在连续5年房价上涨后，西安楼市调控政策不断加码。

  4月16日，国家统计局发布了《2021年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。3月份，西安新建商品住宅销售价格环比上涨0.9%，同比上涨7.8%，值得一提的是，这是西安新房价格连续60个月环比上涨。

  面对过热的房地产市场，从中央到多个地方各级政府开始频繁“亮剑”。

  全国“两会”闭幕后，由住房和城乡建设部副部长倪虹带队，远赴陕西西安和四川成都调研督导两市房地产工作。

  3月31日凌晨，西安市住房和城乡建设局官网发布了《西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从建立完善房地联动机制，加强住房交易管理，严格住房金融监管，整治规范市场秩序，加大住房保障力度，夯实调控主体责任六方面提出十大措施，进一步稳地价、稳房价、稳预期。这是西安10天内第三次发文调控楼市，此前的3月23日、25日，西安先后发文严格商品房预售资金监管，明确加大住房保障力度。

  “西安当前在购房政策方面不断打补丁，堵住了各类炒房漏洞。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，从去年下半年到今年市场数据看，西安房价炒作现象又有所增加。通过此类政策，进一步落实了解决大城市住房问题的导向，具有积极作用。

  新政发布后，对房地产市场影响效应开始在二手房市场逐步显现，安居客数据显示，西安二手房价格开始连续走出下滑曲线，4月二手房均价13145元/平方米，连续3周下降，环比3月下跌0.17%。

  房企购房者都在“摇号”

  2018年，西安开启购房摇号，刚需购房者优先摇号，符合规定但是属于非刚需购房者后摇。从2020年7月份至今，西安已先后出现了紫薇东进、山水美树、高科麓湾、CID中央首府、保利天悦地块共5个“万人摇”楼盘。2021年，西安不仅仅出现了多个“万人摇”楼盘，且新推出的楼盘几乎都要通过摇号才能获得购房资格。据统计，3月份，西安共有31个项目8584套房源进行了线上意向登记，登记总人数80493人，其中18个项目需要进行摇号。

  梳理这些“万人摇”项目不难发现，它们有着相似的共性：占据板块核心位置，拥有优质成熟配套，超高性价比，以及区域内供需失衡的现状。

  事实上，不仅仅购房者需要通过摇号来获得购房资格，就连房企也需要摇号才能摘得优质地块。

  4月6日，西咸新区沣西新城XXFX-XX02-40地块拍卖，吸引了万科、中海、华润、金辉等58家房企，经过近10个小时139轮激烈争夺，在当日18时达到熔断价格225080万元。根据之前相关规定，该宗地宣布流拍，进入摇号流程。3日之后，该地块被华润置地摘得。

  “西安的房地产市场，因为供地较少、购房客户多，主城区基本是‘一房难求’的火爆局面，现在碑林、雁塔、曲江等主城区基本已经没有地了，仅有未央、西咸新区范围内有少量土地供给，所以这也是本次土地拍卖受到受到各家房企追捧的原因所在。”恒泰集团西安地产项目负责人池鹏告诉中国房地产报记者。

  利好叠加下人口大量涌入

  是什么在支撑着西安房价连续5年不断上涨？

  近年来，西安城市发展利好政策频出，关中城市群批复、国家中心城市第九城落地、国家“十四运”落地、4.8万亿元招商签约、2600亿元全运投资、地铁“六线齐发，九线共建”……

  2017年至2019年，西安通过大幅降低落户门槛以及西咸新区统计纳入，以3年新增128.87万常住人口成绩，排名15个新一线城市常住人口增量第一位。2019年年末，西安全市常住人口1020.35万人，比上年末净增加19.98万人。

  政策不断提升城市发展潜力，资本和人口大量涌入，直接表现在对住房需求上，“可以说，利好政策频出，人口不断流入，加上大量资本涌入，多种因素叠加起来，支撑起西安房价连续5年上涨。”池鹏评价。

  陕西省房地产研究会会长王圣学在接受媒体采访时表示，近年来，西安房价不断上涨，说明市场需求旺盛，也有其他客观因素，如即将召开的全运会，政府加大力度对西安道路、环境整治提升；去年西安GDP超万亿元等因素，都在支撑西安城市价值不断上升，房地产作为城市发展中重要产业，火爆也就不奇怪了。

  “目前在西安购房的主要以三类人群为主，一是刚需群体，他们主要关注摇号低价项目，因为这类项目价格通常比周边二手房价格要低，“买到即赚到”；二是改善群体，这部分人占市场交易比例较高，他们大部分是卖掉主城区老房子，再置换一套更大更舒适新房，市场统计数据也能看出，144平方米以上户型同环比涨幅最大。三是投资、投机群体，也是受本次调控政策影响最大的人群。”西安安康中梁御墅花园、中梁宸院营销总监付俊向中国房地产报记者介绍。

  调控力度不断加码

  为了更好地促进房地产市场健康发展，西安开始频频出手，调控政策开始不断加码。

  3月16日，西安市住建局发布《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》，加强购房资格核验、加强购房资金核验、规范商品房销售秩序、规范存量房交易秩序、规范涉房信息发布行为、加大检查监督力度。

  3月23日，西安市住建局、西安市住房公积金管理中心、中国人民银行西安分行营业管理部联合发布“关于印发《西安市商品房预售资金监督管理办法》的通知”。办法明确，商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款，对商品房预售资金实行全额、全程监管，对用于支付工程建设等费用额度预售资金实施重点监管。

  同日，西安还印发了两个与房地产相关的政策，分别是《2021年住房租赁试点工作实施方案》和《2021年保障性住房工作实施方案》。

  3月31日凌晨，西安发布了《西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》。限售周期延长至5年、每年按照季度集中出让土地、新落户满1年且提供连续12个月社保或个税，楼市调控再次加码。

  “西安当前在购房政策方面不断打补丁，堵住了各类炒房漏洞。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，从去年下半年到今年的市场数据看，西安房价炒作现象又有所增加。通过此类政策，进一步落实了解决大城市住房问题的导向，具有积极作用，也说明当前大城市政策收紧的可能性都在加大。

  严跃进分析，此次政策文件名提及了“房地联动机制”，这也是全国第一个在文件名中提及该概念的城市。从实际过程看，今年包括北京、成都、湖州等城市都提出了房地联动的概念，这也成为今年房地产调控的一个重要变化。从西安此次政策内容看，房地联动机制包括三方面内容：第一，供地规模要增长，尤其是要结合城市发展、人口流入、住房库存等因素进行供地安排，真正吻合住房需求；第二，品质要求成为土拍中需要导入的内容，在强调限房价、竞地价等内容上，定品质成为当前政策关注点，这也是房企后续项目开发所需要注意的内容；第三，落实集中供地政策，尤其是违法三道红线要求的房企将没有拍地机会。西安此次房地联动机制，进一步体现了长效发展机制导向，对于后续全国其他城市也有积极借鉴意义。

  效应渐显二手房价走出下滑曲线

  调控新政的出台对于刚需、改善、投资客户均有不同程度影响。“对于刚需客户来说，政策出台优先满足其首套房置业需求，这部分群体主要担心买在高位，但购房需求不会变；对“腾笼换鸟”改善客群及追求迅速投资变现的客群冲击较大，准备置换的改善客户因为二手房置换时间增加，后期价格不太好判断。对于投资群体来说，则开始出现观望情绪。”付俊分析。

  西安建筑科技大学建筑学院副教授马健在接受当地媒体采访时表示，这次调控不同于以往多以单项政策为主，这次打出的是一组组合拳，从供应端、购买端、开发商实力、资金监管等角度全方位发力，将会终结新房长达5年的“大牛市”，给过热的西安房地产市场降降温，房价将趋于平稳。

  新政发布后，对房地产市场的影响效应开始在二手房市场逐步显现，安居客数据显示，西安二手房价格自2月份升至最高点后开始走出下滑曲线，4月二手房均价13145元/平方米，连续3周下降，环比3月下跌0.17%。

  新建商品房方面，统计数据显示，3月29日至4月4日，即新政发布当周，西安商品房成交1943套，环比下降30%；成交均价15505元/平方米，环比下降12%。不过，在随后两周，西安商品房成交套数和成交均价出现回升，最新统计数据显示，4月12日至4月18日，西安商品房成交2123套，环比上升5%；成交均价：17111元/平方米，环比上升6%。