如何从“活下去”到“活得更好”，这是海南房企最为焦虑的话题。

  1月8日下午，三亚，第五届海南省房地产业协会年会暨第二次理事大会召开。在这次代表海南房地产业“风向标”的会议上，与会房企负责人共同探讨了在海南自贸港建设的新形势下，海南房地产行业如何逆境突围与产业转型升级。

  “限地限购”的大背景之下，海南房企面临困惑和挑战是一个不争的事实：2020年1-12月份全省土地招拍挂共成交286宗、城镇住宅用地只有12宗，房地产开发投资占比下降，商品房住宅用地供应大幅减少……2018年4月22日“全域限购”以来系列房地产调控政策一路加码，海南房企在传统房地产开发上，遇到了规模化开发和企业自身发展的“瓶颈”。

  中国房地产报记者发现，早在海南房地产行业的“困境”来临前，也有一部分“先知先觉”的房企着手了创新变革，顺势对企业产业结构的调整、项目功能定位的优化、传统地产开发商到城市服务商的角色转换，他们给这场大会带来了创新模式与经验。

  逆境突围

  “海南省房协容纳了整个海南房地产企业的80%，他们的销售产值占到整个海南房地产销售额的80%以上，聚集了中国前十名的房地产企业。”富力集团海南区总裁、海南省房协执行会长赵沨称，在新的形势下，海南房地产行业如何更好地服务于海南自贸港的建设，确实是一个值得深入探讨的重要行业话题。

  要探讨海南房地产行业如何在逆境突围与产业转型升级，就不得不提三年前的“全域限购”。2018年4月22日，海南省委办公厅、海南省政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》。要求海南全省实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加。建设用地供应向建设自贸区（港）急需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

  外界把这一房地产调控政策，称作为“全域限购”——海南省各市县实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。之后，全域限购政策一路“加码”，出台了一系列房地产调控的“补丁”政策。

  “加强版”的“限地限购”系列房地产调控政策，对于海南而言，保持当地房地产市场平稳运行，加快促进经济结构调整和房地产行业转型发展，具有深刻的意义；而普通商品房住宅用地供应的大幅减少，以及限价、限购等“扎口袋”措施，对于传统房地产开发商而言，面临巨大的挑战。

  此次会议上的几组数据显示，去年1-11月份，海南省房地产开发投资占比降至39.2%，同比下降2.2%；全省新动能、新产业加快增长，非房地产投资增长11.2%。

  海南去年1-12月份土地招拍挂共成交286宗，住宅用地12宗52.41万平方米，商业用地103宗237.61万平方米，工业用地86宗340.92万平方米，其他83宗231.5万平方米。

  记者就上述形势和话题与多名房企负责人进行了交谈。他们认为，商品房住宅土地供应量大幅减少，确实让传统房地产开发商遇到了规模化开发的“瓶颈”，但也促使企业主动在“逆境”中求变，积极调整战略，进行产业转型升级。

  10种鼓励类房地产

  在传统房地产开发上积极求变的一批“先知先觉”实力房企中，绿地、富力等领头企业表现突出。以绿地为例，早在两年前，绿地结合海南发展目标及市场定位明确了“14+N”产业布局，通过积极整合大基建、旅游、商贸、文化体育、会展、农业、互联网信息等多元产业资源，进一步丰富海南的产业格局。

  “房地产不再局限于居住，房地产企业多重业态促进产城融合。”在海口大英山CBD核心区域，富力海南顺势推出以“富力首府”项目为代表的城市综合体旗舰作品。这一“产城融合”的实践，便是房企从传统开发商到城市服务商等角色延伸的务实尝试。

  “过去一年，海南坚持战略定力，坚持调控房地产，坚持环保高门槛政策定位，实现了房地产调控成功闯关。”在本次年会上，与会房企代表表示，今后要继续用足用好海南自贸港产业、保障、旧改三大领域等10种鼓励类房地产政策，“按照省委经济工作会议要求，盘活存量房地产，探索引进管理型房地产租赁企业，推动已经现售的存量空置房进入住房租赁市场，推动海南房地产业健康持续发展。”

  中国房地产报记者注意到，海南省房协年会上提及的“海南10种鼓励类房地产”，实际上也是海南房地产行业转型发展的“抓力点”。这“10种鼓励类房地产”包括：产业类地产——商务地产、旅游地产、商业地产、工业地产；保障性地产——安居型商品住房、公共租赁住房、市场化租赁住房、人才住房；旧改类地产——棚户区改造、老旧小区改造。

  上述提及的“10种鼓励类房地产”，对海南自贸港建设具有深远的意义。产业类地产是海南自贸港产业发展的需要，打造国际旅游消费中心，推进总部基地建设，发展旅游业、现代服务业和高新技术产业；而保障性地产是海南自贸港保障民生和人才引进的需要，旧改类地产却是自贸港城市升级的需要。

  海口市房协秘书长王路在主题演讲中，重点对海南商业办公类物业市场进行剖析及展望。

  “把商业做好，写字楼做好，把对写字楼用户的服务做好，这就是企业下一步要注重的发展内容。”海南省房协执行会长赵沨告诉记者，2020年6月1日《海南自由贸易港建设总体方案》发布后，随着大批企业进驻海南，对写字楼等商业办公的需求有着明显的增长。

  “房地产业在海南仍是重要的支柱性产业，房企在海南仍大有可为。”有参会房企代表向记者表示。

  践行绿色新标杆

  “绿色地产”“绿色供应链”已经是海南房地产行业的风向标。

  海南省房协执行会长赵沨在做协会2020年工作报告及2021年工作计划时，多次提到了“绿色环保”等内容，倡导房企加入“绿色供应链”。赵沨呼吁同行要坚持“房住不炒”，赋能海南绿色发展，力争当好自贸港建设的排头兵。

  本次年会上，海南省房协与北京市企业家环保基金会举行了“绿链行动”签约仪式。后者为阿拉善SEE生态协会独立出资发起，是专门从事环境保护的非公募基金会。双方签约内容包括：将在信息发布合作、产业研究合作、推广应用合作等领域达成共识，依托专家资源和信息平台共享符合国家环境保护相关法律法规及行业排放标准要求的“白名单”供应商信息，促进海南房地产行业采购渠道的绿色环保。

  前不久，海南省委书记沈晓明在接受著名主持人杨澜专访时，表示“期望海南成为绿色标杆”。“我们当然期待海南自贸港能够有深圳、浦东这样的经济奇迹，但是我们更期待，海南能够在创新、协调、绿色、开放、共享新发展理念的实践上能够成为一个新的标杆，能够成为新时代中国改革开放的一面旗帜。”

  来自北京、深圳等地的专家也从推动海南房地产行业转型升级，实现海南自贸港房地产业绿色、低碳等课题作了深入解读。中国房地产业协会理事王一林在宣读中国房地产业协会发来的贺信，祝愿海南省房协“成为自贸港建设的排头兵，带动海南房企，把海南自贸港建设成生态、绿色的标杆”。