2021年一季度，中国GDP同比上涨18.3%，相比疫情前的2019年一季度上涨10.3%，两年平均增长5.0%。“十四五”的第一个春天，中国经济持续稳定复苏。在宏观经济上扬的背景下，作为中国经济压舱石和稳定剂的房地产行业表现抢眼。

  4月16日，国家统计局发布数据显示，今年一季度，全国商品房销售面积36007万平方米，商品房销售金额达到3.8万亿元，双双创下近年来同期新高。因市场整体向好，行业其他指标也明显改善，一季度全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%，较2019年一季度增长15.9%。

  2021年以来，房地产市场热度不减，核心一二线、强三线城市仍是主力支撑，不过，随着房地产信贷政策全面收紧，投机炒房需求得到有效遏制，房地产市场将逐渐回归稳定状态。

  01

  销售面积、金额

  较2019年同期增20.7%和41.9%

  一季度，房地产市场热度不减，成交超预期表现。商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%，较2019年一季度增长20.7%。商品房销售额实现38378亿元，同比增长88.5%，较2019年一季度增长41.9%。

  单月来看，3月房地产市场迎来“小阳春”行情，商品房销售面积18644万平方米，同比增长38.1%，较2019年同期增长18.5%。商品房销售额达到1.9万亿元，同比增长58.1%，较2019年同期增长35.1%。其中，各区域市场呈现不同的热度，东部房地产市场持续火热，中部和西部地区市场有序复苏，东北地区市场似有好转迹象，一季度商品房销售面积分别较2019年同期增32%、10%和2%。

  以此判断，二季度房地产市场有望保持较高热度，商品房销售面积、金额仍将维持较快增长态势，但各区域市场持续分化的状态难以改变。再加上目前土拍市场持续火热，东部地区楼市仍有进一步走高的潜力，成交增长动力强劲；反观东北地区市场长期人口净流出，需求瓶颈尽显，成交较难摆脱下降泥潭。

  02

  全国商品房均价再破万

  受到市场升温带动，一季度大中城市一二手房房价也普遍上涨。根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，2021年1-3月份全国商品房均价为10658元/平方米。从3月单月来看，全国商品房均价达到10313元/平方米，继2月之后再次破万。

  从房价上涨指数来看，3月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.4%，同比涨幅为4.4%；全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.4%，同比涨幅为3.3%。房价涨幅依然在扩大，稳房价仍然是各地不能松懈的重点任务。

  从房价上涨城市数量而言，2021年以来，全国70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市数量一直维持在50个以上。至3月，二手房、新房价格环比上涨城市的数量分别达到58个、62个，分别较上月增长3个和6个。

  新房市场来看，福州与广州并列成为3月房价环比上涨最快的城市。值得注意的是，福州的房价涨幅排名从2月的第42位跃升为第1位，出现明显的周期性反弹，炒房行为不容忽视。

  二手房价格涨幅略有扩大，4个一线城市销售价格环比上涨1.0%，涨幅较上月回落0.1个百分点，北京、广州二手房市场持续火热，价格环比涨幅进一步提升至1.4%。31个二线城市销售价格环比上涨0.5%，涨幅较上月扩大0.1个百分点，杭州、南京、宁波等热点二线城市价格加速上涨，环比涨幅都在1%左右，南宁、乌鲁木齐价格转跌。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅较上月扩大0.1个百分点，安庆、北海、南充等压力三线城市二手房市场持续低迷，价格环比仍处下降通道。

  本轮二手房上涨背后动因与学区房热度高涨有很大关系，一季度各热点城市纷纷展开针对学区房降温的措施，比如上海发布中招新政，之后学区房价格出现松动，但并未显著降价。

  预计，未来各城市房价或将维持分化态势，热点城市房价或将稳步抬升，尤其是那些土拍火爆乃至地王频出的城市，房价看涨预期更为强烈；压力城市房价或将缓步下行，现阶段打折降价仍是加速成交去化的必要手段。

  03

  开发投资额大增

  抢回款已成市场共识

  一季度，全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%，较2019年一季度增长15.9%。3月，房地产开发投资13590亿元，同比增长14.7%，较2019年同期增长16%。尽管新开工面积、土地购置面积持续走弱，但施工仍是房地产投资的核心支撑因素，抢工期便是抢回款已成市场共识。

  预计2021年全年房企拿地投资态度都保持谨慎态度，土地购置面积或将持续走弱，势必将制约新开工面积上行空间，但由于企业抢回款诉求强烈，施工面积仍将保持较快增长态势，年内房地产开发投资增速有望保持两位数以上的高增长。

  04

  新开工面积仍处于低位

  一季度，房屋新开工面积36163万平方米，同比增长28.2%，较2019年一季度仍下降6.6%，整体仍处低位。3月，新开工面积也较2019年同期仍下降4%。主要原因在于“三道红线”后房企拿地投资态度趋于谨慎，红档、橙档房企投资大幅放缓，仅绿档房企保持增速，很多程度上导致新开工面积持续低位运行。

  正常情况下，只有项目竣工并顺利交房后，房企才能实现全部回款，意味着现阶段抢工期也就等同于抢回款。一季度，房企明显加快施工进度，房屋施工面积798394万平方米，同比增长11.2%，较2019年一季度增长14.1%。“三道红线”后房企普遍加大营销力度，并积极抢回款，以便提升档位、降低融资约束。

  以此判断，房企投资态度仍将保持谨慎，缓拿地已是市场常态，短期内新开工面积较难摆脱下降通道。联系到抢工期等同于抢回款，施工面积大概率将持续提升，2021年或将真正迎来市场期盼的竣工大年。

  05

  热点三四线土拍“虚火”难降

  在土地市场实行“两集中”新政后，房企投资逻辑被重构，一季度，土地购置面积2301万平方米，同比增长16.9%，较2019年一季度仍下降9.5%。土地成交价款809亿元，同比下降17.3%，较2019年一季度更是下降32.2%。以此测算，一季度房企购置土地的平均价格为3516元/平方米，同比下降29%。

  值得关注的是，房企投资整体保持审慎的同时，也在结构性调整投资重点，集中资金优势重点深耕当下的热点城市，以期换取更高的业绩表现。长三角地区热点三四线城市无疑成为房企投资重点所向，3月以绍兴为代表的强三线城市再次诞生新的地王，甚至南通、金华等下辖市县同样频出地王。

  未来，“三道红线”的影响仍不容忽视，房企融资环境或将持续收紧，年内房企投资仍将保持审慎，土地购置面积及成交价款或将持续下行。不过，热点三四线城市土拍“虚火”难降，核心区位的优质宅地仍将高价出让，甚至再次刷新地王纪录。

  整体而言，一季度房地产市场火热开局，二季度市场热度或将高位延续，商品房销售面积、金额仍将维持较快增长趋势。预计二季度政策环境整体仍然偏紧，土地市场热度有所回落，热度分化的趋势仍将持续。

  房企融资“三道红线”将持续发力，行业全面转向去杠杆，房企重点工作仍然是促销售、抢回款，并谨慎投资，尤其是土地市场“两集中”供地政策下，缓拿地已是市场常态，土地购置面积及成交价款或将持续下行。与此同时，房企着手结构性调整投资方向，集中资金重点深耕热点城市，土拍热度或将传导至“次热点”的三四线城市，部分高热三四线城市地价或将再创新高。