2021年4月21日，北京 – 2020年各项经济指标显示，北京经济已逐步走出疫情阴霾，正沿“对勾型”轨迹复苏。北京商业地产市场继去年下半年触底回升之后，2021年第1季度成为全国交易最活跃的市场。适逢年初北京“十四五”规划发布，北京未来发展蓝图进一步清晰和明确。规划中明确指出 “两区”建设（国家服务业扩大开放综合示范区和中国(北京)自由贸易试验区）为构建现代化经济体系的先导任务，并对相关的制度及创新成果予以落实。有鉴于此，CBRE世邦魏理仕于近日发布《北京2030年展望报告》，全面解读北京十四五规划对未来商业地产市场发展的影响，并展望新十年市场面临的机遇与挑战。

  世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽表示：“振奋人心的开端使得市场对北京商业地产新十年的发展抱有更多期待。凭借首都地位和得天独厚的人才资源，北京已然成为全国服务业和创新经济发展的桥头堡。下一个十年，北京将致力于完善城市发展平台的功能优势和基础设施，并培养出更多新经济、新模式和新产业，打开后疫情时代发展的新局面，而这也会进一步影响商业地产走向并予以赋能。”

  世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天在解读“两区”建设对北京商业地产市场释放出的信号时表示：“‘两区’建设不仅界定了北京未来重点发展新区及其产业发展方向，也为全市及各区域未来的经济和产业发展做出了更清晰具体的指引。现代服务业、数字经济和高精尖产业将进一步影响商业地产的发展走向并予以赋能。同时，随着‘两区’建设的深入，大量基础设施将在未来几年集中交付，从而推动京津冀城市群尤其是环京一小时交通圈的发展，为承接北京的居住养老、科技研发制造、仓储物流和数据中心外溢需求提供更广阔的发展腹地。”

  “两区”建设对北京商业地产市场新区发展的影响

  写字楼市场

  北京办公区域格局多中心化加速，新兴区域的办公租赁和购买活动都随之兴起

  北京办公区域格局在过去二十年间经历了从以传统核心商务区为主导，到望京、奥体两大外溢拓展商务区崛起和成熟的发展过程。自政府提出对东西北五环和南四环以内商办用地的严格控制以来，北京中长期核心市场新增供应有限。而未来几年，“两区”涵盖片区内大量基础设施的集中交付，使租户在区域间通勤更为便捷，也为新兴区域注入活力的同时吸引产业导入。另一方面，随着越来越多的企业采用“总部+远程”的混合办公模式，世邦魏理仕认为，展望新十年，北京办公区域格局将进一步多中心化发展，更多新兴商务区以及商务园区逐渐进入大型办公用户的视野。

　　1.丽泽、通州和石景山等商务区将进入快速发展期

  从五个关键维度考量北京各新兴办公区域的选址价值和优势，并且预判未来十年的发展空间，可见丽泽最具先发优势，有望在未来三年内成为又一成熟的拓展商务区。而通州、石景山也将相继进入快速发展期，在未来不同时期为租户和投资者提供优质选择，为市场长期可持续和多元的发展奠定基础。

丽泽、通州和石景山未来发展的标志事件

　　２.商务区+园区集群形成

  在“十四五”规划打造“产业+园区”协同开放的创新政策引导和支持下，北京的外围区域将重点发展一批产业园区，与邻近的商务区协同形成集群，为企业和投资者选址提供外延视角。其中泛中关村集群将率先形成成熟的产业生态圈。未来大望京、丰台等集群也将得到外围园区的优质办公空间补充，各子市场共享集群内的教育、科研、商业、居住等配套资源以及一致的产业政策扶持。

  世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人纪刚表示：“当前处于起步期的新兴商务区和园区，由于可售资产尤其是新落成物业体量可观，受到自用型买家的重点关注。未来随着这些区域逐渐向成熟的外溢拓展区域过渡，日趋明朗的商务资源和氛围，以及高于核心商务区的资本化率将吸引越来越多投资者布局。其中，丽泽、丰台和海淀外围园区近期已开始吸引机构投资者和境外投资者的目光，而通州、石景山和亦庄中长期也将进入更多投资者的视野。”

图：未来将步入成熟期的商务区+园区集群

  零售物业市场

  新兴商圈的区域型和社区型购物中心对具有较强运营能力的投资者来说具有中长期的投资价值

  家庭型消费定位对周边居住人群的黏性以及对电商冲击较好的防御性，为居住人口不断导入而优质商业设施又相对缺乏的区域提供了发展大型购物中心的机会。目前北京市区域间的商业发展仍不均衡，海淀、石景山、通州、昌平、房山、顺义以及外围郊区均存在优质零售物业的供应缺口。除了家庭型消费，未来冬奥场馆设施、通州环球影城、房山乐高乐园等重要文旅设施的交付，将刺激旅游型消费；而新兴办公区域未来项目交付，也将为丰台、通州和石景山导入商务型消费。这些因素都将为新兴商圈购物中心提供有力的消费需求和场景支撑。

  仓储物流市场

  基础设施在未来几年的集中交付，是京津冀协同发展的关键驱动因素；同时带动环京区域仓储物流和数据中心增量开发和投资

  随着京津冀高速公路网络的完善，环京一小时交通圈不断扩大，为北京的仓储物流网络提供了广阔的发展腹地。其中，天津中西部地区凭借充足的可租面积以及自身成熟的仓储物流市场运营等优势，成为短期内外溢需求的首选。而长期看，随着新增供应放量，以及大兴新机场、北京和河北自贸区的辐射，廊坊将吸引更多来自跨境贸易、冷链、国际物流、医药的物流需求落地。

  “两区”建设对未来北京商业地产市场存量更新的影响

  未来城市更新投资潜能将进一步释放，带动多类资产的流动性提升

  北京独特的市场地位、主城区稀缺的土地供应以及日益开放和市场化的投资环境，使得核心区域资产尤其是办公类资产，无论在租金还是资产价值上都更具防御性和长期成长性。但另一方面，北京核心区位物业设施和运营模式逐渐老化，与使用方对城市的品质和属性要求不断更新升级之间形成结构性错位，客观上需要运营经验更丰富的投资者接手，为存量物业注入新的活力。北京市在2035城市总规和“十四五”规划中都明确提出发挥投资对优化供给结构的关键作用，加快构建适应城市更新的投资体制机制，积极扩大民间投资。不断完善的制度环境，尤其是土地续期政策的厘清有助解决城市更新投资不确定性，从而吸引更多社会资本参与。

  纪刚表示，“过去五年中房地产开发商和境内地产基金主导城市更新类投资，积累了丰富的项目操盘经验。未来通过与新进入的机构投资者和境外基金合作，还将带动更多成熟优质的资本注入城市更新项目。另一方面，市场化的城市更新类物业在完成改造和实现资产升值后，也将重新入市成为可售的核心型或核心增益型资产，给予投资者更充裕的选择。”

  对于工业物流板块，在北京集约使用产业用地的政策方向下，仓储物流空间将主要服务于伴随消费升级而来的生鲜冷链、跨境电商、医药、保税商贸等新业态需求。世邦魏理仕华北区顾问及交易服务产业地产部负责人李虹表示：“将存量老旧厂房和普通仓储改造升级为附加值更高的冷库、智能仓储等方向，以满足对配送时效性和仓储条件的更高要求，将为成熟运营商和自建用户企业在北京布局提供机会。此外，数据中心是投资者关注的另一热点。在节地、节能、可再生能源使用上具备高标准的数据中心更有可能落地北京。”