新年楼市调控第一枪打响了。1月21日晚，上海市住建委等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，涉及土地、限购、信贷、税费等10条主要内容。

  调控加码本在预期之内。近来，上海新房市场出现了31个盘售罄、认筹率超过500%等火热迹象。据中原地产的数据，去年12月上海新建商品住宅成交面积122.7万平方米，环比增加59.1%，创年内新高。

  火爆之下，有一位博士经历4次摇号均告失败，为此他写了一封建议信，喊话修改上海的认筹摇号规则，使自己能获得优先摇号权，引发热议。

  不惟新房市场火热，上海二手房交易热度持续上升。据贝壳研究院数据，去年12月二手住宅成交量达到3.9万套，同比增加95%，绝对水平创2017年以来新高。

  新房“千人摇”、二手房房东随意跳价，各种消息撩拨神经，上海楼市恍惚之间似乎回到了4年前的巅峰时刻。

  政策出台速度之快又在意料之外。此前一天，上海市房管局还辟谣说，只是针对目前销售环节中的不规范现象，要求加强销售环节的管理，并未出新政。一夜之间，新政就出台了并迅疾落地。

  中间发生了什么不得而知，不过，上海相关部门雷厉风行的反应值得点赞。自去年11月以来，上海无论新房二手房交易量都出现了井喷，引发房价抬头，尤其学区房已率先启动。目前楼市正处在一个敏感期，市场充斥着“上海楼市已处于牛市启动期，要尽快买，趁早买”、“沪广有望补涨，接棒深圳楼市”等信息。

  类似现象在2015年出现过，交易量飙升带来楼市最终的一飞冲天。这种楼市教育给任何人的教训都是深刻的。对于购房者来说，很容易引发踏空的焦虑，被逼迫着出手，而那些想卖房的人看到新房价格上涨，也开始提价，甚至惜售，从而推动二手房价格上涨，由此形成量价上涨的闭环，冲击之前平稳的楼市。

  不应否认，上海楼市如今的火热有其背后支撑。2016年3月以来的楼市调控抑制了需求，非沪籍人口社保要求满5年，到如今大部分人都已经符合要求，加之这4年房价平稳，目前货币环境宽松，导致购买需求集中释放。

  此外，或许与上海人才落户政策放松带来了潜在的购房需求有关。有报道称，那位写建议信的博士，正是2019年博士毕业后落户的新上海人。

  强大的需求支撑之下，上海的库存却告急。新房库存去化周期不到9个月，于是限价的新房市场上演了“一房难求”的剧目。二手房库存也不乐观，3个月以来，库存量以指数级速度下降。参考链家的数据，截至1月20日二手房库存仅剩3.3万套，而去年10月28日该数字还是5.4万套。

  此次上海出台的政策有的放矢，比如离婚购房须满 3 年（堵住假离婚漏洞）、增值税征免年限从 2 年提至 5 年、公证摇号“无房家庭优先”等，从税收、限购等全方位封堵投机漏洞，给“高烧”的上海楼市泼了一盆冷水。

  当然，最重要的是提到增加商品住房用地供应，明确在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。

  在楼市热度非理性上升之际，上海相关部门及时出手，把楼市出现的炒作苗头扼杀在摇篮里。也给新的一年开了一个好头，给全国楼市传递了信号：只要有城市敢在房价上露头，必遭调控重击。

  毫无疑问，中央对房地产调控的决心和力度，解决实际问题的迫切之心，以及前期调控成果都值得充分肯定。接下来，面对一个个更复杂的楼市,怎么合理引导市场预期，并通过有效措施解决楼市结构性问题，考验着地方政府的调控艺术。

  我们认为，房地产调控要出实效，首先要积极引导公众预期和市场预期，加强舆论引导，不断释放房地产调控不动摇信号，同时，做好调控难度的说明和解释工作，引导公众合理看待当前楼市调控出现的一些阶段性现象。

  其次要切实采取有效的调控措施，保障调控措施落到实处。要切实加大保障房建设，同时采取措施多渠道满足刚性购房需求，增加普通商品房供给。

  此外，在持有环节着力，让长期性政策“接棒”限购令，比如探索房产税，成为常态化的调控方式之一。