自2021年首日正式实行房贷“两集中”政策以来，房住不炒之下，政策监管重心逐渐转向银行房贷。

  半年来，各地纷纷加入上调房贷利率阵营，比如广州曾三度上调利率水平，惠州二套房利率更是突破7%，进入5月份，各地密集上调，截至目前至少已有6个城市明确上调房贷利率水平。

  “两道红线”下，信贷资金管控全面趋紧，楼市“银根”再度收紧，全国首套、二套房贷平均利率趋势性上升，严查购房首付款来源、热点城市房贷额度收紧、放贷周期拉长等都成为各城市一致表现。

  综合而言，未来房贷“涨价”已经是大概率事件，房贷利率水平上调的城市或将继续扩容，尤其是房价上涨预期强烈、投资性需求过旺的热点城市，跟进调整房贷利率加点的可能性更高，前期已经调整的城市不排除在短期内再度上调的可能。

  01

  深杭苏甬等房贷利率上调

  5月初，深圳建行发布一则通知，将上调首套房和二套房按揭利率15BP和35BP，由此深圳房贷利率开启加息通道，随后工、农、中、交及招商银行均加入上调房贷利率，此举被认为是深圳楼市调控再加码。

  紧接着杭州、宁波、苏州跟进，多家银行上调首套、二套房贷利率，其中苏州上调幅度较大，首套房贷款利率上调了60BP至5.65%，二套房上调40BP至6.0%。加入“加息潮”的城市不断扩容。

  就在4月末，广州进行了年内第三次房贷利率调整，首套房贷利率调整为最低LPR+75BP（5.4%），二套房贷最低LPR+95BP（5.6%），相比4月初各上调10个BP，较2020年末分别上涨21BP和16BP。更早之前，重庆悄然上调房贷利率，部分银行网点暂停受理二手房贷业务。此外，惠州房贷利率水平持续高位运行，二套房贷款利率更是突破7%，与重庆类似，部分银行甚至已暂停二手房贷款业务。

  除了核心一二线城市之外，据CRIC观察，绍兴、徐州等三四线城市也纷纷迎来房贷利率上涨潮。另据融360大数据研究院数据显示，2021年至今已有30个城市的房贷利率较2020年底出现上涨。

  苏州的刚需青年袁锋经历了此场房贷利率上调的风波，他表示，房贷利率上调直接影响其购房成本增加，虽然在调整前的5.1%签了贷款合同，但农行工作人员并未保证能否按照调整前利率放贷，“确切的利率还要等贷款下来才清楚”，而他所贷的农行也明确审批从严，放贷周期长，“估计得两三个月才能放下来”。

  实际上，楼市热度不减带来的需求端旺盛，致使部分银行额度收紧，从而衍生出贷款审批要求趋严、审批时间放慢、放款时间周期拉长等现象。

表：深圳、杭州、宁波、苏州等首套房、二套房贷款利率调整情况

  数据来源：CRIC

  02

  全国房贷平均利率“四连涨”

  值得注意的是，全国房贷平均利率迎来“四连涨”，数据显示，全国房贷平均利率于2021年2月止跌回升，连续四个月处在稳步上升通道。而2020年3月份至2020年底，全国房贷利率水平曾一直呈现下降趋势。

  5月，全国首套房贷款平均利率5.33%，环比再上涨2BP，较2020年底上涨11BP；二套房贷款平均利率5.61%，环比上涨2BP，较2020年底上涨8BP。

  从各城市表现来看，融360数据显示，2021年开年至今，已有30个城市的房贷利率较2020年底有所上涨，下跌的城市有3个，9个城市房贷利率与2020年底相比持平。其中一线城市中，北京和上海5月房贷利率水平与2020年底持平。值得注意的是，北京虽未上调房贷利率水平，但部分银行同样出现额度收紧的问题。

图：全国首套房、二套房贷款平均利率

  数据来源：融360

  03

  涉房信贷规模、用途监管趋紧

  银行贷款额度收紧与房贷“两道红线”关系非常密切。按照规定，各类银行机构房地产贷款占比上限不能超过40%，个人住房贷款余额占比不能超过32.5%。受此影响，各大银行房贷额度分化，由此出现有些银行额度偏紧有些银行相对宽松的情况。

  此外，房贷利率上调直观反映信贷资金供需关系变化，居民端购房需求不减，而银行端涉房信贷供给持续趋紧。两者互相作用，才会出现房贷利率上涨的情况。具体表现出两大方面原因。

  首先，货币政策逐步回归中性，房地产信贷环境持续趋紧。从总量上看，货币政策继续回归正常化，M2增速持续回落，截至4月末 ，M2余额226.21万亿元，同比增长8.1%，增速分别比上月末和上年同期低1.3个和3个百分点。

图：2019年1月-2021年4月M2余额、同比增速（亿元）

  数据来源：中国人民银行

  从结构上看，信贷投放有保有压，房地产等领域持续趋紧。针对房地产领域，通过贷款集中度管理等制度，全面压降信贷规模，进而控制金融体系对房地产行业的风险敞口。就居民端而言，央行近日公布的数据显示，一季度个人住房贷款余额 35.7万亿元，同比增长14.5%，增速较上年末低0.1个百分点。

  第二，信贷资金用途管理趋严，经营贷、消费贷等灰色购房资金来源被封堵，加剧房贷资金供给紧张，倒逼房贷利率上涨。3月末，银保监会、住建部、央行等三部门联合发文，全面收紧经营贷监管，此后多个地区、多个商业银行开展个人住房信贷管理自查。与此同时，监管部门惩处力度加大，据统计，5月至今银保监会已向银行机构开出59张罚单，总罚金近4亿元，其中，信贷资金违规流入房地产市场是处罚重灾区。

  从近期金融数据来看，4月住户部门短期贷款增加365亿元，同比少增1915亿元，一定程度上表明信贷资金用途监管取得成效。

图：2020年2月-2021年4月住户部门短期贷款、中长期贷款增量（亿元）

  数据来源：中国人民银行

  04

  “房贷涨价”城市持续扩容

  房贷利率调整是诸多信贷政策工具中最为温和的手段，根据需求端表现调整利率水平已成为常规操作，未来“房贷涨价”的城市将持续扩容，那些房价上涨预期强烈、投资需求旺盛的热点城市将会陆续加入。

  从目前来看，“加息”后对于打压投资性购房需求效果较为明显，毕竟贷款成本直接决定其投资回报率。但从“刚需”的角度而言，难以真正抑制其加杠购房的意愿，因为房贷利率上调意味着每月增加数百元的购房支出，负担较为有限。

  相较而言，房地产信贷规模管控和用途管控更为直接有效。

  就信贷规模管控而言，落实贷款集中度两道红线要求，合理控制个人住房贷款规模占比，尤其是已经超标的商业银行，更应采取一系列管控措施。信贷资金用途管理仍将从严执行，通过商业银行全面自查、监管部门排查问责，加强对购房者首付资金来源审查管理，利用低息经营贷套利购房、挪用消费贷购房等违规行为仍将受到高压监管和严厉处罚。

  房贷“涨价”城市持续扩容，热点城市跟进调整房贷利率加点已是大概率事件，而前期已经调整的城市不排除短期内再度调整利率水平的可能。受此影响，全国房贷利率仍具备明显上行空间，短期内易涨难跌，预计2021乃至2022年，全国首套房、二套房贷款平均利率延续稳步上移走势，利率水平或逼近甚至超越疫前。