中央支持海南自贸港建设的利好消息不断。4月12日上午，国新办就海南自由贸易港政策制度建立进展情况举行发布会，海南省委书记沈晓明、海南省省长冯飞、国家发展改革委副主任丛亮、财政部副部长邹加怡、商务部副部长兼国际贸易谈判副代表王受文、海关总署副署长张际文、国家外汇局副局长王春英，分别介绍了海南自由贸易港政策制度建立进展情况，透露了海南自贸港法呼之欲出等一系列支持海南自贸港建设的新举措。

  受利好消息刺激，海南板块逆势上涨。截至12日中午收盘，海南自贸港指数上涨超3%。华闻集团、大东海A、海南海药等涨停，海汽集团等多股强势上涨。

  在此之前的4月9日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、国家外汇管理局联合发布《关于金融支持海南全面深化改革开放的意见》，以具体的“金融支持”措施，落实《海南自由贸易港建设总体方案》重要战略部署，以与海南自贸港相兼容最匹配的金融政策和制度框架举措，推动海南自贸港建设。

  中国房地产报记者注意到，在上述意见中，共有3处提及“房地产”，包括房地产企业限制在“提高非金融企业跨境融资上限”之外，允许符合条件的非居民按实需原则在海南自由贸易港内购买房地产；支持海南在住房租赁领域发展房地产投资信托基金（REITs）。

  其中，“非居民”在海南购房甚是引起社会的广泛关注。准许“非居民”在海南购房，是不是意味着海南楼市限购政策的松绑？这一措施对海南楼市将有怎样的影响？记者就此专门采访了相关领域的多名专家学者，看他们怎么说。

  房企被“踢出”跨境融资上限

  此次央行等4部门意见的出台，被认为基本确立了金融支持海南全面深化改革开放的“四梁八柱”基本主体框架，有助于弥补海南金融短板、夯实海南金融基础。

  在33条具体金融措施中，意见提及“可适当提高海南自由贸易港内注册的非金融企业（不含房地产企业和地方政府融资平台）跨境融资上限，实现更高额度的跨境资金融入规模”。在该条措施中，将房地产企业和地方政府融资平台排除在支持和鼓励的非金融企业之外。

  对此，海南省房地产业协会执行秘书长、锦诚·海岛服务商董事长王路在接受中国房地产报记者采访时表示，在“可提高非金融企业跨境融资上限”的措施中，特意强调将房地产企业和地方政府融资平台排除在外，央行等4部门肯定有其慎重的考量。而且，在该条措施中加了“适当”限定词，表明央行等4部门在非金融企业跨境融资方面，更为审慎考虑和谨慎态度。

  王路认为，在这条措施中对房地产企业的限制，与排除房地产企业与“三道红线”的严控房企负债，以及“房地产是现阶段金融风险方面最大的‘灰犀牛’”定调是一脉相承。

  “此前，财政部也多次表态‘防范化解地方政府债务风险’。” 王路分析称，尤其是以各地“城投公司”为代表的地方政府融资平台，更是地方债务“暴雷”的风险高发地。据公开数据显示，截至2020年末，全国政府债务余额46.55万亿元，政府债务余额与GDP的比重为45.8%。他认为，将房地产企业和地方政府融资平台排除在外，更多的含义是防范金融风险，这也与中央大的方针政策是一脉相承。

  王路还表示，除了上述原因外，房地产业当下也不属于海南鼓励类发展产业，自然房地产企业也就不属于政策扶持方向。

  “非居民购房对楼市影响有限”

  央行等4部门意见在“探索放宽个人跨境交易政策”措施中明确表示，支持在海南自贸港内就业的境外个人开展包括证券投资在内的各类境内投资；允许符合条件的非居民按实需原则在海南自贸港内购买房地产，对符合条件的非居民购房给予汇兑便利。

  这一条措施中的“非居民购房”，也引起了房企和购房者的广泛关注。在海南楼市调控政策一路加码的情况下，有人感到很困惑，“非居民”是什么概念，为何要专门针对“非居民”购房作出专门规定？从某种意义上讲，是不是变相为海南楼市松绑？

  王路解释称，“非居民”通俗指的就是境外人士，允许境外人士投资不动产符合海南自贸港“投资自由便利”的方针，至于“符合条件”目前并无官方释义，但其理解应该主要是在“遵纪守法”等方面符合即可。

  “民众理解变相为海南楼市松绑属于过度解读，针对居民家庭的限购并未松绑。”王路表示，该措施对当前海南房地产市场影响有限，原因有两点：一是原有的限购政策并未限制外籍人士，海南还专门出台外籍人士购房与住房保障服务的相关政策；二是外籍人士在海南的购房占比本来就极低。

  海南师范大学自贸港研究中心副研究员马超表示，按实需购买是有助于控制炒房，并不会引起炒房热。他分析认为，从目前来看，境外人士在海南购买房产的保有量或者说基数并不是很大，因为目前在海南的境外人士并不多。但他同时表示，未来能够进入海南岛的境外人士能有多少，还有待一定的观察，“按实需购买”还有一层意思，将来很有可能也要限制他们的实际拥有的房产套数。

  不过，马超表示，政策措施的正面刺激，对于房地产市场的影响还是有作用，但整体可控。

  马超告诉记者，政策鼓励在海南换汇，然后购买房地产，这个本身对于自贸港来讲，资金流进入内地是有一定的防火墙屏障，这样有助于将一定的外资资金尤其是美元的资金让它自由地进出海南岛，但是不能够自由地进出国内，对国内的金融市场来说是一个可控的风险，也是一个避免造成大规模冲击的风险。

  “这些资金未来进出自由进入海南岛，对海南来说可以拥有一定的外汇（包括美元）的储备。”马超认为，这样有助于海南岛形成一个外资的资金池，这些资金进入海南岛之后，因为它本身是购买房产就留在了海南，可以利用这部分外资再去进行海外的投资和购买大宗商品，而不影响我们原来的外汇储备尤其是美元的储备。

  “要防范借政策炒作房价”

  “此次意见明确‘非居民’的购房政策，值得行业的关注，监管部门也要防范此类政策下房价的炒作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国房地产报记者，从此次政策可以看出，通俗理解是，后续一些境外人士在此类区域就业过程中，购房的门槛会降低，包括住宅和非住宅项目。

  严跃进称，此次政策明确，允许符合条件的非居民按实需原则在海南自贸港内购买房地产。海南自贸港的范围是什么？从相关政策来看，海南自贸港的实施范围为海南岛全岛，如果从重点片区看，或更强调洋浦片区、海口和三亚等区域。

  不过，严跃进提醒，此次购房政策与此前的购房群体没有太多关联，但必须看到，海南市场这两年经历过调控后，潜在的购房需求比较充足，市场容易炒作，所以客观上还是需要注意风险，比如防范此类政策下有人对当地房价的炒作。

  严跃进还称，换句话说，此次政策的支持下，海南潜在的购房需求是增加的，且有可能伴随各类投资资金进入，房地产市场不排除会有炒作的可能。对于此类风险，要求监管部门积极监管近期市场走向和动态，及时发现新问题和解决新问题。从实际过程看，要对中介机构和房企营销部门及时进行监管，防范炒作海南自贸港“红利”概念。

  对于意见中“支持海南在住房租赁领域发展房地产投资信托基金（REITs）”的举措，王路认为，在海南，房地产投资信托基金目前针对的主要的对象是“写字楼、商场、酒店”等具备持续产生经营现金流的物业，理论上只有持续的现金流，才能让参与的投资者持续分享投资红利，而并非简单的给房企融资。

  王路称，该条款实际在自贸港总体方案就已被提及，但加了前提条件“住房租赁领域”。“海南当下产生可持续性现金流的不动产，我个人判断首先是酒店、其次商业、再后是商办，最后才是住宅类。”王路认为，所以住宅租赁类，推动难度较大。

  从海南自贸港可自由便利对接“国内资本”甚至“跨境资本”的优势来看，未来在该方面具备较大的发展空间，尤其是海南独有的“旅游度假经营性不动产”，实际上海南已经成功发行过两单类REITs金融产品，一个是三亚亚特兰蒂斯的全国首单旅游度假目的地CMBS（商业地产抵押贷款支持证券），成功发行70.01亿元；二是三亚山海天·JW万豪酒店及傲途格精选酒店，成功发行30.3亿元。

  与此同时，外资爆发式增长也成为海南自贸港建设的一大亮点，海南已经成为全球投资的“新热土”。海南省省长冯飞在12日上午国新办就海南自由贸易港政策制度建立进展情况举行发布会上说，海南出现了“三个倍增”：第一个“倍增”是实际利用外资规模连续三年翻番，总额超过海南设立经济特区30年总额的一半。

  第二个“倍增”是外商投资主体倍增。去年，海南全省新设立的外商投资企业超过了1000家，达到1005家，接近2019年的三倍。而且是在疫情影响最严重的一年取得这样一个成绩。

  第三个“倍增”是外资的来源地翻番，包括俄罗斯在内的80多个国家和地区在海南投资。