随着2020年年报密集披露，房企也亮出了过去一年的成绩单。今年的年报季与往年相比，企业降负债、降杠杆效果成为当下关注焦点，房地产企业更加重视财务安全。根据标杆房企业绩发布会现场内容来看，“三条红线”、集中供地、毛利率下滑以及市场增速成为企业和投资者共同聚焦的关键词。

  “三条红线”——降档

  去年8月，“三条红线”融资监管政策横空出世，根据房地产企业资产负债率（剔除预收款后）、净负债率以及现金短债比三项指标将企业依次分为“红、橙、黄、绿”四档，并根据不同档位严格限制房企有息负债增长规模。

  在此要求下，从去年9月开始，踩线的房企通过多维度营销促回款、股权转让及出质、分拆资产上市、调整生产供应节奏、放缓投资节奏、优化债务结构等方式实现降档。尤其是“红档”或“橙档”的房企三四季度投资力度显着下降，多家房企掀起境外债回购潮，例如华侨城、招商蛇口、金茂为代表的一批房企去年9月以来股权转让显着升温。

  在降杠杆、调结构等操作下，从目前已经召开的业绩发布会情况来看，多家房企降档效果显着，例如融创中国、大唐地产、中梁控股等已降至“黄档”，越秀地产、金辉控股、宝龙地产等企业已实现“零踩线”。

  从指标改善的难易程度看，现金短债比仅涉及货币资金和短期有息负债，改善难度在“三条红线”中相对较低。目前处于“黄档”的企业，如融创中国、旭辉控股、中梁控股等基本都是踩中剔除预收款后资产负债率这一指标。即使如此，几乎所有房企都表达出了未来一直两年内“三条红线”降至“绿档”的决心。

  土地两集中——有利

  除了“三条红线”引发极大关注，土地两集中的政策影响也是业绩发布会上的重点。对于今年3月出台的22城土地集中供应的政策，房企管理层均认为其有利于推动整个行业更加稳健发展。

  旭辉控股执行总裁陈东彪认为，三次供地一定会带来变化，对那些资金良好的全国性布局企业以及卓越运营、精细管理的企业会是利好。

  对绿城中国、中梁控股、越秀地产等土地布局覆盖了政策中22城的企业而言，虽有影响，但整体影响可控。在影响之外，不少房企还提到，未来会继续关注22城之外的城市布局机会。绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军在业绩发布会上提到，目前绿地香港的布局中与调控相关的城市约10个，但政策影响相对有限，公司也在积极探索22城之外的潜力城市，其认为，这些城市虽然没有受到中央指导，但仍然有很好的窗口空间。

  毛利率下滑——利润空间压缩

  毛利率是房地产行业老生常谈的问题。在高地价和新房限价的双重挤压下，房企的利润空间被逐步压缩，毛利率下滑现象在2020年也表现的更加明显。

  中梁控股2020年毛利率从2019年的23.2%下降至21%。中梁控股执行董事、首席财务官及副总裁游思嘉表示：“2020年的利润反映的是2017年至2019年拿地的项目，而这几年刚好土地市场热度高，同时，2018年以后国家开始出现限价，双重挤压下，公司毛利率有所下降。”这几乎是此次业绩会上房企毛利率下降的普遍原因。

  销售增速——10%-20%

  作为头部房企，融创中国董事会主席孙宏斌判断，新房销售市场将达到20万亿元，城市化率还有20个点的增长空间。根据年报数据显示，融创2021年销售目标为6400亿元，相比2020年销售额保持了11.25%的目标增速，对此，孙宏斌认为完成目标“没有挑战”。

  旭辉控股董事长林中也在业绩发布会上表达了对未来市场的9个展望，其中，排在首位的就是坚定的看多中国，看多房地产行业。林中相信未来十年行业平均每年销售额应该会超过17万亿元。基于此，旭辉2021年制定了整体2650亿元的销售目标，相比2020年依然保持了15%的增长。

  相比上述两家，越秀地产和佳兆业集团制定的目标增速均超过15%。其中，越秀地产2021年合同销售目标是1122亿元，较2020年完成的958亿元同比上升了17.1%；而佳兆业集团董事局主席郭英成在谈及未来发展规划时亦指出，公司2021年销售目标为1300亿元，未来会继续坚持有质量的增长，每年增长不低于20%。

  年报·声音

文丨曾冬梅 徐妍

  2020年的年报季已揭开帷幕，各家房企又到了检验成绩单的时刻。

  经受了2020年的疫情冲击，在近期公布的部分房企年报中不难看出，过去的一年间房企的日子并不好过，头部阵营竞争越发激烈、行业格局分红愈发明显，在“三条红线”扼颈、融资监管环境收紧、供地两集中后，2021年各大房企又会何去何从？透过年报大数据和高管发声或许能找到答案……

  谨慎派

  时代中国董事会主席 岑钊雄

  资金和投融资方面会审慎统筹

  截至2020年底，时代中国的净负债率进一步下降至66%，现金短债比为2.1倍。

  时代中国董事会主席岑钊雄，“目前来讲，我们在整个负债的控制方面做得蛮好的，现金流和负债的比例，资金和投融资方面，我们都安排的比较合理，而且比较审慎做统筹的安排。接下来将确保公司更有质量的增长。”

  关于集中供地，岑钊雄表示，“有关这方面的政策，首先政府希望通过集中供地的方式，希望不要把地价推的这么高，希望有计划的安排，从政府的出发点来讲，对于推动整个行业更加稳健的发展是有帮助的。至于整个成效是怎样的，要看最后实施和事情的结果。时代中国整个土地储备的安排，目前有50%来源于城市更新项目，还有产城融合的项目。这一方面，我们对于公开市场招拍挂的依赖是比较低的，这一项政策对我们来讲，应该不会构成大的影响。”

  越秀地产财务总监 陈静

  增加境内融资比重，降低融资成本

  3月16日，越秀地产举行2020年业绩发布会。截至2020年底，越秀地产的“三条红线”指标零踩线，剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.2%、47.5%和2.25倍，全部“绿档”达标。

  越秀地产财务总监陈静表示，“从大环境来讲，去年由于疫情的影响，整个融资环境前面比较松，后面比较紧的，公司利用了上半年比较松的环境，做了一些资金置换。其次，公司调整了境内境外融资比例，增加了境内融资比重，这样也降低了融资成本。再次，公司做了直融，让融资成本的进一步的降低。但今年的环境其实从去年下半年开始已经有点紧张了，那么今年做预算会比去年的成本稍晚多一点。但是公司也希望通过金融机构和融资产品的结合，尽可能维持今年的成本。”

  积极派

  招商蛇口董事总经理 蒋铁峰

  指标全部绿档，有利于未来继续加速拿地

  2021年3月23日，招商蛇口（001979.SZ）举办2020年度业绩发布会暨投资者交流会。

  年报显示，2020年末，公司剔除预收账款后的资产负债率58.84%，净负债率28.81%，现金短债比1.23。按照“三条红线”要求，属“绿档”房企，全部达标。

  对此，招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，招商蛇口“三条红线”监测指标全部绿档，拥有更大的举债融资空间，有利于未来继续加速拿地，在扩大土储规模，在融资受限的大环境下更具资金优势。

  雅居乐集团副总裁 王海洋

  集中供地让投资方向更清晰

  关于供地两集中政策，雅居乐集团副总裁王海洋表示，“集中供地政策出来之后，我们都做过详细的分析，整体上来看集中供地是国家的长效控制管控的一个策略，它肯定要和其他政策协同才能推进国家现在要求的“三稳”（稳房价、稳地价、稳预期），我们是非常理解与非常支持这个政策推进。现在集中供地之后我们认为是有好的一面。”

  “首先在集中供地过程当中大家更清晰，对这22个城市的供地信息是更加清晰、更加透明，尤其对于资金能力和操盘能力较强的企业来说，准备的更充分，未来土地的溢价也会慢慢降下来。未来雅居乐可能在拿地方面首先要加强对市场的分析，集中供地之后，对22个城市的土地信息会更加清晰，这样便于提前对城市投资布局和公司的投资拿地方向更加有计划，以便于投资的优质土地更多。整体来说，后期在投资方向会更加清晰。”