳定且有产业基础支撑的商务园区，例如张江、漕河泾等，将备受投资者关注。另一方面，在核心商圈和新兴商圈，由于相对激烈的写字楼租赁市场，办公租赁呈现一种“聚拢”趋势——租赁需求逐步集聚于板块内高品质、地标性楼宇。这将使得该类型办公资产更受买家青睐。

  3.2021投资新动向

  除了历史传统的稳定现金流商办资产以及高收益率的数据中心、物流仓储项目外，2021年上半年投资新动向包括：

  • 长租公寓市场竞争激烈，可散售的住宅或公寓类项目将更具优势，预计2021年一季度将重新出现比较多的成交案例；

  • “三条红线”政策背景下，2020年底央行银保监会出台的房地产贷款新规，对于房地产贷款采取集中度管理。开发商与有贷款的投资机构有更大机会与动力以市场预期价格出售其持有的优质资产，有助于大宗交易双方预期更加接近，推动成交。

  • 年底召开的中央经济工作会议中重点提了“实施城市更新行动”，其将有助于与传统房地产开发分开，政府将给予更大的政策空间与金融政策支持空间，具备改造、增值空间的高性价比资产将获得更优的政策红利及更高的利润空间。