进入2021年以来，上海楼市调控频繁。

  3月3日晚，上海再出调控新政，新“沪七条”重磅发布。其中，两“限”备受市场关注，即对于优先购房政策下购买的新房，在合同网签备案 5年后方可转让；在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。这也是上海首次针对新房明确提出限售。

  自1月21日“沪十条”拉开上海新一轮楼市调控的大幕，“假离婚”购房漏洞被堵，25日，法拍房纳入限购范围，随后，春节假期期间，上海对新开盘项目实行积分摇号制度等，一系列政策内容旨在保障无房家庭购房权益，打压市场投资炒作氛围。

  值得注意的是，据克而瑞研究中心不完全统计，2021年1月至今全国各地与房地产市场有关的楼市调控次数已接近60次，全国楼市也进入了自去年7月以来新一轮调控周期。

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  上海调控层层加码

  距离“沪十条”发布不足两个月，上海楼市已发布5条政策内容，调控层层加码，并且政策内容更加具体而且针对性越来越强。

  本次《通知》是此前所出政策的进一步补充，主要涉及七个方面得内容，大体可分为供、需两方面齐加码：供应端，主要涉及强化住宅用地供应管理、深化完善房价地价联动机制；需求端，则为严格新建商品住房价格备案管理、强化商品住房交易管理、进一步加强房地产中介管理、严格规范企业购买商品住房等方面。

  综合此前政策内容来看，上海分别从离婚购房、法拍房、提高二手房交易征税成本、个人购房贷款等方面着手，对近期出现的一些市场乱象进行封堵，并强化了对“无房”刚需家庭自住购房需求的支持。

表：2021年上海调控政策加码主要内容

  数据来源：CRIC整理

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  “限价竞价”旨在稳房价，限售5年堵投机

  此次上海楼市新政之所以备受关注，核心在于其首次提出：（1）深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。（2）实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

  从“限价竞价”的角度来看，此举是对此前房价地价联动机制的进一步细化，核心根本还在于“稳地价，稳预期”。背后与上海年初土地市场大热密切相关。

  据CRIC监测，2021年前2月上海涉宅用地成交量“井喷”，累计同比大幅增长60%，1月成交建筑面积达382万平方米，创近4年新高。价格层面，2月末成交楼面价飙升至24053元/平方米，达阶段性高点。

图：2018年-2021年上海涉宅用地成交建筑面积（万平方米，元/平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

  从房企的角度而言，后期拿地态度更需谨慎，一方面房价被锚定，房企在成本限制下自将减少对热点地块的非理性拼杀；另一方面，结合此前“三条红线”以及22城集中供地的各类政策，对于房企的现金流也提出了更大的考验，预期合作拿地也将成为房企规避风险的重要举措之一。但从已有经验来看，为更好的达到楼地市联动稳定市场预期，后续仍需有相应配套政策出台以辅助“限价竞价”机制。

  新房限售5年则针对优先购房政策购买的新房，并非是全部新盘限售，这一政策是此前出台的新房摇号积分制度的补全，意在抑制2020年-2021年上海陆续出台的人才落户、新城建设政策所带来的潜在炒作风险。整体来看，限售政策时间节点为“购房合同网签备案满5年后”，相比于部分核心城市“交房后若干年”的限售条例而言较为温和。

  此外，我们建议在无房家庭优先摇号端应该做出细化，比如在市场均价或低于市场均价的此类中低价普通商品房考虑到住房保障性，可以实行无房户优先，如单价5万元/平方米以下的项目无房户具备优先购买权等。但是高端的项目没必要无房户优先，实际上无房户一般属于刚需群体，消费能力有限，一旦高端项目对无房户放开，很容易形成“代持”炒房的乱象，而此次5年限售，也打击了一部分投机者。

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  上海楼市转暖，2月供应迎“空窗期”

  市场热度持续升温，是政策大棒接踵而至最关键的原因。

  2020年全年，上海商品住宅成交面积达918万平方米，同比增长23%，其中豪宅市场较为火热，总价1000万元以上豪宅共计成交10878套，仅次于2016年历史峰值的10974套，同比增长33%。

  此外，上海二手房市场也在2020年迎来成交大年。全年二手房成交面积高达2486万平方米，创2017年以来新高，同比增长33%，成交金额首次突破1万亿元，同比增长40%。

  进入2021年，随着春节及一系列调控的几番收紧，上海楼市逐渐进入冷静期。

  CRIC数据显示，今年2月上海楼市供应迎来“空窗期”，除去年受疫情影响2月份市场断供以外，往前追溯15年，同期的上海楼市都从未有过此类供应“挂零”现象。在此背景下，2月商品住宅成交环比1月下降超五成，但由于“存货”开盘去化甚佳，后续成交逐步兑现，因此2月上海楼市成交数据同比往年同期依然保持在一定高位。整个2月，上海商品住宅成交金额达370.5亿元，单月成交数字仍达到近5年同期最高值。

  从全年来看，CRIC统计数据显示，今年上海将有超过164个项目开盘销售，供货量迎来近年高峰。如果货币政策没有实质改变，五个新城差异化落户和差异化购房政策放松（参考临港新片区居转户5年或3年，限购社保连缴3年以上），外环外的新盘也会吸纳大量刚需，新房销售规模也将攀升至近年高位。

  本次“沪七条”政策在施政方向上与此前调控政策一脉相承，均以稳预期、保刚需为主；与此前人才政策相互协同，查漏补缺防止未来房地产市场出现不必要炒作风波。其中部分政策均是首次提出，具有“第一次”信号意义，或将影响短期市场走势。

  近期，上海、深圳、杭州等热点城市频繁出台类似的政策，已经具备很强的导向意义。稳定京沪深市场具有行业风向标意义，市场屡创新高之关键仍在资产荒下资金推动，因此，从多地政策内容来看，在坚持问题导向，针对问题及时采取有针对性措施的同时，均涉及进一步加强房地产金融管理的内容。联系到中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年经济工作的重点任务之一，未来政策内容将围绕“解决住房突出问题”展开。