中房智库 苏志勇

  经历了持续5年的严厉调控，房地产正在从投资属性回归民生属性，解决好大城市住房突出问题成为当下乃至“十四五”时期房地产调控的重点，而发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房问题成为当务之急。从去年底的中央经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议，到今年的“十四五”规划纲要和全国两会政府工作报告，无一例外地将发展保障性租赁住房作为经济工作和房地产工作重点。

  近日，住房和城乡建设部专题召开了由北京、上海、广州、深圳、福州、南宁等6个城市政府及住房城乡建设部门负责人参加的保障性租赁住房工作座谈会，住建部副部长倪虹在会议上强调，城市人民政府要把发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房问题列入重要议事日程。人口流入多、房价较高的城市，要科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，落实年度建设计划，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给。要积极利用集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设和改建保障性租赁住房，坚持小户型、低租金，尽最大努力帮助新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体缓解住房困难。

  由此可见，政府部门不仅抓住了解决大城市住房的问题的关键，也找到了发展租赁住房的实现路径。

  哪些热点城市

  租房压力最大

  对于租房压力，中房智库以房租收入比作为衡量指标来判断。近日绝大部分一二线城市公布了2020年城市居民人均可支配收入情况，中房智库梳理了45个热点一二线城市，结合中国房价行情网公布的3月份房租数据，按照人均租住面积30平方米计算出房租占人均可支配收入的比重。数据显示，北京以房租收入比0.52占据租房压力榜榜首，深圳、上海分别以0.51、0.45紧随其后。意味着人均租住面积30平方米的情况下，北京、深圳的租房成本要占到可支配收入的一半以上，如果单独租住普通住宅（面积多为60平方米以上），租住成本几乎会覆盖整个可支配收入。

  两年前，中房智库曾对35个大中城市住房压力进行排序（当时以人均租住面积36.6平方米计算），结果是深圳、北京、上海、海口、杭州、天津、广州、兰州、福州、南宁等10座城市房租收入比排在前十，时隔两年，这一排序出现明显变化：排在前十的分别为北京、深圳、上海、杭州、天津、福州、成都、海口、重庆，北京取代深圳成为租房压力最大城市；海口从第五位下滑至第九位；此前排在第十六位的成都此次跻身前十，排在第八位；重庆则从第十四位上升到第十位；广州成为唯一没有排进前十的一线城市，位列第十一位。排在十一到二十位的城市分别为广州、武汉、厦门、南京、兰州、长春、西宁、西安、大连和郑州。从两年来的房租对比情况看，北京、深圳、上海、杭州、南京等城市上涨明显，而海口、南宁房租与两年前相比略有下降。

  总体而言，大多数城市房租收入比下降，但热点城市租房压力没有明显好转，列入统计的45个城市中有18个城市房租收入比超过30%。

  房租的居高不下主要有以下几方面原因：一是落户政策放开和人才竞争背景下，热点城市人口的持续涌入导致租房需求高涨；二是热点城市保障性租赁住房供应严重不足，供求矛盾严重；三是房价高企超出购买力以及调控政策收紧导致部分购房需求转向租房市场。

  对于房地产市场来说，租房需求的增长意味着一部分住房需求转向租赁住房，将一定程度上缓解购房市场的压力，对实现稳地价、稳房价、稳预期的目标起到重要作用。而解决新市民、青年人的住房问题，培育和发展保障性租赁住房市场，降低租房成本则成为房地产健康发展的重要着力点。

  政策持续发力

  住房租赁市场加速形成

  2015年住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，开启了住房租赁市场发展的新阶段。此后，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（2016年）、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（2017年）、《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（2017年）、《住房租赁条例（征求意见稿）》（2019年）等一系列文件陆续出台，不仅从顶层设计上为住房租赁市场提供了重要保障，从财政、金融、土地等方面上也给予了强有力的支持。

  财政支持方面，2019年，北京、长春、上海、南京、杭州、福州等16个城市纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点，2020年又有天津、石家庄、太原等8个城市入选。中央财政以直辖市每年10亿元、省会城市和计划单列市每年8亿元、地级城市每年6亿元的标准提供为期三年的补助试点，专项资金补贴用于2019年至2021年间新建、改建、运营的住房租赁项目。2020年中央财政累计拨付住房保障支出预算达603.49亿元，2021年计划拨付住房保障支出预算数达627.03亿元，比2020年执行数增加23.54亿元。

  金融扶持方面，2020年住房和城乡建设部推动建设银行三年内提供3000亿元贷款，引导企业参与发展保障性租赁住房。今年3月央行在北京召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，提出在实施好房地产金融审慎管理制度同时，加大住房租赁金融支持力度。在融资渠道和融资成本上，住房租赁市场将获得更多的政策倾斜。近日中国人民银行、银保监会、证监会、外汇局发布《关于金融支持海南全面深化改革开放的意见》，其中明确提出，在房地产长效机制框架下，支持海南在住房租赁领域发展房地产投资信托基金(REITs)，鼓励银行业金融机构创新金融产品和服务，支持住房租赁市场规范发展。

  土地供给方面，2017年，北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市被列为首批利用集体建设用地建设租赁住房试点，2019年，福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市列入试点，试点城市增加至18个。如今，北京、上海等多个城市已经纷纷开展利用集体经营性用地、调整商业用地等措施扩大租赁住房土地供给。“十四五”规划纲要明确“单列租赁住房用地计划”。近期已有18个热点城市发布集中供地计划，全部将租赁住房用地单列。例如北京今年计划住宅用地供应面积1060公顷，其中租赁住房用地面积达300公顷，占总住宅供地计划的28.3%。青岛、郑州、厦门、沈阳、武汉、福州等城市租赁住房用地占比也达到或超过10%。

  市场监管方面，各级政府部门开始对住房租赁市场实施全方位、系统化的监管。针对住房租赁企业加强信用信息管理，严查“以租代售”，严查租金贷和高收低租、偿付短租，严查哄抬租金扰乱市场秩序行为；针对中介机构整顿房源垄断，加强网站房源发布管理；针对行业平台系统加强网签备案管理，建立以政府为主导的信息服务和监管平台建设与应用。北京、上海、深圳、广州、南京、三亚等多个城市出台相关政策措施，住房租赁市场整顿行动一浪高过一浪。

  发展住房租赁市场

  道阻且长

  有了“十四五”规划纲要的擘画，有了制度和法规的护航，有了财政、金融、土地政策的推动，发展住房租赁市场似乎已经“风正潮平”，但实际上还有很长的路要走，很多瓶颈需要突破。

  从地方政府层面，首先需要转变思维，弱化土地财政和房地产依赖。长期以来房地产作为地方经济的重要支撑，已经成为地方财政无可替代的重要资金来源，特别是土地出让金。对于经济发达的城市来说，实现土地价值最大化是不得不考虑的问题，而出让商业用地不仅可以获取一次性出让收入，还可以带来源源不断的税收等收入来源，利益最大；出让商品住宅用地则可以获取一次性出让收入，利益次之；出让保障性租赁住房用地，不仅不能像商业用地一样带来最大化的税收收入，而且在土地价格上也要大打折扣。从这个角度看，如何通过政策设计，增强地方政府增加租赁住房用地的意愿，值得探讨。

  从企业层面看，住房租赁市场盈利模式仍是主要制约因素。虽然租赁住房市场空间巨大，尽管近年来众多房企试水长租房市场，但相比房地产开发和销售，住房租赁始终是很难赚钱的领域。而近年来爆出的各种长租房企业暴雷、跑路事件更是为行业发展蒙上一层厚重的阴影。在盈利模式上的突破是行业健康发展的关键环节。

  从消费者层面看，房租居高不下、租住体验差、租购不同权仍然是影响租房需求的重要因素。目前的住房租赁市场房源80%以上属于个人房源，价格、租期均难以保证，业主随意涨价、租户频繁被迫搬家，严重影响了租住体验。而租购不同权带来的子女教育、医疗服务等问题更是成为影响住房租赁市场的“硬伤”。

  从产品供需结构看，存在严重的错配。首先是地域错配，核心商圈作为工作的集中地，可租住房源少、价格高，而偏远郊区房源多但通勤成本高。以北京为例，据ICCRA住房租赁产业研究院的统计，2020年北京新增租房需求家庭中，计划在城四区、核心区租房的占比分别达49.8%和21.3%，但供应上，城四区、核心区家庭自有住房的出租比例仅为8.2%和8.7%。其次是户型错配，由于租赁住房供应主体主要是个人住宅业主，产品多为两居、三居住宅，面积多为60平方米以上较大，租金总价较高，而需求上因为主要是刚毕业的大学生或低收入群体，难以承受过高的租金，为了控制租金成本被迫采取群租合租形式，而一些大城市则在严厉打击和整治群租合租行为，让租户陷入两难境地。

  破解难题还需各方努力

  针对上述行业发展面临的问题，政府部门在积极探索，各方专家也给出了不少建议，笔者认为最为关键的问题集中在以下几方面。

  首先要加速推进租购同权，这是发展租赁住房的重要保障。“十四五”规划纲要中明确提出，坚持“房住不炒”，逐步落实租购住房在公共服务上享有同等权利。今年全国两会多名人大代表和政协委员提出建议，呼吁尽快落实租购同权。例如全国人大代表、58同城CEO姚劲波建议，要稳步推进“租购同权”落地，充分保障租房者权益。既要保障租房者子女受教育的权利，也应该从宏观角度制定合理政策，统筹有限的教育资源，让租购同权措施推动教育公平实现。

  其次是加快推进住房租赁REITs，这是保持住房租赁市场长期健康发展的稳定器，也是破解租赁住房资金瓶颈的关键。近年来企业和金融机构在金融创新方面做了很多探索，针对租赁住房推出了不少类REITs产品，如魔方、自如等推出的收益权型类REITs，保利、招商蛇口等推出的权益性类REITs产品等，在提升投资回报率、优化企业财务结构等方面起到很好作用。目前海南已经获准住房租赁REITs试点，下一步应在更大范围内创新和推广，并研究和推出针对租赁住房REITs的专项税收支持政策，解决双重征税、税负过重问题。

  第三是加快落实人地挂钩，多渠道增加租赁住房土地供应。特别是人口流入多的城市，增大住房租赁领域的土地供应，探索专项用地获取新机制。要积极落实“十四五”规划和住建部的要求，利用集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋，建设和改建保障性租赁住房。