今日焦点

  开年以来7城租房政策加码

  北京银保监局：去年房地产贷款增速低于各项贷款平均增速

  杭州：严格审查购房家庭冻资行为

  个别自媒体正在忽悠“年后北京房价涨3成”

  “沪十条”落地两周，二手房市场初现成效

  2021年房企资金链迎大考

  房企开启回购操作“保卫股价”

  金融>>

  2月2日，北京银保监局召开的2021年工作会议指出，2020年北京房地产贷款增速低于各项贷款平均增速1.44个百分点，房地产信托规模同比下降16.7%。此外，去年北京银保监局加大查处惩治力度和监管震慑力度，全年累计对47家机构、57名责任人进行行政处罚，罚没款项1.11亿元，为上年的2.2倍。出台规范性文件和政策文件17份，整治结构性存款、信托贷款、押品管理、兼业代理、保险销售等业务领域突出问题。信托通道类业务规模同比下降40.6%，影子银行规模持续收缩。

  政策>>

  2月3日，浙江省杭州市住房保障和房产管理局发布消息，为坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，维护房地产市场秩序，确保杭州市房地产市场平稳健康发展，市住保房管局会同人民银行杭州中心支行和浙江银保监局，将督促房地产开发企业严格审查购房家庭冻资情况，指导相关金融机构规范管理，确保冻资账户为购房家庭成员名下账户。如发现存在不规范冻资行为的，企业将取消其摇号资格。

  市场>>

  【1】解决好大城市住房突出问题，是中央经济工作会议部署的重点任务之一。进入2021年，多城在住房租赁政策上再加码。开年以来，至少已有北京、上海、郑州、深圳、青岛、宁波、中山等7城出台住房租赁相关政策，主要可分为三个方面。一方面是减轻承租人和房东的负担，如郑州明确，允许承租人住房公积金提取额度在现有基础上提高30%。青岛下调公共租赁住房实物配租第一档租金标准。深圳提出，逐步推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇，优化租赁住房积分入学政策。中山提出，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过10万元的，免征增值税政策；对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。另一方面，是增加房源供给。如上海明确，通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道、多主体加快形成租赁住房有效供应。宁波提出，允许非房地产企业将依法取得使用权的土地，经批准后用于租赁住房建设；允许企业将闲置商业、办公、工业用房改建为租赁住房或职工宿舍。中山也拟允许将非公开出让的地上在建、建成、库存的商业用房，按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。第三方面，是严管长租公寓。如北京和深圳都对住房租赁企业的经营和资金监管出台了政策，包括严禁“长收短付”，设立专用托管账户，禁止“租金贷”等。

  【2】近期，一些自媒体正在以忽悠北京房价“暴涨”为手段，放大购房人焦虑、拉动北京房地产市场涨价预期，如某微信公众号推送称“即便考虑到金融监管机构将严查经营贷，年后京沪房市还会有30%的上升幅度”、“购房人要买在暴涨前夜”。而从实际成交量看，北京虽然有零星学区房成交放量，但绝非楼市普涨。抛开个案，从数据上看，北京二手房市场在去年年末出现翘尾，第四季度的二手住宅月成交量仨月连涨，分别网签了14330套、17268套、20944套。到2021年1月，二手住宅成交尽管依然活跃，但月成交量已经回落到2万套内，单月网签了17513套。业内人士表示，北京楼市属于全国一、二线城市中最稳定的，购房杠杆难度最大，这种情况下不太可能出现高温。且主管部门已经表态，将严厉打击恶意炒作和违规资金进入楼市，当下的北京楼市远远未到“小阳春”。

  【3】“沪十条”新政发布距今已有近两周的时间，相对于一手房的热度不减，上海的二手房市场已渐趋平稳。媒体走访了沪上多个区域的二手房中介门店发现，即使是周末，门店也显得分外冷清，到访客户大幅减少，买卖双方的心态已发生变化。上海链家研究院的资深分析师杨雨蕾表示，从上周（1月25日至31日）上海链家的各项二手房指标来看，环比均出现下滑。其中，成交套数下降26%，成交均价下降2%，挂牌量下降16%，带看量下降11%，新增客户量下降8%，新政对需求端的抑制作用初现成效。

  企业>>

  【1】数据显示，历年1月均为房企债券融资高峰期，今年也不例外，但总体发债规模低于市场预期。贝壳研究院数据显示，2021年1月房企境内外债券融资累计约1630亿元，同比下降5.3%。而2021年1月境内外房地产企业债券到期规模约1447亿元，较上月增加43.4%，同比增加118.9%。2021年房企偿债规模将继续增加，全年偿债压力上升。对此，专家表示，“三道红线”威力开始显现，房地产债券今年到期规模增多，对资金链带来考验。未来房地产金融政策将维持偏紧态势，同时“三道红线”有可能扩围，房企应重视现金流管理，积极调整杠杆水平，拓展多元化融资渠道，提升自身抗风险能力。

  【2】当下地产股行情不容乐观，许多房企的股价都处在最低区间，即便基本面无虞、业绩表现亮眼，也始终在股价上得不到体现。从数据来看，地产股当前的估值水平处在历史的最低区间。据机构统计，2020年申万28个一级行业有7个行业全年是下跌的，其中房地产指数跌幅接近11%。以行业销售规模排名前十的房企为例，过去一年，市值共缩水了约3631亿元。随着地产股的估值滑入低位，一部分房企开启回购操作“保卫股价”。如中国海外发展于2021年1月25日在香港交易所回购88.00万股。2月2日，中国奥园以每股最高6.99港元最低6.93港元的价格购回76万份股票。除了上述房企之外，部分房企在发布年度业绩盈利警告之后，也通过回购操作来维持股价。