销量增幅45%！这是近些年一线楼市度过的最好的一个春节。

  2月18日克而瑞发布统计数据，北京、广州、深圳楼市在2021年春节两周延续节前热度，累计成交量较2020年、2019年同期涨幅均超过45%，创近3年春节同期新高。

  据国务院联防联控机制新闻发布会介绍，今年全国就地过年人数比往年增加4800万余人。人口流动变化下，原地“打工人”们购房需求提前释放，本该高峰期的返乡置业静默了些，反之一线城市“淡季不淡”。

  热门城市房企大多抓住“就地过年”窗口期，春节连市收获不小回馈。其中，北京以超过500套成交量、42亿元总成交额迎来“牛年开门红”，排名前三甲的楼盘销售额均超过5亿元。多位置业顾问反馈，热门楼盘自大年初四开始升温明显，到访客组接近平时周末水平，市场活跃度高于往年。

  一线城市整体热闹之余也有冷门。农历新年前四天，上海放出“积分摇号”大招，新盘“年底翘尾”现象戛然而止；同一天的深圳宣布建立二手住宅价格参考机制，二手房在春节集体“休眠”。

  对于2021年春节一线楼市整体上扬，诸葛找房运营中心总经理刘光宇认为，这在很大程度上源于去年基数衬托。他对中国房地产报记者表示：“如果对照就去年来看，因售楼处关停、小区关闭，很多城市零成交，那么今年成交量增加就不足为奇。”

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫预判：“接下来楼市‘小阳春’很有火热的可能，除非调控持续加码并且扩张到更多城市，热点城市量价齐升的大趋势不会改变。”

  一线城市多现超预期“开门红”

  深圳南山蛇口一处商品住宅置业顾问詹欣（化名）把开工时间提前到了大年初四，根据往年经验，节后开单通常在初八以后，3月份才能真正升温，但2021年春节期间她经手成交了3套。

  “到访量比预期好，假期我们3个同事值班，每天接待客户大概10到12组，有时候忙不过来。”她告诉记者。

  同样提前开单的还有北京石景山秀府路一家头部房企项目销售裴林茂（化名），相比其他项目花式促销，他负责的项目已经是尾盘阶段，没有折扣活动。

  “到访客量比节前差一点，却是往年春节的2到3倍，每天有10到20组客户到访，团队一共成交了6套。”裴林茂向记者补充到，“感觉今年不止就地过年的人多，回国、留国的客户也多。”

  两位置业顾问所在项目只是今年一线楼市“开门红”的缩影。据克而瑞监测，2021年春节两周，北京、广州、深圳商品住宅销售面积19.93万平方米、25.64万平方米、8.04万平方米，对比2020年春节同期增幅为267%、119%、46%；对比2019年同期增幅依次为69%、78%、840%。

  二手房市场热度也整体高于往年。贝壳研究院数据显示，今年春节期间重点18城成交普遍好于去年同期，18城中有一半城市成交量在5套及以上。链家APP线上房源浏览量同比增加约1.5倍。春节期间贝壳重点城市二手房市场景气指数约41，对比之下2020年、2019年与同期指数分别为35、29。

  据记者不完全统计，今年春节全程“不打烊”的售楼处，北京达60家、广州达49家，深圳达30家。

  不少房企把握“就地过年”窗口期。以恒大、融创、世茂、龙湖、旭辉、金地、远洋等为代表的品牌房企提前推出各式优惠活动，推出“新春96折”“一口价房源”“自购权益立减”等年味活动蓄客。

  热门楼市超出市场预期，比起市场需求热度，重点城市楼市供应普遍缩量。克而瑞研究报告显示，受北方城市新冠疫情加剧等影响，房企推盘积极性普遍不高，46个重点城市春节两周供应较往年同期下降3成。其中北京春节两周累计供应8.98万平方米，较2020年和2019年春节同期分别下降52%和55%；广州春节两周累计供应14.4万平方米，较2020年和2019年春节同期分别下降21%和58%。不过成交层面热度依旧，涨多跌少。

  谢逸枫向记者表示，热点城市成交量在春节大幅上扬，可以归为多点原因：“第一，一亿多就地过年人口中，很多人购房计划提前释；第二，调控政策密集落地前，年前热门楼市涨幅攀升，积压了部分需求；第三，今年流动性过剩，不论是改善性住房需求还是出于保值增值投资需求，都是促成客户购房因素。”

  在刘光宇看来，2021年热点城市春节成交数据大幅上升，很大程度上源于去年基数衬托。“选取参照物不同，可能解读也就不同。如果对照就去年来看，因为售楼处关停、小区关闭，很多城市零成交，那么今年成交量增加就不足为奇了。”即便如此，他仍然对一二线城市表示长期看好，“这里有人口流入、稀缺资源和产业，长期趋势一定稳中有涨。”

  年关政策“打七寸”，“热闹”之余也有观望

  就地过年催生一线楼市整体上扬的形势下，上海新盘、深圳二手房市场是例外。

  农历新年关口，调控举措不息。节前最后一天，北京银保监局发文强调规范个人信贷管理， 未消解后续楼市热度；但上海放出“积分摇号”大招、深圳推行二手住宅价格参考制度似乎打在了“七寸”，两地楼市迎来分化。

  根据克而瑞统计数据，2021年春节两周，上海是四大一线城市中唯一成交量下降的城市。4.42万平方米的成交面积，对比2020年春节同期下降56%，对比2019年同期下降59%。

  成交面积腰斩一半的背后，上海没能在春节延续新盘“千人摇号”、二手房单月成交量创近3年新高的“翘尾”行情。

  这与农历新年前四天上海启动“沪十条”调控不无关系。2月6日，继前期密集的调控措施后，“沪十条”推行积分制摇号。新房摇号按照认购对象名下有无房产、家庭结构和户籍、社保缴纳时限等“计分”，倾斜无房家庭。

  忙于“算分”成为当地近期新盘选购的一道风景。目前上海仅3个楼盘作为“沪十条”实施后的首批试点项目开启认筹，摇号和签约结果尚未揭晓。“2月份是观望期，购房者及开发商都不会急于作判断。”克而瑞研究院报告表示。

  相比上海新房市场的冷静，深圳二手房市场有过之而无不及。2月8日，深圳市住建局宣布推行二手住宅成交价格参考机制，令当地二手房开启“休眠”模式。

  价格参考机制下，深圳近3600个小区“明码标价”，参考价格普遍低于当前实际成交价格，商业银行贷款以官方参考价作为重要参考。次日，中介机构上的房源挂牌价和历史成交价全部消失。

  “现在贝壳、链家平台上，深圳二手房挂牌价格暂时取消显示，一方面可能中介机构春节普遍休假，另一边最新出台的二手房成交参考价格还在审核阶段。”名诚家地产中介张学文告诉记者，对观望客户来说，参考价最大影响是贷款，房源评估价格下降意味着贷不了那么多；部分买家则考虑风险意识，担心房价被高估。

  “近年深圳二手房不好做，去年我经手的交易量大概比2019年下滑了一半，更多人在打新、购买公寓。除了二手房，我们公司也发力新房业务，新房还有机会。”张学文表示。

  相比之下，农历新年前一天下发“严查信贷资金违规流入楼市”通知的北京，春节期间表现稳当依旧。

  乐居数据统计，2021年春节，北京以超过500套成交量、42亿元的总成交额迎来“牛年开门红”，世茂北京天誉、海淀幸福里、缦合北京三处豪宅项目占据春节成交额排行榜前三，销售金额均超过5亿元。

  就在2月10日，北京银保监局和央行等部门联合下发《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，排查借款人违规获得个人经营性贷款提供“过桥”资金、以“空壳公司”包装借款人资质等行为。

  “我之前跟几家银行打听过，这次加强个人经营性贷款管理对个人住房贷款影响不大，现在利率、放贷时间没有变化。尤其是普通刚需客，本身不怎么动用经营贷和消费贷款。”裴林茂对记者谈到，“北京对经营贷款违规流入楼市一直查得很严，这次算是见惯不惊了吧。”

  对规范房地产市场秩序“见惯不惊”的北京，还是今年春运返乡中迁出规模指数下降率最大的城市，百度地图迁徙大数据显示，其迁出规模指数下降率达76.5%。基于市场大量且真实存在的需求，支撑了春节期间的楼市热销。

  谢逸枫预判：“目前热门城市的成交量整体攀升，接下来的楼市‘小阳春’很有火热的可能。除非调控持续加码并且扩张到更多城市，热点城市量价齐升的大趋势不会改变。”