全国市场概览

  2020年下半年，高力国际物流仓储租金地图33个核心物流城市总供应量约6,744万平方米，相比上半年增长12%。其中供应量超过100万平方米的城市有24个，上海、天津和成都排名前三。

注：由于香港市场情况较特殊，不纳入统计，下同。

  竣工面积最大的城市为西安，达76.7万平方米，嘉兴、成都、长沙和东莞均有超过50万平方米的半年新增供应入市。

  市场整体出租率86%，相比上半年上升1个百分点。出租率高于95%的城市有11个，其中廊坊和南宁均为满租，常熟99%。

  2020年下半年，市场平均租金为人民币1.04元/平方米/天，相比上半年下降1.7%，主要由于个别供应量较大的城市的租金波动，但同时，25个城市的租金保持稳定或有所增长。北京、深圳和上海的净有效租金位列前三。

  注：采用加权平均的方法，故供应量大的城市租金波动对平均值有更大影响。

各区市场概览

  华北

  北京：北京长期处于供不应求的市场状态。2020年下半年，受疫情影响，全市平均租金较上半年无明显增长。未来北京仍将处于供不应求的市场情况，受产业政策、市场调整等影响，预计平均租金将保持增长，但增速将有所调整。

  廊坊：廊坊在过去多年保持无新增供应且长期相对满租的市场情况。近年北京扩展空间长期受限，环京区域特别是廊坊近几年投资活跃，所投资的项目将在近年集中入市。预计廊坊2021年上半年新增供应48万平方米，大于其现有总存量，短期内将对廊坊的租赁市场造成一定波动，但长期仍将保持健康的市场环境。

  热门租赁市场

  北京、廊坊

  热门土地市场

  北京、廊坊

  华东

  上海及周边城市：2020年下半年，上海物流租金多年来首次下跌，主要因为疫情影响和电商自用仓的启用。上海作为一个日益成熟的市场，未来供应持续收紧，同时需求依然强劲，预期明年租金会有所反弹。同时，上海一直是开发商和投资方青睐的物流市场，租金价格长期处于高位。预计上海未来5年租金涨幅平稳，每年增长率在0.6-3%。高租金和长三角日益完善的基础设施为上海的需求外溢提供了条件，我们可预见周边城市的租金仍有较大增长空间。

  武汉：武汉在2020年下半年租金和出租率双增长，其中出租率从80%上涨到89%，已超过疫情前的83%，主要源自医药或生鲜冷链用户，其改建冷库的需求日益上升。

  热门租赁市场

  嘉兴、武汉、杭州、义乌、昆山、太仓、长沙

  热门土地市场

  淮安、合肥、湖州、宁波、常熟、太仓、台州

  华南

  东莞：近年电商的蓬勃发展和东莞产业转型升级等利好因素，持续带动东莞仓库需求不断上涨。2020年，受疫情催化而快速增长的电商零售产业以及深圳外溢的市场需求，使得东莞在有大量新增供应入市的情况下，出租率仍维持较高水平。此外，随着东莞基础交通设施的完善和消费市场的发展，尤其是电商企业仓储配送需求的扩张，预计租金在未来三年内会持续上涨。

  佛山：佛山市场在2020年下半年实现了租金和出租率双增长。2020年广州大量旧城改造，物流和电商企业搬迁至广州周边城市。佛山距离广州最近，配送广州城区时效性高，外加生鲜电商强势进驻，一同推动佛山租金和出租率增长，预计该趋势还将持续。

  南宁：南宁市场在2020年下半年出租率达100%，市场供需平衡，需求主要来自医药和农产品，冷库需求相对旺盛。在出租情况较为可观的同时，当地市场还需时间接受甲级仓库的租金水平。

  香港：尽管香港市场整体受到疫情和中美贸易战的影响，但工业地产（含物流地产）的表现仍相对其他版块较好，整体租金仅略有下降*，主要因为市场上租户会因倾向更低的租金而搬迁，房东则会通过提供灵活的激励措施和更长的免租期来吸引租户。香港市场因出口反弹和宣布取消非住宅双倍印花税有回暖趋势，冷库和数据中心需求旺盛，近期已出现几宗基金投资者参与的工业大厦全栋交易。

  *注：租金地图上香港租金数字下降是租金下跌和汇率变动共同的结果。

  热门租赁市场

  广州黄埔区、佛山三水区、南宁良庆区和江南区、东莞、惠州惠阳区、香港葵涌、荃湾和粉岭

  热门土地市场

  广州花都区、佛山高明区、南宁良庆区和江南区、东莞、惠州惠阳区、香港粉岭

  华西

  成都：受惠于社区团购及生鲜电商的强势布局，尽管成都2020年下半年有超过50万平方米新增供应投放市场，但由于整体需求较为强劲，出租率反而有所上升。由于本地消费市场的不断回暖，未来成都市场的仓储租赁需求预计仍将以第三方物流（快递快运）以及电商类客户为主导。 

  西安：西安2020年下半年入市了约76万平方米的新增供应，是新项目投放量最大的市场。尽管新增供给较大，但市场需求仍使得出租率保持了一个较为稳定的水平。预计未来西安需求继续上升，同时新增供应大幅减少，西安市场的出租率以及租金将会小幅上涨。

  贵阳：由于整体仓储体量较少，市场表现较好。短期内贵阳市场无新增供应入市，预计出租率和租金将会有进一步的提升。

  热门租赁市场

  成都双流、新都和青白江、重庆空港和沙坪坝、西安港务区和空港

  热门土地市场

  成都青白江