完善租购并举住房体系下，北京集体土地租赁住房市场又增添一样本。

  5月25日，首创置业宣布其长租项目“繁星”十八里店集体土地租赁房社区迎来主体结构封顶，超过6500套租赁房源预计于2022年3月一次性入市。

  凭借40万平方米总建筑面积以及43.6亿元总投资，该项目成为目前北京规模最大的单体集租社区。

  在重点解决大城市住房突出问题的“十四五”开局之年，集体土地租赁住房建设成为热门议题。近期住建部召开40城发展保障租赁住房座谈会，再将大力发展保障性租赁住房、解决新市民住房困难问题列入重要议事日程。

  作为首创繁星集租业务线首个项目，十八里店集租房社区是其多渠道筹措资源、探索政企合作模式的典型。据首创置业相关负责人表示，这一项目获得了“低成本融资”，规划打造高品质社区，并“有信心获得持续性回报”。

  如何制定合理的土地收益分配模式？怎样算好投入和收益平衡账？在长达40年合作周期里实现精细化运营？十八里店乡集体土地租赁房社区或为市场带来好的实践路径。

  北京最大单体集租社区

  40万平方米建筑面积、超过6500套租赁住房供给，在目前北京乃至全国立项的集体土地租赁住房项目中，首创繁星十八里店乡集租房社区在规模上占据了第一。

  项目位于北京朝阳区五环外的十八里店乡，这里原本是北方地区最大的石材集散地，占地约2000亩，粗放型石材产业发展并不注重对属地安全与环境的保护。“2013年区政府层面提出环境整治，乡村各级单位积极响应，用几年时间把石材城进行了彻底疏解。现在借助首创繁星集体土地租赁项目的建设，实现了大市政及道路的完善和千亩绿化。”北京市朝阳区十八里店乡副乡长刘涛表示。作为政企合作的项目典型，首创置业与十八里店乡签约开发集体土地租赁房项目始于2019年2月。按照北京市政府规定，此类合作乡镇府以集体土地出资占有项目运营公司51%股权，其他开发商占比49%。

  2019年7月，项目正式动工，旨在升级租赁服务品质上打造行业标杆。按照规划，6500套租赁房将构成目前北京市规划房源最多的公寓项目，包括公寓、社区商业和办公三类组合式业态，以及33平方米至92平方米不等的丰富产品线，服务于单身白领、家庭、养老服务等，覆盖客群全生命周期。

  直到今年5月，十八里店乡集体土地租赁房社区迎来主体结构封顶，预计2022年3月首期入市，进入40年长周期运营。

  至于当初为何选择首创置业作为合作方，刘涛表示，“长线运营”是乡镇府最初筛选合作企业的基础考量。作为全国先行试点，北京市早在2017年便推出集体土地租赁住房的政策，彼时北京市规划国土委、住建委发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，明确集体租赁住房是农民集体持有的租赁物业，可依法出租获取收益。

  但新模式一开始显现出不确定性。刘涛谈到，整个项目地块大、重投资，主要依靠房租收益支撑，需要很长时间才会把投入资金收回来。

  “之前乡镇府谈了很多企业，从土地性质、合作模式、运营模式等方面考量，最终选择的是能把这件事长线运营下去的企业。与此同时，长租房项目解决的是社会问题，我们相信国企具备这样的实力和责任心，是保证集体和群众利益的最佳选择。”

  站在村集体利益角度，首创置业在土地收入分配上确实进行了积极探索。刘涛介绍，一方面，首创置业作为项目建设主体股东，每年按亩数给村里缴纳“占地费”，且按比例递增；与此同时，在40年合作运营周期内，乡集体项目资金回正后能按比例享受分红。“这样既确保了项目全周期内集体收益，又能把周边市政及配套环境打造好，我觉得这是双方合作最主要的契机。”

  如何算账?

  在前期投入上，十八里店乡集体土地租赁房项目总投资额达43亿元，在目前北京市立项的集租房项目中，同样属于规模最大的一笔。

  然而一直以来，租赁住房绕不开两个问题：一是租赁企业收益率低，二是投入成本高。

  根据测算，首创“繁星”长租房项目收益预计也需要一段时期，期间如何算好资金平衡账？首创置业助理总裁、设计营销中心总经理高广汉介绍了破题方法。

  在他看来，主打“集租社区”理念的首创繁星产品线具有特殊之处：一是土地属性，对地产项目而言，最贵的成本是土地成本，但在国有企业与政府组成的联合企业性质下，政府长期保持控股人身份，和企业一起长期运营、持有土地，降低了初始土地成本，将短期土地红利收益长期化。

  二是资金来源，集体土地租赁房项目在很大程度上源于政府财政支持。就十八里店乡项目而言，当前获得中央财政专项资金已达2亿元，后续开发计划稳步推进。

  “原因是它并非传统意义上的房地产开发，是拥有较好融资标的的项目，因此能够减轻开发过程中现金流压力；另外，项目40年运营期，具有长期、稳定特点，项目租金收益是实现稳定收入最大头，如果提供好服务，将会在未来长期运营中形成持续性回报，我们有这样的信心。”高广汉表示。

  首创置业北京城市运营公司总经理王维也补充到，第一在融资上，尽管前期总投资达43亿元，但依靠政府背书以及首创的国有企业信用评级，80%资金依靠融资获得，表现为银行基准利率24年期，对于房地产开发企业来说，已经是低成本的大额资金。

  第二，后期依靠精细化服务、商业配套等，可以在提高客户满意度同时实现各方面收益提升。

  对于市场普遍关心的房租定价范围，王维表示，因目前还在前期测算阶段，测算需要基于市场反馈和市场租金走向而定，“计算量总体很大，6000多套房源可能有6000多个价格出来，未来还需要把账算得非常精细化。但总体一定是‘便宜房租’原则，这也是大的指导方针。”

  5月24日，住房和城乡建设部网站消息，40个城市将开始集体行动，大力发展保障性租赁住房。就北京而言，早在推出集体土地租赁住房的政策的2017年，便计划于2017年-2021年5年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。

  “北京在集体土地租赁住房建设这块做得比较好，企业也是在积极响应，大家都在互相学习。”王维进一步谈到，“目前首创在建的一期项目预租效果特别好，包括部分企业租户，未来将是社区内很大的客户群体，可能会打造出多样的文化、生活场景。”

  另据介绍，首创置业也在积极对接推进二期地块。王维表示，“根据市区政府要求，二期项目可能作为一期配套补充，地上建筑面积约11万平方米，届时将以此为契机引领十八里店乡产业的整体升级。”